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一、預(yù)收賬款的核算技巧：
1、按樓號(hào)設(shè)二級(jí)賬戶，當(dāng)同一個(gè)樓號(hào)里有不同的商品房（如有住宅、有店面）時(shí)，也應(yīng)盡量分別設(shè)置二級(jí)科目。例：預(yù)收賬款—X期Y樓—住宅。(主要原因是考慮到如住宅、商鋪等土地增值稅預(yù)征稅率的不同，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)綜合稅費(fèi)率的調(diào)增調(diào)減率不同，從而影響企業(yè)所得稅的匯算清繳。)
2、即使是現(xiàn)房銷售也應(yīng)一律通過預(yù)收賬款核算。（現(xiàn)房指已完工的房屋建筑物在首次預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)尚未出售的部分在以后銷售的）
①現(xiàn)銷時(shí)：
借：現(xiàn)金（銀行存款）
貸：預(yù)收賬款 同時(shí)
借：預(yù)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
②賒銷時(shí)（合同已簽訂收到部分款項(xiàng)的）：
借：現(xiàn)金（銀行存款）（已收到部分款項(xiàng)）
貸：預(yù)收賬款
借：應(yīng)收賬款（末收到的款項(xiàng)余額）
貸：預(yù)收賬款（末收到的款項(xiàng)余額）
同時(shí)
借：預(yù)收賬款（合同全額）
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（合同全額）
3、“預(yù)收賬款”借方余額只核算轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的房款，退房款、收房款、找補(bǔ)差等一律通過“預(yù)收賬款”貸方核算，退房和找房款時(shí)用負(fù)數(shù)沖貸方。
二、預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算方法：
指營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅5%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%、印花稅0.5‰、水利基金0.06%、土地增值稅（住宅1.5%、店面2%）、個(gè)人水利基金每人每月20元。預(yù)征率5％，期間費(fèi)用及稅金及附加在預(yù)售階段可以扣除。綜合稅費(fèi)率：住宅7%；商鋪7.5%。
1、先必先預(yù)提，后交納。
2、預(yù)提時(shí)，印花稅、水利基金、個(gè)人水利基金通過“待攤費(fèi)用—其他稅費(fèi)”核算,當(dāng)月再結(jié)轉(zhuǎn)到期間費(fèi)用中核算。
3、預(yù)提的其余流轉(zhuǎn)稅費(fèi)一律先通過“待攤費(fèi)用-X樓號(hào)待攤稅費(fèi)”（與“預(yù)收賬款”對(duì)應(yīng)）來核算，“待攤費(fèi)用-X樓號(hào)待攤稅費(fèi)”最好按“營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅”設(shè)多欄式明細(xì)賬，每年待攤費(fèi)用借方數(shù)應(yīng)與預(yù)收賬款貸方數(shù)計(jì)算相符；每年待攤費(fèi)用貸方發(fā)生數(shù)應(yīng)與結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加一致；每年的預(yù)收賬款借方發(fā)生數(shù)應(yīng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一致；每年的預(yù)收賬款余額X各綜合稅費(fèi)率應(yīng)與待攤費(fèi)用余額一致；每月的應(yīng)交稅費(fèi)余額應(yīng)與次月繳納數(shù)一致。
4、在“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”時(shí)，相對(duì)應(yīng)的“待攤稅費(fèi)”應(yīng)配比轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”。（原因是企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)是以每年度利潤(rùn)總額為起點(diǎn)，稅費(fèi)配比轉(zhuǎn)入不正確會(huì)導(dǎo)致當(dāng)年的利潤(rùn)總額不正確及企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額不正確）
三、開發(fā)成本：[注意認(rèn)清：成本對(duì)象和可售面積（可以按產(chǎn)權(quán)登記的面積）]
1、“開發(fā)成本”應(yīng)設(shè)置的成本項(xiàng)目為：土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（若存在公建項(xiàng)目）、開發(fā)間接費(fèi)用、利息（若發(fā)生利息）。
2、應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分“公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”核算的不同內(nèi)容：
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指有獨(dú)立項(xiàng)目和獨(dú)立功能（如學(xué)校、物管房等），且該項(xiàng)目建成后屬政府、全體業(yè)主所有（不屬于房開公司所有），應(yīng)單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行核算，核算時(shí)分成土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)，并最終分配到可售面積成本中；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)還應(yīng)設(shè)置科目為公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)/物管房/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、利息（若發(fā)生利息）。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：一般系指基礎(chǔ)性建設(shè)項(xiàng)目如通路、水、電、固定圍墻、綠化景觀、采暖、通氣、防雷等。
3、建筑安裝工程屬主體工程，應(yīng)嚴(yán)格核算清楚，完工時(shí)必須出具決算報(bào)告。
4、會(huì)計(jì)核算時(shí)容易發(fā)生錯(cuò)誤的項(xiàng)目：
1）開工前外接水、電應(yīng)在“前期工期程費(fèi)用”中核算，
2）自來水公司、供電公司、燃?xì)夤镜蠕佋O(shè)管道、電線（變壓器）、煤氣管道等在“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”中核算，
3）開發(fā)產(chǎn)品室內(nèi)的水、電、線路等應(yīng)計(jì)入“建筑安裝費(fèi)”中核算，
4）前期工程費(fèi)中的“三通一平”是指拍買取得土地從最原始狀態(tài)至動(dòng)工建設(shè)時(shí)的通水、通電、通路及土地平整。
建造過程中的基礎(chǔ)土方、土方回填屬于建安工程費(fèi)。
５）成本對(duì)象的分類，過渡性成本對(duì)象的成本最終應(yīng)分配到可售面積成本中，成本對(duì)象一般應(yīng)按建筑物的功能、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型或建筑上存在明顯差異等來劃分。
四、按揭款問題的解答：
在完工前應(yīng)計(jì)入“預(yù)收賬款”中核算；在完工后跨年度收到的按揭款應(yīng)視同分期收款發(fā)出商品處理，即在完工后收到預(yù)收款的，則按預(yù)收款金額確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，同時(shí)配比確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，收到按揭款時(shí)就該部分補(bǔ)確認(rèn)預(yù)收款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。
①完工前收到按揭款：
借：銀行存款（按揭款）
貸：預(yù)收賬款（按揭款）
②完工后收到按揭款：
Ａ：按揭款與收到的首付款屬同一會(huì)計(jì)年度的：
借：銀行存款（首付款）
貸：預(yù)收賬款（首付款）
借：銀行存款（按揭款）
貸：預(yù)收賬款（按揭款）
借：預(yù)收賬款（首付款＋按揭款）
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（首付款＋按揭款）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（按可售面積計(jì)算所得成本）
貸：開發(fā)商品
Ｂ：按揭款與收到的首付款不屬同一會(huì)計(jì)年度的：
收到首付款時(shí)
借：銀行存款（首付款）
貸：預(yù)收賬款（首付款）
借：預(yù)收賬款（首付款）
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（首付款）
同時(shí)
借：分期收款開發(fā)商品（按可售面積計(jì)算所得成本－首付款已結(jié)轉(zhuǎn)的成本）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（按可售面積計(jì)算所得成本×首付款占合同金額的比例）
貸：開發(fā)商品
收到按揭款時(shí)
借：銀行存款（按揭款）
貸：預(yù)收賬款（按揭款）
借：預(yù)收賬款（按揭款）
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（按揭款）
同時(shí)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（按可售面積計(jì)算所得成本－首付款已結(jié)轉(zhuǎn)的成本）
貸：分期收款開發(fā)商品
五、分期開發(fā)問題的解答： ①會(huì)計(jì)和稅收上分期收款是指一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)繳房、綜合驗(yàn)收備案或取得初始產(chǎn)權(quán)證明為一期。
②分期開發(fā)問題應(yīng)特別注意以下事項(xiàng)：土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按各期實(shí)際占用的土地面積來分期攤銷成本［總土地成本／總成本對(duì)象（含過渡性成本對(duì)象）所占土地面積×本期所占用的土地面積］；前期工程費(fèi)中的勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)等若跨期受益的，應(yīng)按各期可售建筑面積來分期攤銷；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)若分期建造則應(yīng)按各期歸屬分別計(jì)入，否則應(yīng)按可售建筑面積來分?jǐn)?；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)按各期的可售面積來攤銷。
六、廉租房政策：土地使用稅、印花稅、土地增值稅免。
七、后續(xù)成本問題:后續(xù)成本是指開發(fā)產(chǎn)品已完工但有完工前或后部分成本尚未計(jì)算進(jìn)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中,導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算不正確,后續(xù)成本的按如下分?jǐn)?開發(fā)產(chǎn)品已全部出售的,可直接計(jì)入到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—后續(xù)成本計(jì)算;后續(xù)成本歸屬期的開發(fā)產(chǎn)品全部沒有出售的則計(jì)入開發(fā)商品成本;
后續(xù)成本歸屬期的開發(fā)產(chǎn)品有部分銷售的,則應(yīng)在已售面積和末售面積進(jìn)行分?jǐn)偅咽勖娣e分?jǐn)偟某杀居浿鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本，末售面積分?jǐn)偟某杀居涢_發(fā)商品。但考慮到土地增值稅清算遺漏成本問題，建議還是通過開發(fā)成本再結(jié)轉(zhuǎn)到相關(guān)科目。
八、修理費(fèi)問題：對(duì)于已售開發(fā)產(chǎn)品但合同規(guī)定保修期內(nèi)保修項(xiàng)目發(fā)生的修理費(fèi)直接計(jì)入期間費(fèi)用中核算；末售開發(fā)成品發(fā)生的修理費(fèi)直接記期間費(fèi)用，也就是以是否完工為分界點(diǎn)，已完工開發(fā)產(chǎn)品的修理費(fèi)記期間費(fèi)用，末完工的修理費(fèi)記開發(fā)成本。
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