社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象的，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民日常生活服務(wù)的需要，這些服務(wù)是具有綜合性和便利性的特點(diǎn)，但不一定是廉價(jià)的。因此，社區(qū)商業(yè)是具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并隨著居民收入水平的提高，而得到一個(gè)更大的發(fā)展。

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做好社區(qū)商業(yè)的市場分析定位

勢必會(huì)

影響社區(qū)商業(yè)的前期選址和未來經(jīng)營

那么

做好市場分析定位

應(yīng)著重考慮哪些要素呢？

關(guān)注社區(qū)商業(yè)商圈內(nèi)的人口是做好社區(qū)商業(yè)的市場分析定位的重要因素，社區(qū)商業(yè)的商圈的輻射范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)街和大型購物中心，其商圈的范圍更傾向于以點(diǎn)為核心的集中性輻射，以店鋪?zhàn)湮恢孟蛲庋由煲欢ň嚯x而形成的一個(gè)方圓范圍。顧客的購買便利、店鋪的經(jīng)營水平、區(qū)域中的有效客源和零售網(wǎng)點(diǎn)的集中化程度構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的商圈空間。一個(gè)聚集大量常住人口并具有較高消費(fèi)水平的地點(diǎn)，其商業(yè)價(jià)值是不言而喻的。衡量一個(gè)社區(qū)商圈內(nèi)的人口規(guī)模，衡量的標(biāo)準(zhǔn)或許可作為這一問題的參考：

急速成長的地區(qū)：人口年增長率３％以上；

成長的地區(qū)：人口年增長率１—３％；　

停滯的地區(qū)：人口年增長率０—２％；　　　　

衰退的地區(qū)：人口年減少率０—２％；　　　

自然淘汰的地區(qū)：人口年減少率２％以上。

人口年增長率在３％以上的地區(qū)，由于人口規(guī)模增大，人口的消費(fèi)需求相應(yīng)必然要增高，因而社區(qū)商業(yè)如在這里選址必將會(huì)取得更好的市場效益。

社區(qū)商業(yè)所在區(qū)域內(nèi)不同年齡、不同性別、不同職業(yè)、不同家庭組成對(duì)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)有著重要的制約作用。不同年齡段的消費(fèi)者對(duì)商業(yè)需求是不同的。一般說來，以中青年為主的社區(qū)具有最大的消費(fèi)潛力。對(duì)于社區(qū)商業(yè)的選址來講，衡量區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)潛力可以從三個(gè)方面考慮：首先，區(qū)域內(nèi)年輕白領(lǐng)人群的聚集程度；其次，家庭年均收入水平及增長幅度；最后，區(qū)域內(nèi)人群的消費(fèi)心理和習(xí)慣。社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)群體的工作狀況也很重要，社區(qū)中工作的人群越多，則消費(fèi)潛力越大。不同人群的教育文化背景同樣會(huì)影響他們的消費(fèi)觀念，教育程度較高社區(qū)對(duì)于時(shí)尚用品、兒童教育、文化商品等有較強(qiáng)的購買欲望和消費(fèi)能力，他們更重視經(jīng)營的特色和品味，對(duì)價(jià)格的敏感程度不是很高。消費(fèi)群體的家庭組成情況，對(duì)于社區(qū)商業(yè)或服務(wù)的需求也會(huì)有不同的偏好，家庭在不同的周期內(nèi)，會(huì)由于孩子的出生、人口的增加、老人的贍養(yǎng)等問題影響其消費(fèi)水平。

社區(qū)商業(yè)在選址時(shí)必須分析區(qū)域中現(xiàn)有店鋪的數(shù)量、規(guī)模及分布情況。特別是不同店鋪的日常經(jīng)營狀況，社區(qū)商業(yè)過少和飽和都是不利的因素。店鋪過少，很難滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的多樣化需求；店鋪過多，會(huì)導(dǎo)致每家店鋪經(jīng)營利潤下降。我們可以借用消費(fèi)飽和指數(shù)來分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)的競爭程度，同時(shí)也可以比較預(yù)租店鋪成本的高低。消費(fèi)飽和指數(shù)的計(jì)算公式為：飽和指數(shù)=消費(fèi)需求/經(jīng)營面積。飽和指數(shù)告訴我們一個(gè)區(qū)域中某種商品或服務(wù)的需求飽和程度，顯示了區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭的激烈程度，考慮店鋪?zhàn)陨斫?jīng)營的差異化程度也是我們不應(yīng)忽略的因素。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)開發(fā)得到了巨大的推動(dòng)，國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施向著成為一種：綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所；為社區(qū)居民創(chuàng)造溝通交流、休閑娛樂場所的方向發(fā)展。社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)主要是滿足社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，社區(qū)商業(yè)“因住而商”，立足點(diǎn)是全面迎合社區(qū)消費(fèi)特色，滿足社區(qū)居民基本生活消費(fèi)需要。它的服務(wù)人口一般在5萬人上下，服務(wù)半徑一般在2公里左右，使得居民可以實(shí)現(xiàn)步行5-10分鐘到達(dá)。

社區(qū)商業(yè)市場分析定位還需關(guān)注社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析。社區(qū)商業(yè)中心普遍位于小區(qū)的中心位置，業(yè)態(tài)大致分為餐飲業(yè)、零售業(yè)（超市、藥店）、金融服務(wù)業(yè)（銀行）、旅游業(yè)（賓館）、美容美發(fā)業(yè)、洗染業(yè)、制衣業(yè)、五金裝潢業(yè)、娛樂業(yè)、體育健身業(yè)等。社區(qū)商業(yè)想要合理發(fā)展，勢必要以創(chuàng)建合理業(yè)態(tài)、統(tǒng)一招商、連鎖經(jīng)營或加盟店入駐、積聚人氣、統(tǒng)一管理的方式存在。要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

做好社區(qū)商業(yè)市場分析定位還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注社區(qū)商業(yè)交通動(dòng)線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。保證社區(qū)商業(yè)周邊車輛到達(dá)和離開的車流動(dòng)線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車有序停放，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用褓徫锍鲂辛?xí)慣等因素，合理規(guī)劃機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車位數(shù)量，滿足購物顧客及社區(qū)商業(yè)送貨車輛的需要。在社區(qū)商業(yè)選址和定位時(shí)應(yīng)著重關(guān)注社區(qū)商業(yè)周邊的公交車站點(diǎn)，社區(qū)周邊的公交站點(diǎn)及公交線路的始發(fā)時(shí)間、行駛區(qū)間都會(huì)影響社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合及招商合作。我們應(yīng)把它作為重要的參考依據(jù)。目前，部分社區(qū)開行了社區(qū)至周邊地鐵、交通樞紐的公共接駁車輛，如能夠讓接駁車輛在社區(qū)商業(yè)主入口附近設(shè)立站點(diǎn)對(duì)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營是十分有益的。社區(qū)商業(yè)同時(shí)還應(yīng)滿足出租車臨時(shí)?？?，以及方便殘障人士的無障礙通道。

社區(qū)商業(yè)功能以便利和服務(wù)為基本點(diǎn)，社區(qū)不論規(guī)模大小，零售功能是必須的，居住人群需要在項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中解決基本需求，同時(shí)針對(duì)居住人群的生活習(xí)性，社區(qū)商業(yè)將形成為住戶提供針對(duì)性生活服務(wù)的功能，社區(qū)商業(yè)內(nèi)同與商業(yè)建筑形式的匹配，對(duì)于社區(qū)商業(yè)發(fā)展有積極促進(jìn)的作用。在社區(qū)商業(yè)開發(fā)或社區(qū)商業(yè)選址過程中應(yīng)充分考慮社區(qū)居民對(duì)社區(qū)零售功能和服務(wù)功能的需求，并根據(jù)可能進(jìn)駐的業(yè)態(tài)商家的物業(yè)需求來開發(fā)、選址、招商，特別是社區(qū)商業(yè)中必須具備零售、服務(wù)功能商家的基本物業(yè)條件如需求面積、樓層選擇、展示面、層高要求、能源需求等要著重考慮。根據(jù)以上原則做好社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，相互搭配，互相帶動(dòng)，既能完善功能又能良好的收益。

為備戰(zhàn)社區(qū)商業(yè)這一藍(lán)海，源坤控股集團(tuán)旗下源地置業(yè)已將挖掘社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)提升至公司戰(zhàn)略高度，通過專業(yè)化的坤?；鸱?wù)團(tuán)隊(duì)，聚焦社區(qū)商業(yè)的投資、運(yùn)營及服務(wù)，整合全國最優(yōu)配置的社區(qū)商業(yè)資源。

目前，源坤控股集團(tuán)旗下源地置業(yè)的社區(qū)商業(yè)價(jià)值鏈運(yùn)作思路是以開發(fā)商為龍頭，整合運(yùn)營商、零售商、金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價(jià)值增值過程。也就是說，通過社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營以及商品服務(wù)等三項(xiàng)要素，圍繞社區(qū)商業(yè)的形成、運(yùn)營、發(fā)展、升值，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化。

此運(yùn)作思路是讓商業(yè)地產(chǎn)與資本有效銜接，讓原本處于“自然生長”或“野蠻生長”狀態(tài)的社區(qū)商業(yè)有了標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充，讓彼此的發(fā)展有了更強(qiáng)的生命力。

相信，在未來，社區(qū)商業(yè)這一新模式的開始，或?qū)⒊蔀榍藙?dòng)商業(yè)地產(chǎn)營銷、開發(fā)既有模式的新變革未來會(huì)有更多的項(xiàng)目參與其中，在行業(yè)內(nèi)也勢必形成一個(gè)可持續(xù)的良性循環(huán)，來真正實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的繁榮。

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