律師提醒：格式合同和補充協(xié)議相悖時 大部分以補充協(xié)議為準(zhǔn)

▲張海提供的合同

看完房子，交完定金，滿心歡喜等著簽合同，可正式簽合同時，發(fā)現(xiàn)除格式合同外還有補充協(xié)議。簽吧，覺得大部分的補充協(xié)議都偏向開發(fā)商的權(quán)益；不簽吧，房子買不成，定金也不能退。近日，在石橋鋪附近工作的張海（化名）在買房時，遇到了這樣兩難的問題。

補充協(xié)議與格式合同

不一樣

前天上午，重慶晚報記者在江北區(qū)九街見到了張海。張海說，此前，自己和家人看中了九龍坡區(qū)陳家坪玖城壹號項目的一套三室的房子，并繳納了3萬多元的定金。

上周，一家人高高興興去售房部簽合同時，銷售人員除出具由市國土資源和房屋管理局印制的商品房買賣合同（即大家常說的購房格式合同）外，還合訂了一份補充協(xié)議要求同時簽訂。

翻閱這份補充協(xié)議后，張海認為，一些內(nèi)容還與格式合同相悖。比如，關(guān)于逾期交房的約定，開發(fā)商在收到購房者解除合同正式書面通知，且由購房者配合開發(fā)商完成配合注銷合同備案登記義務(wù)后的90日內(nèi)退還款項，但在格式合同中，這一日期僅為30日。

張海還發(fā)現(xiàn)，如果公攤面積與買賣合同存在差異，房價沒有變化，雙方互不追責(zé)。如果接房時發(fā)現(xiàn)有非屬主體結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，保修范圍內(nèi)由開發(fā)商按照規(guī)定在“合理期限內(nèi)”整改。張海要求對方說明合理期限是多久，對方表示無法說明。

補充協(xié)議中的大部分內(nèi)容，在張?？磥矶家?guī)避了開發(fā)商的風(fēng)險。

想更改補充協(xié)議

不行

張海和家人認為，既是補充協(xié)議，那就有商議空間，但要求增加合理要求時遭拒。開發(fā)商告知，已在主管部門備案，無法更改。

對此，張海和家人不滿意，詢問可否退房并收回定金，銷售人員表示，3萬多元是定金，如果不同時簽訂購房合同和補充協(xié)議，視為自身放棄購房，定金無法退還。

“無法協(xié)商，不簽還不退定金，這不是霸王條款嗎？”張海認為，補充協(xié)議表面上是一紙協(xié)議，雙方能夠坐下來就關(guān)心的問題一一協(xié)商，但實質(zhì)卻是：必須接受條件選擇買房，否則損失定金。

“這份幾十萬的合同應(yīng)該是人生中最重要、金額最大的一筆合同，只需要簽字的格式合同，很少有人逐字逐句去理解，但沒想到這份合同還有這些內(nèi)容，那不就等于挖好了坑等著消費者跳？”

張海說，由于銷售人員沒有主動告知，補充協(xié)議是直到簽合同時才看到，很多購房者也沒有引起重視。他希望更多的買房者在購買房屋時能更謹慎些，才能保障合法權(quán)益。

銷售主動提醒補充協(xié)議？

不會

前天中午，重慶晚報記者來到陳家坪玖城壹號項目，銷售經(jīng)理陳先生回應(yīng)了張海的質(zhì)疑。

陳經(jīng)理說，根據(jù)規(guī)定，售房合同已在九龍坡區(qū)房管局等主管部門備案，主管部門已知悉，售房部也有專門區(qū)域進行公示（重慶晚報記者在售房部大門左側(cè)，見到了包括格式合同和補充協(xié)議在內(nèi)的售房合同）。陳經(jīng)理還稱，不能更改附加協(xié)議，是因為九龍坡區(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無法一一更改備案。在具體操作過程中，如果購房者有要求，售房部工作人員都會對合同內(nèi)容和預(yù)售許可證等方面說明，但如果購房者沒有主動要求，每天的客戶量大，很難強制要求銷售人員主動對每一位客戶都說明。

針對張海認為大部分補充協(xié)議的內(nèi)容都對開發(fā)商有利，如未標(biāo)明合理維修期限究竟是多久,陳經(jīng)理表示，不同維修項目所需要的時間肯定不同，無法強制規(guī)定。

至于購房者不簽訂補充協(xié)議就不能退定金的問題，陳經(jīng)理認為，對不退定金如果有異議，可以向重慶仲裁委員會仲裁或采取法律途徑解決。

重慶晚報記者 鄒渝

補充協(xié)議成業(yè)內(nèi)潛規(guī)則

銷售經(jīng)理自曝：很少有人要求更改補充協(xié)議，就算要求開發(fā)商也不大可能答應(yīng)

購房遭遇補充協(xié)議，這事你遇到過嗎？近日，重慶晚報記者走訪了多家房地產(chǎn)公司。

“在目前房地產(chǎn)市場中，除格式合同還有補充協(xié)議簽訂的情況，屢見不鮮，幾乎稱為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則——只是有的開發(fā)商根據(jù)各自實際各有不同或側(cè)重?！苯眳^(qū)一家央企開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)理王先生表示，一般開發(fā)商都會在格式合同后附帶一份補充協(xié)議，內(nèi)容主要對格式合同中的未盡事宜說明，一般由開發(fā)商的法務(wù)團隊起草，因此盡可能規(guī)避掉開發(fā)商可能的一些風(fēng)險，并保證開發(fā)商能盡快回款。其中包含產(chǎn)權(quán)證延期領(lǐng)取、接房退款延期等各種有利于開發(fā)商的說法。很少有顧客對此補充協(xié)議知悉并要求更改，就算要求更改，開發(fā)商也不大可能答應(yīng)；如果不買，定金也幾乎不可能退。

另一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作人員表示，一般買房需要至少交付2~3成首付，現(xiàn)在一些開發(fā)商為去庫存促銷，會推出首付分期的活動——只需要付幾萬元甚至一兩萬元的款項，在接下來半年或一年內(nèi)再付清款項。這時，格式合同就不夠了，需要補充協(xié)議說明。再比如一些項目的商業(yè)車庫辦證流程較長，這時候開發(fā)商會先約定，將車庫先租后售。

追問1 發(fā)生沖突時以哪一份為準(zhǔn)？

重慶晚報新聞律師團成員、原野律師事務(wù)所律師曾杰表示，大部分補充協(xié)議都會規(guī)定，補充協(xié)議是《重慶市商品房買賣合同》的重要組成部分，與《重慶市商品房買賣合同》具同等法律效應(yīng)。當(dāng)補充協(xié)議的條款與商品房買賣的格式合同發(fā)生沖突時，以補充協(xié)議約定為準(zhǔn)。因此消費者簽署合同，則視為接受合同中所提的條款，以補充協(xié)議約定為準(zhǔn)。

追問2

補充協(xié)議到底難不難改？

九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心主任助理何顯華認為，購房合同按照規(guī)定需要到土地房屋權(quán)屬登記中心備案。針對陳經(jīng)理說法，因為九龍坡區(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無法一一更改備案的問題，何顯華說，并不是不能更改。如果購房者有合理需求，既然是補充協(xié)議，就可以由購房者和開發(fā)商坐下來商談，并非鐵板釘釘，一字不能更改。

重慶晚報記者了解到，購房者修改補充協(xié)議，并非沒有先例。家住沙區(qū)欣陽廣場的朱先生就告訴重慶晚報記者，他曾于2006年購買了位于冉家壩一套4樓的住房。他在查看完補充協(xié)議后，要求開發(fā)商增加一條內(nèi)容：如果今后房前的空地上增加廣告牌或高樓，遮擋影響視線，開發(fā)商要進行賠償。不久后，一塊高高立起的廣告牌遮住了視線。最后，經(jīng)雙方協(xié)商，朱先生獲得了3萬多元的賠償。

追問3

不簽補充協(xié)議能退定金嗎？

曾杰律師說，定金是對雙方進行買賣合同時的一個保障，如果沒有正當(dāng)理由，靠不正當(dāng)途徑維權(quán)肯定不能退。如果買賣合同不能簽訂是由于雙方對購房合同的條款不能達成一致意見所致，則定金應(yīng)退還。他曾幫兩名客戶成功維權(quán)。購房者應(yīng)按認購書規(guī)定的期限、地點去簽約，但如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補充協(xié)議之內(nèi)容無法達成一致，而與認購意向書內(nèi)容無關(guān)，致使簽約不成的，有望退回定金。比如明明在認購協(xié)議中寫的認購1-3，最后簽合同卻要求買1-4的房子，這種屬于不合理需求，無法獲得法律支持。