從天津大悅城的騎鵝公社、神獸寺街、0618街、5號(hào)車庫到北京朝陽大悅城的悅界，從上海大悅城的SKY RING摩天輪、摩坊166到煙臺(tái)大悅城的“愛悅灣”……雖說大悅城地產(chǎn)自成立以來出產(chǎn)不多，但每個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新與優(yōu)秀業(yè)績(jī)表現(xiàn)莫不令業(yè)界稱嘆，也讓購物中心行業(yè)興起了一股向大悅城學(xué)習(xí)的風(fēng)潮。而在12月19日上海大悅城二期開業(yè)當(dāng)天，大悅城地產(chǎn)掌舵人即董事長(zhǎng)周政先生，大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理韓石先生，大悅城地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平女士更是攜手來自上海、天津、北京、成都等地的大悅城地產(chǎn)高管接受了全國多家媒體的集中采訪，接連抖出不少干貨。

談發(fā)展：輸出管理 未來五年擴(kuò)張至20家

在過去八年間，大悅城地產(chǎn)在全國相繼開業(yè)了六個(gè)項(xiàng)目，包括于2007年12月28日開業(yè)的北京西單大悅城，2009年5月開業(yè)的沈陽中街大悅城，2010年5月28日開業(yè)的北京朝陽大悅城，2010年12月18日開業(yè)的上海大悅城一期（二期于2015年12月19日開業(yè)），2011年12月25日開業(yè)的天津大悅城，2014年開業(yè)的煙臺(tái)大悅城，總建筑面積超過200萬平方米。

但這僅僅只是大悅城地產(chǎn)加速擴(kuò)張的開始。據(jù)周政在現(xiàn)場(chǎng)透露，大悅城地產(chǎn)旗下第七個(gè)項(xiàng)目成都大悅城將在12月24日開業(yè)，商業(yè)體量近21萬平方米，總建筑面積38萬平方米。第八個(gè)項(xiàng)目——杭州大悅城也正在推進(jìn)中。至于后續(xù)發(fā)展，大悅城將輕重結(jié)合，除了會(huì)繼續(xù)拿地自建項(xiàng)目外，還會(huì)通過收購兼并和品牌管理等輕資產(chǎn)輸出方式進(jìn)行拓展?！白越?xiàng)目會(huì)繼續(xù)做，但相對(duì)放緩，對(duì)于綜合體數(shù)量趨于飽和的城市，我們盡量回避拿地自建，而是考慮采用收購兼并和輕資產(chǎn)輸出的方式激活存量。同時(shí)，也不排除在好的三線城市開發(fā)新的項(xiàng)目?！?/span>

成都大悅城

所以目前，除了已經(jīng)開業(yè)或者已知規(guī)劃的項(xiàng)目，大悅城地產(chǎn)還計(jì)劃在深圳做一個(gè)大悅城，并且首次嘗試輸出管理——簽約天津和平大悅城，預(yù)計(jì)于2016年12月開業(yè)。未來，大悅城地產(chǎn)將在全國展開一個(gè)比較合理的布局。周政表示：“首先從一線城市開始做起，然后到二線城市。現(xiàn)在，長(zhǎng)三角地區(qū)是我們的重點(diǎn)，然后是環(huán)渤海。三線城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，我們也在關(guān)注。未來五年，大悅城購物中心會(huì)在全國擴(kuò)張到約20家。”

也正是這樣一步一個(gè)腳印的循序漸進(jìn)，讓大悅城地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)能夠保持穩(wěn)步上升。據(jù)周政透露，截至目前，大悅城地產(chǎn)旗下項(xiàng)目銷售額大概在110億元左右，每年客流量大概有一個(gè)億，擁有會(huì)員過百萬。其中，銷售增量以每年20%左右的速度增長(zhǎng)，租金也穩(wěn)步保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

談租金：獨(dú)門暗器 關(guān)注商家收益和客流

而作為購物中心業(yè)績(jī)表現(xiàn)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，大悅城地產(chǎn)旗下各項(xiàng)目如何進(jìn)行租金收取模式的變革也受到了各方關(guān)注。據(jù)天津大悅城總經(jīng)理吳錚在現(xiàn)場(chǎng)透露，大悅城的平均月租金在300萬—400萬之間，西單大悅城甚至超過1000萬?！斑@一租金水平在行業(yè)里是遙遙領(lǐng)先甚至數(shù)倍于其他購物中心的。如果單從租金的角度來看，一個(gè)大悅城或許可以抵好幾個(gè)其他的商業(yè)項(xiàng)目?！?/span>

至于如何實(shí)現(xiàn)？大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石解釋稱，大悅城的租金模式為保底租金加流水代扣，兩者取高者。其中，保底租金在商戶續(xù)約時(shí)會(huì)不斷提升，這也是為了應(yīng)對(duì)電商，讓商家更關(guān)注實(shí)體店的銷售。而流水倒扣則主要是來自于兩個(gè)方面，第一是實(shí)體店的流水倒扣，第二是線上大悅城銷售產(chǎn)品的流水倒扣，兩者之間大概維持在80%：20%的比例。在流水倒扣達(dá)到一定情況下就提升保底租金，以達(dá)到良性循環(huán)。

與此同時(shí)，為了將大悅城打造成為線上線下結(jié)合、為年輕人服務(wù)的綜合性平臺(tái)。大悅城地產(chǎn)也做出了幾項(xiàng)變革，包括提出從經(jīng)營(yíng)商品向經(jīng)營(yíng)客流轉(zhuǎn)變的概念；在電商與實(shí)體從分裂到融合的趨勢(shì)下，推出APP發(fā)展線上大悅城，嘗試線上與實(shí)體店呼應(yīng)結(jié)合，幫助商家提升業(yè)績(jī)。從而最終實(shí)現(xiàn)通過提升銷售額來提升租金的目的?！?strong>現(xiàn)在大悅城每年銷售大概在一百億左右，按照租售比是15億的租金，未來把線上銷售加起來，有可能很快達(dá)到兩百個(gè)億，那么租金就會(huì)翻倍?！?/span>

上海大悅城屋頂摩天輪

此外，上海大悅城總經(jīng)理魏學(xué)問也就大眾所關(guān)心的上海大悅城項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期收益水平這一問題做出了答復(fù)。他表示：“首先，上海大悅城有很多獨(dú)門暗器，不管是屋頂摩天輪、摩坊166，還是這么多首次進(jìn)入中國或者上海市場(chǎng)的品牌，其目的就是希望通過這些創(chuàng)新在18到35歲時(shí)尚客群中搶到更多話語權(quán)，從而保證經(jīng)營(yíng)情況。其次，我們并不把租金當(dāng)做我們的第一考核指標(biāo)，而是更加關(guān)注客流量、更加關(guān)注商家收益，只有把客流做上來、銷售做上來，收益才能上來。這也是我們不斷推廣和創(chuàng)新的原動(dòng)力?！?/span>

談創(chuàng)新：針對(duì)城市特色 凸顯區(qū)域特點(diǎn)

事實(shí)上，作為業(yè)界創(chuàng)新的先行者，幾乎每一座大悅城都有自己獨(dú)特的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。諸如上海大悅城的屋頂摩天輪、摩坊166，天津大悅城的騎鵝公社、神獸寺街、0618街、5號(hào)車庫，北京朝陽大悅城的悅界，煙臺(tái)大悅城的“愛悅灣”等。對(duì)此，周政表示，與其他一些購物中心快速復(fù)制拓展不同，大悅城不是簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。每一座大悅城在以18-35歲年輕人為消費(fèi)客群的基礎(chǔ)上，都會(huì)根據(jù)所在城市的特色，進(jìn)行創(chuàng)新嘗試，凸顯區(qū)域特點(diǎn)。大悅城內(nèi)部對(duì)于這樣的創(chuàng)新給予了極大的鼓勵(lì)和空間。未來，這種創(chuàng)新機(jī)制還會(huì)進(jìn)一步得到推進(jìn)。

天津大悅城騎鵝公社

上海大悅城摩坊166

至于具體從哪些方面創(chuàng)新？韓石給出了三個(gè)角度：首先是跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，形成獨(dú)特優(yōu)勢(shì)；其次是在實(shí)體店中增加創(chuàng)新體驗(yàn)，不斷增加大悅城競(jìng)爭(zhēng)力；最后是在業(yè)態(tài)比例上，由過去的零售、餐飲、休閑5：3：4的比例調(diào)整至4：3：3，增加了休閑、娛樂的比例。而這樣創(chuàng)新所帶來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也很明顯。據(jù)韓石透露，從結(jié)果上來看，今年雙十一與去年比較，大悅城的銷售客流量同比增長(zhǎng)了15%，銷售額同比增長(zhǎng)了32%。并且，由于大悅城面對(duì)的都是年輕新貴和新興中產(chǎn)階級(jí)，擁有比較廣闊的市場(chǎng)，所以很有發(fā)展空間。