人物案例篇

　　許多人都在問，商鋪還值得投資嗎？資深商鋪投資者薛建雄的答案是：雖然有些商鋪依然有投資價值，但像前幾年那樣閉著眼睛買商鋪的時代已經(jīng)過去了。

　　福建人薛建雄是一位商鋪投資的老手，從2008 年開始投資商鋪至今，薛建雄既在商鋪投資中賺到過大便宜，也吃過不少啞巴虧。

　　投資商鋪曾獲12%年回報(bào)

　　“其實(shí)我最早投資商鋪是在福建老家，但投資收益很差。”薛建雄對記者表示，自己在來上海之前就已經(jīng)在福建老家的三線城市投資商鋪，但他發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厣啼亙r格很貴，租金卻很低，往往一個要賣100 萬元的商鋪，每個月的租金回報(bào)不到2000 元，年化投資回報(bào)率只有2%左右。后來薛建雄慢慢發(fā)現(xiàn)，由于中小城市人口規(guī)模小，商業(yè)體量有限，人們一般都把閑錢拿去做金融投資，很少有人會去開店做生意。而且在大城市做生意更看重你的能力，小城市則更看重你在當(dāng)?shù)氐年P(guān)系和資源。有關(guān)系的話，經(jīng)營店鋪就比較容易成功，反之，則很容易失敗，因此往往很難形成規(guī)?；纳啼佂顿Y熱潮。

　　然而薛建雄卻發(fā)現(xiàn)上海這樣的大都會情況截然相反，商鋪投資收益好不好，關(guān)鍵看你的投資眼光和經(jīng)營水平?！拔乙恢闭J(rèn)為投資商鋪的關(guān)鍵要看人流量，人流量上不去的地方，商鋪肯定很難租出好價錢，甚至很難租出去?！毖ㄐ壅f道。

　　2009 年的時候，薛建雄曾經(jīng)以9000 元/平方米的價格投資了上海奉賢南橋綠地未來中心的一家商鋪，然而由于位置沒有選好，這家店鋪門口少有人經(jīng)過，所以店鋪經(jīng)常開開關(guān)關(guān)，后來有很長一段時間都租不出去。

　　2011 年，薛建雄新投資的一家大型商鋪，則位于上海奉賢南橋鎮(zhèn)中心的黃金位置，由于整個商圈已經(jīng)成熟，加上這家商鋪的位置又非常棒，折算下來，薛建雄每年的租金投資回報(bào)能高達(dá)12%，這還不算過去兩年，店鋪本身價格上漲帶來的超額投資回報(bào)！

　　從空置無憂到一鋪難賣

　　當(dāng)然，即使是2009 年投資的那套商鋪，雖然租金收益可憐，但由于2011 年出臺商品住宅限購令后，不受限購令影響的商鋪一時成了市場熱錢拼命追捧的香餑餑，無論是開發(fā)商還是投資客，都把商鋪視為升值潛力無限的投資利器。然而進(jìn)入2014 年后，薛建雄在考察各地商鋪時，卻明顯嗅到了市場“變味”的感覺。

　　“前兩年投資上海商鋪，真的是人傻錢多速來，不怕不賺錢，就怕你不敢買，商鋪價格一直在上漲。但今年好像是由于整個經(jīng)濟(jì)都不景氣的關(guān)系，加上整個房地產(chǎn)市場都處于調(diào)整期，我發(fā)現(xiàn)上海市中心好多位置不錯的商鋪都空著，而在過去，只有郊區(qū)缺少人流的地方才會有那么高的空置率。”

　　薛建雄分析認(rèn)為，正是由于過去幾年開發(fā)商大干快上，建造了大批商鋪，導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)一些鬧市區(qū)的商鋪競爭過于激烈，空置率上升，租金回報(bào)率下降。另外一個非常重要的變化是，這兩年電子商務(wù)的快速增長也在迅速搶奪傳統(tǒng)商業(yè)店面的生意，使得許多商鋪生意難做。

　　事實(shí)上，過去商鋪在經(jīng)濟(jì)生活中一直扮演著兩種角色，一是投資者作為固定資產(chǎn)的實(shí)體物業(yè)，二是商鋪天然具有的營業(yè)功能。因此，前些年即使新開盤的商鋪一時半會兒租不出去，哪怕半年一年都乏人問津，業(yè)主也不會很著急。畢竟其價值會隨著城市化的進(jìn)程，尤其是商鋪周邊地段的開發(fā)而快速升值。這就意味著即使商鋪空置，單是增值部分也能讓持有者獲利不菲。

　　不過薛建雄覺得這種投資理念的盛行本身就預(yù)示著泡沫正在快速積累。“其實(shí)去年開始我就一直和身邊的朋友說，商鋪的泡沫已經(jīng)非常大了，短時間內(nèi)還是不要投資了，如今住宅市場似乎已經(jīng)到了拐點(diǎn)，政府的調(diào)控政策不得不重新從抑制房價過快上漲變?yōu)榫o急救市，而這種救市能起到多大效果也很難說。而商鋪想要救市則更難，因?yàn)橹灰鞘谢M(jìn)程還沒有結(jié)束，城市住宅的潛在需求量依然很大，但商業(yè)地產(chǎn)卻并不存在這樣的剛性需求，而且隨著空置率越來越高，商鋪價格也已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的跡象”。薛建雄說道。

　　薛建雄還介紹說，自己有一位手握600 平方米商鋪的朋友，自從上一個火鍋店租戶因?yàn)樯獠缓藐P(guān)門后，至今她的店鋪依然空置，何時能夠租出去心中根本沒底，而她還得每月支付銀行將近10 萬元的按揭貸款，這種壓力在她3 年前買商鋪的時候是完全沒有想到的。

　　同時，隨著商鋪?zhàn)赓U市場的轉(zhuǎn)冷，商鋪買賣市場也正在進(jìn)入冬天。說到底，投資者都是很現(xiàn)實(shí)的，看到漲勢喜人，就會拼命跟風(fēng)；看到市場轉(zhuǎn)冷就會躊躇觀望，轉(zhuǎn)而去投資其他市場。從前兩年的空置無憂到現(xiàn)在許多新開盤的店鋪一鋪難賣，商鋪市場的冷暖變化令人唏噓不已。

　　薛建雄總結(jié)說：“我覺得商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了10 年的黃金發(fā)展期，也是時候該停下來調(diào)整一下了，畢竟花無百日紅，否則，如果今后空置率一再攀升，最終商鋪價格將難逃崩盤的命運(yùn)?！?/P>

　　商鋪投資要訣：三句話定乾坤

　　那么在商鋪市場由熱轉(zhuǎn)冷的當(dāng)下，是否所有商鋪都不再值得投資了呢？薛建雄認(rèn)為，答案也不盡然。

　　雖然現(xiàn)在商鋪沒以前那么容易賣得掉了，但也并非所有商鋪都不再具備投資價值，未來可能還有比較不錯的投資機(jī)會，這就要看你的投資眼光了?，F(xiàn)在決不能像過去那樣拿到碗里都是菜了，絕不是說門口今后會通一條地鐵就如何如何，會建一片高檔小區(qū)就如何如何，位于十字路口的店鋪就一定如何如何……薛建雄認(rèn)為，關(guān)鍵要搞清楚三個問題：一是今后會有多少人從店鋪門前經(jīng)過？二是這些人是走路經(jīng)過還是開車經(jīng)過？三是這些經(jīng)過的人有多少會成為你的顧客？

　　說到底，有沒有人會來光顧才是這一切的關(guān)鍵。假如店鋪建在高架旁，看起來交通方便，每天車來車往，但由于停車不便，許多人并不會成為你的顧客，所以這樣的商業(yè)繁榮就只是一種假象。反過來說，如果你的店鋪不但建在交通便利的高架邊上，而且馬路對面就有一個大型購物中心，既是公共交通樞紐又有足夠的停車位可以方便停車的話，那這樣的商鋪相對就比較有投資潛力了。

　　而從整體店鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的趨勢上看，未來所有商品性店鋪都很難有非常大的上升空間，因?yàn)檫@類店鋪售賣的東西很容易被網(wǎng)店取代，而所有服務(wù)性和體驗(yàn)性的店鋪則無法被網(wǎng)店取代，比如餐廳，酒吧、KTV，健身、美容美發(fā)，等等，這些領(lǐng)域不管電子商務(wù)發(fā)展得多么龐大，終究是無法代替的。

　　而隨著越來越多商業(yè)綜合體的建成，未來小型的普通沿街店鋪的生意也會受到越來越大的沖擊，因?yàn)榻窈筚徫锉旧韺⒉辉偈窍M(fèi)者最看重的，逛街所帶來的娛樂體驗(yàn)才是最重要的。