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案例1. 天津水晶城 區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)； 占地面積： 38.4萬平米。 建筑面積：38.41萬平米 物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團(tuán)：9 綜合容積率：1 萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計(jì)變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái) 情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。 主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶 二層：南向露臺(tái)入戶 三層、四層：樓梯入戶 首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬 ·建筑面積：149.14㎡ 架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡ 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) ·南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。·獨(dú)有情景房，倍添院居情趣·開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分·超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間·三間主臥組織緊湊，空間利用合理 二層戶型：南露臺(tái)入戶、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬 ·建筑面積：140.48㎡ 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)·獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng) 三層戶型：樓梯入戶、南露臺(tái)、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬 建筑面積：128.92㎡ 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi) 7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富 附帶觀景露臺(tái) 頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬 ·建筑面積：186.59㎡ 躍層四室兩廳三衛(wèi) 上層—— 下層—— 萬科水晶城在陌生區(qū)域?qū)崿F(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價(jià)格與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品形式市場(chǎng)接受度高 一期情景洋房主要為4層半建筑： 一期情景花園實(shí)現(xiàn)均價(jià)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價(jià)格； 銷售火爆，客戶對(duì)洋房類的產(chǎn)品形式市場(chǎng)接受度高，達(dá)到120-130套/月； 案例2：北京萬科青青 地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國(guó)貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)
規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1
產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次。
總戶數(shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。
以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì) 層層退臺(tái)，由自家退臺(tái)俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；
步入式設(shè)計(jì)，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；
外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；
業(yè)主對(duì)露臺(tái)的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認(rèn)可露臺(tái)帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度
通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)露臺(tái)的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；
在露臺(tái)中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時(shí)豐富了生活情趣；
超大露臺(tái)的贈(zèng)送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點(diǎn)；
該項(xiàng)目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價(jià)格 銷售狀況： 一層與頂層銷售最快，花園與露臺(tái)客戶接受度高； 一期開盤當(dāng)天銷售60% ； 二期銷售未作任何推廣，開盤一周內(nèi)也銷售一空； 經(jīng)驗(yàn)提示 北方客戶對(duì)洋房類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度高，春夏季節(jié)使用率高
n客戶追求的是低密度的生活感受：對(duì)于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價(jià)位的最佳接合點(diǎn)。花園洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺(tái)，多層產(chǎn)品的陽臺(tái)是扁長(zhǎng)的坐不下人，而露臺(tái)是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺(tái)更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。 得房率高、實(shí)惠：在戶型設(shè)計(jì)上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時(shí)，戶主還能獲得贈(zèng)送面積，享受更大的實(shí)用面積。底層戶型還贈(zèng)送地下室、花園，二、三層贈(zèng)送露臺(tái)。
功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺(tái)能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。 改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場(chǎng)所、在院子里面、平臺(tái)上打招呼，進(jìn)行交流。 私密性、安全性：在露臺(tái)、花園的活動(dòng)多為種植、觀景、娛樂活動(dòng)等，對(duì)私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對(duì)人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。 關(guān)于洋房產(chǎn)品的建設(shè)成本 單體建安成本（土建+安裝）：1400-1500元/平米 北方城市洋房產(chǎn)品單方開發(fā)成本（單體建安+小區(qū)綠化+市政配套+前期工程費(fèi)等，不含銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、地價(jià)）： 萬科測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)：2200-2400元/平米 金地測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米
6層情景洋房——深圳萬科城 在深圳萬科城中出現(xiàn)了6層的情景洋房，區(qū)別于萬科典型的情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；
a.獨(dú)特的露臺(tái)空間 b.多景式陽光房 c.豐富的建筑形態(tài) d.首層私家庭院 e.大面積贈(zèng)送 f.全明戶型 首層： 128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯(cuò)層
多露臺(tái)、陽臺(tái)設(shè)計(jì)，與景觀的親密接觸； 全明戶型，保證采光效果；
二層到六層： 面積控制，111-70平米層層退臺(tái)，贈(zèng)送南向10平米大露臺(tái)
二層：111平米 3室2廳2衛(wèi) 五層：80平米 2室2廳1衛(wèi) 三層： 98平米 3室2廳2衛(wèi) 六層：72平米 2室2廳1衛(wèi) 四層： 88平米 3室2廳2衛(wèi) 端頭戶型舒適度放大： 270度八角窗
270度八角窗增加了臥室的采光通風(fēng)效果，提升了居住舒適度，也可以按照需要改造成情趣空間，提升居住樂趣；
主臥朝南與大面積露臺(tái)連接，次臥北向，或者設(shè)計(jì)露臺(tái)連接或者在端頭適當(dāng)情趣化設(shè)計(jì)，居住價(jià)值得到提升； 根據(jù)北方氣候特點(diǎn)對(duì)萬科戶型進(jìn)行局部調(diào)整
六層退臺(tái)洋房的五層和六層兩個(gè)臥室均超北，對(duì)北方城市客戶接受會(huì)有困難， 建議戶型局部調(diào)整，將主臥室與餐廳空間調(diào)換，保證主臥南向采光； 同時(shí)與露臺(tái)相接部分門窗采取保暖功能較好的材質(zhì)，保證冬季居住舒適度；
創(chuàng)新產(chǎn)品推薦—寬景洋房： 面積區(qū)間可根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，主要強(qiáng)調(diào)大面寬帶來的采光及景觀效果
7米超短進(jìn)深設(shè)計(jì)，動(dòng)靜功能分布合理 6米橫廳，南北雙向陽臺(tái)，帶來開朗尊貴的空間感受，整體面寬12.25米，開間進(jìn)深比達(dá)1.75 主臥南北通透，附帶小書房、衣帽間，營(yíng)造奢華的自我空間
寬景洋房為洋房創(chuàng)新產(chǎn)品，為6層平層設(shè)計(jì)，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透 寬景洋房最大的特點(diǎn)是超短進(jìn)深、全明設(shè)計(jì)，以通風(fēng)采光的最佳尺度創(chuàng)造全新的戶型舒適標(biāo)準(zhǔn) 臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，主臥南北通透，舒適性強(qiáng) 大連萬科假日風(fēng)景寬景洋房
130平米，3室2廳2衛(wèi) 南北通透，全明設(shè)計(jì)，南向主臥套間，符合北方居住習(xí)慣； 約13.7米大面寬戶型，約7米寬廳設(shè)計(jì)，活動(dòng)空間廣闊； 雙南臥面向西山水庫，采光、觀景效果好；約10平米入戶花園，拓展交往空間； 天津萬科假日風(fēng)景寬景洋房
94平米，面積控制； 雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設(shè)計(jì)，保證居住舒適度； 超寬廳設(shè)計(jì)，大面寬，采光、觀景效果良好；
117平米，超北次臥面積過小，可以改造成其他功能空間或是減少以控制面積； 12米超大面寬，主要活動(dòng)空間全部朝南布置； 與客廳連通的陽臺(tái)，與景觀的緊密接觸；
3+1寬景House產(chǎn)品特點(diǎn) 五大價(jià)值點(diǎn)： a.1－2層均有地下室附送 b.獨(dú)特的露臺(tái)空間 c.豐富的建筑形態(tài) d.氣派的橫向客廳 e.豪華的頂層套房
戶型特點(diǎn)：一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái) 寬景house產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)一 創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場(chǎng)關(guān)注度和吸引力 機(jī)會(huì)二 解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求 機(jī)會(huì)三 寬景House能增加戶數(shù)，降低1－2層的總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。
一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房
二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺(tái)
二層： 附送露臺(tái)/地下室.明廚明衛(wèi).方正實(shí)用 三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園
案例：深圳寬景house—萬科城
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