《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的實(shí)施讓兩個(gè)舶來(lái)的新術(shù)語(yǔ)——“不動(dòng)產(chǎn)單元”、“登記原因”逐步進(jìn)入到人們的視野。不動(dòng)產(chǎn)單元作為物的特定化、物權(quán)關(guān)系明晰化的一種法定方式，隨著不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則的出臺(tái)，已為人所熟知。而登記原因作為啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體事由和確定、審查登記申請(qǐng)材料的關(guān)鍵要素，則顯得熟悉又陌生，難以準(zhǔn)確把握。為此，有必要對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)登記原因”作簡(jiǎn)單剖析。

不動(dòng)產(chǎn)登記的因果邏輯

正如俗語(yǔ)所說(shuō)，“有車就有轍,有樹就有影”，不動(dòng)產(chǎn)登記也有屬于自己的因果邏輯。任何一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記行為都是由當(dāng)事人基于一定的原因而發(fā)起，由登記機(jī)構(gòu)審查合格后記載到登記簿為終結(jié)。這個(gè)原因要么是買賣、贈(zèng)與等法律行為，要么是繼承、法院判決等非法律行為。具體的原因須根據(jù)不同權(quán)利、不同登記類型具體確定。同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)的不同類型登記，登記原因往往不同；不同不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)的同一類型登記，登記原因可能相同。相對(duì)而言，登記類型對(duì)登記原因的影響更大，甚至起決定性作用，這也是《條例》實(shí)施細(xì)則為什么能夠?qū)Ω鞣N不動(dòng)產(chǎn)登記類型的適用條件作出一般規(guī)定的理論基礎(chǔ)。

因此，不動(dòng)產(chǎn)登記原因是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利 （或事項(xiàng)）首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、更正登記等的具體原因，回答的是“權(quán)利從哪來(lái)”的問(wèn)題。如因遺囑繼承取得房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，登記原因?yàn)檫z囑繼承；因法院判決取得房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，登記原因?yàn)榕袥Q轉(zhuǎn)移；因集體土地征收申請(qǐng)注銷登記的，登記原因?yàn)檎魇铡?/p>

登記原因是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大進(jìn)步。分散登記時(shí)期，相比“權(quán)利從哪來(lái)”，我國(guó)似乎更加關(guān)注“登記什么權(quán)利”，重結(jié)果輕過(guò)程，不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)法律規(guī)章沒(méi)有 “登記原因”的表述。《土地登記辦法》規(guī)定的是土地權(quán)屬來(lái)源證明，《房屋登記辦法》規(guī)定的是證明房屋（所有權(quán)）發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、注銷的材料，都有類似意思，但不夠周延精煉。

統(tǒng)一登記后，《條例》規(guī)定了“登記原因證明文件”，用來(lái)統(tǒng)領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變動(dòng)的證明材料，奠定了“登記原因”的法定地位，這是登記制度上的重大進(jìn)步，有利于理順登記制度內(nèi)部體系，推動(dòng)登記標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。

事實(shí)上，這也是國(guó)際上的通行做法，德國(guó)在其登記簿中規(guī)定了“登記的基礎(chǔ)”，用來(lái)描述在什么時(shí)間、因?yàn)槭裁词录l(fā)生登記；韓國(guó)在其《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第40條關(guān)于登記申請(qǐng)所必要的書面材料中，規(guī)定了“證明登記原因的書面材料”；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在其《土地登記規(guī)則》第34條關(guān)于申請(qǐng)登記應(yīng)提出的文件中，也規(guī)定了“登記原因證明文件”。

登記原因與登記原因證明文件相得益彰。登記原因證明文件主要規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)登記的法規(guī)規(guī)章中，作為登記申請(qǐng)材料展現(xiàn)于外；登記原因主要出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，反映登記的基礎(chǔ)行為顯現(xiàn)于內(nèi)，二者相互配合、相互印證，登記原因證明文件的范圍與登記原因的內(nèi)核是一致的。

《條例》第16條關(guān)于登記申請(qǐng)的材料，同時(shí)規(guī)定了“相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”。

不過(guò)，筆者認(rèn)為，登記是記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅全過(guò)程的行為，物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為體現(xiàn)在登記中，就是登記原因。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明與登記原因證明，可能出現(xiàn)重復(fù)、交叉。如出讓取得一宗土地，土地出讓合同既是權(quán)屬來(lái)源證明，也是登記原因證明。若該塊土地轉(zhuǎn)讓了，土地轉(zhuǎn)讓合同就是登記原因證明，申請(qǐng)登記時(shí)不需要再提交土地出讓合同。因?yàn)榍罢叩耐恋爻鲎岅P(guān)系已經(jīng)在后者的土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系中成為“歷史”了。這樣做才能讓法律關(guān)系更加明晰，也方便群眾辦理登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記原因的制度價(jià)值

登記原因有助于構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記思維鏈條。登記思維是登記人員在辦理登記時(shí)按照一定的邏輯來(lái)思考、分析、解決問(wèn)題的思考模式。這種模式要能夠回答：何種情形下、符合哪些條件時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照何種程序、依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)辦理登記。即要明確登記什么權(quán)利（或事項(xiàng)）、登記什么類型、登記的權(quán)利（或事項(xiàng)）從哪兒來(lái)，進(jìn)而確定相應(yīng)的審核方式，實(shí)際上就是“登記能力—登記類型—登記原因（證明文件）—登記審核”的思維鏈條?！吧暾?qǐng)—受理—審核—登簿—發(fā)證”是登記的一般程序，不屬于思維模式的范疇。

當(dāng)碰到一個(gè)登記案件時(shí)，遵循這樣的思維模式，首先要看登記事項(xiàng)是否屬于法定的物權(quán)或者法律規(guī)定可以登記的事項(xiàng)，即是否具備登記能力；然后看申請(qǐng)登記的類型，確定是“物”的變動(dòng)還是物權(quán)的變動(dòng)以及變動(dòng)類型；再看登記的原因，對(duì)照查看登記原因證明等文件，厘清登記事項(xiàng)有關(guān)的“人、時(shí)、事、物”等要素；最后看審查標(biāo)準(zhǔn)，審查申請(qǐng)登記內(nèi)容的合法性以及與申請(qǐng)材料的一致性。

登記原因有助于登記機(jī)構(gòu)快速有效開展登記審核。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系龐雜，登記類型眾多，不同權(quán)利的不同登記類型，從登記啟動(dòng)方式、主體到登記申請(qǐng)材料再到登記審核，都有差異。基于登記原因，能夠?qū)⒌怯泦?dòng)主體、申請(qǐng)材料類型化，將登記業(yè)務(wù)類型標(biāo)準(zhǔn)化，為當(dāng)事人準(zhǔn)確提交登記所需原因證明文件、登記機(jī)構(gòu)做到類型化審核創(chuàng)造了條件，有利于提高登記審核的效率和準(zhǔn)確性。

同時(shí)，對(duì)于有些登記事項(xiàng)，通過(guò)登記原因的判別，就能迅速作出登記決定。如對(duì)于因房屋買賣發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)就要進(jìn)行合理審慎的審查；而對(duì)于人民法院囑托登記機(jī)構(gòu)辦理的查封登記，登記機(jī)構(gòu)就無(wú)須審查，可以直接依據(jù)法院囑托文件辦理。

登記原因有助于明晰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變化過(guò)程。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅是通過(guò)登記展現(xiàn)的，登記的類型展現(xiàn)了宏觀層面的物權(quán)變動(dòng)，登記的原因則展現(xiàn)了微觀層面的物權(quán)變動(dòng)。只有全面地把握登記的類型及其登記原因，才能清晰地掌握一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的動(dòng)態(tài)變化過(guò)程。

如一套房屋辦理了多次過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，有的是因?yàn)橘I賣，有的是因?yàn)槔^承，有的是因?yàn)橘?zèng)與。要弄清楚這套房屋產(chǎn)權(quán)的完整流轉(zhuǎn)過(guò)程，就必須查看每一次轉(zhuǎn)移登記的原因。另外，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)以及非因法律行為取得的物權(quán)，登記并非權(quán)利生效要件。這時(shí)，登記原因發(fā)生的日期往往就是物權(quán)變動(dòng)的日期。因此，登記原因并非可有可無(wú)，其對(duì)于確認(rèn)和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)至關(guān)重要。

強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記原因的應(yīng)用

推進(jìn)登記原因用語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)化。目前，登記原因已經(jīng)作為重要的登記要素被納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而對(duì)于登記原因的填寫規(guī)范還未作標(biāo)準(zhǔn)化的要求。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，早在1986年就出臺(tái)了《登記原因標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)》，并與時(shí)俱進(jìn)不斷修訂，促進(jìn)了登記原因用語(yǔ)的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化，簡(jiǎn)化了登記業(yè)務(wù)，加速了登記資料電子化和登記信息化進(jìn)程，提高了登記科學(xué)化水平。

另外，登記原因用語(yǔ)的標(biāo)準(zhǔn)化有利于登記人員的實(shí)踐操作，便于社會(huì)公眾對(duì)其了解掌握，有利于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的廣泛推行，應(yīng)當(dāng)將“不動(dòng)產(chǎn)登記原因標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)”納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系重點(diǎn)考慮，盡早研究制定專門的不動(dòng)產(chǎn)登記原因標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)規(guī)范。

基于登記思維模式制定不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程。《條例》及其實(shí)施細(xì)則的制定，基本解決了不動(dòng)產(chǎn)登記“有法可依”的問(wèn)題。目前，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)圍繞“有章可循”，將不動(dòng)產(chǎn)登記制度做實(shí)、做細(xì)，研究制定不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程，將登記的操作要點(diǎn)通過(guò)規(guī)程的形式確定下來(lái)。思維模式?jīng)Q定成敗，“登記能力—登記類型—登記原因（證明文件）—登記審核”是蘊(yùn)含于長(zhǎng)期的登記實(shí)踐中的一種思維模式。在制定登記技術(shù)規(guī)程的過(guò)程中，要在有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的框架下，在這種思維方式的引領(lǐng)下，最大限度地梳理和規(guī)范登記業(yè)務(wù)類型，明確每一個(gè)登記事項(xiàng)的登記啟動(dòng)主體、登記提交材料以及登記審核要點(diǎn)，為規(guī)范開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供基本樣式，為切實(shí)保障人民群眾合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（作者單位：國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）