案情

2013年1月，呂某從某房產(chǎn)公司處購買位于威海市環(huán)翠區(qū)某小區(qū)住宅一套，雙方口頭協(xié)商房屋面積為100.38平方米，房屋價(jià)款為70萬元。同日，雙方簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議一份，僅載明房屋坐落位置，同時(shí)約定呂某需交納2萬元定金，雙方應(yīng)于2014年1月前簽訂正式商品房預(yù)售合同。呂某于協(xié)議當(dāng)天交納購房款21萬元。后某房產(chǎn)公司拒絕簽訂正式商品房預(yù)售合同。

維權(quán)經(jīng)過及結(jié)果

呂某認(rèn)為雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議系商品房預(yù)售合同，房產(chǎn)公司不履行該合同構(gòu)成違約，訴請解除雙方的商品房認(rèn)購協(xié)議，并要求房產(chǎn)公司按已付購房款雙倍賠償其損失。法院審理后認(rèn)定，涉案商品房認(rèn)購協(xié)議僅約定了房屋坐落位置及定金交付事宜，不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，該協(xié)議系商品房預(yù)約合同而非預(yù)售合同，不適用雙倍賠償之法律規(guī)定，最終判令解除上述認(rèn)購協(xié)議，某房產(chǎn)公司返還呂某購房款及利息。

法官寄語

商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂書面商品房預(yù)售合同，商品房認(rèn)購協(xié)議不同于商品房預(yù)售合同，不能當(dāng)然的適用預(yù)售合同的相關(guān)法律規(guī)定，但二者之間可以存在轉(zhuǎn)化，需具備以下兩個(gè)條件：1、具備商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定的主要內(nèi)容，包括雙方當(dāng)事人、房屋情況、價(jià)格內(nèi)容、交付內(nèi)容及違約后果，并可以據(jù)此確定商品房的面積事項(xiàng)和房屋總價(jià)款；2、出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的。

2

解除合同有期限，過期退房不支持

案情

2012年5月，劉某與某置業(yè)公司簽訂商品房預(yù)售合同一份，約定劉某購買某置業(yè)公司房屋一套。合同另約定，該置業(yè)公司應(yīng)于2012年12月31日前將經(jīng)單體竣工驗(yàn)收合格的房屋交付原告使用，逾期超過90日，劉某有權(quán)解除合同。后置業(yè)公司未按期交付房屋，但具備了交房條件，劉某于2014年8月14日向該置業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書。

維權(quán)經(jīng)過及結(jié)果

置業(yè)公司收到劉某的解除合同通知書后，以劉某的該通知超過了行使解除權(quán)的一年法定期限為由提起訴訟，要求確認(rèn)劉某于2014年8月14日發(fā)出的解除合同退房通知書無效。法院審理后認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，劉某未在法定期限內(nèi)要求解除合同，其喪失了合同的解除權(quán)，故其發(fā)出的解除合同通知書歸于無效。

法官寄語

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)自解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。該法定期限為除斥期間，不因任何事由而中止、中斷或者延長。因此在房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)合同約定的解除情形時(shí)需及時(shí)主張權(quán)利，以免因超出法定期限而喪失合同解除權(quán)。

案情

2003年8月17日，黃某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，約定黃某購買房屋一套。后該房地產(chǎn)公司在上述合同范圍外，未經(jīng)黃某同意，在施工過程中變更設(shè)計(jì)，加裝了裝飾鋼梁并經(jīng)設(shè)計(jì)院審查批準(zhǔn)，后涉案房屋經(jīng)過主管部門驗(yàn)收合格。某房地產(chǎn)公司將涉案房屋交付黃某后，黃某對裝飾鋼梁問題提出書面異議。

維權(quán)經(jīng)過及結(jié)果

黃某雖然接收了房屋，但認(rèn)為某房地產(chǎn)公司擅自安裝裝飾鋼梁的行為影響了黃某的采光權(quán)，故訴請房地產(chǎn)公司在不影響安全使用的情況下將裝飾鋼梁上移55厘米。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司未經(jīng)黃某同意擅自加裝裝飾鋼梁，違反了雙方的合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任，最終判決該房地產(chǎn)公司將裝飾鋼梁上移55厘米并重新焊接。

法官寄語

根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。

2014年10月，徐某從張某處購買房屋一套，徐某當(dāng)場付清房款，張某亦將房權(quán)證交付徐某，但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2015年2月，徐某將上述房屋轉(zhuǎn)讓給李某，約定由張某直接將涉案房屋過戶至李某名下。后在李某要求張某過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，張某已于2014年11月將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給他人并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

維權(quán)經(jīng)過及結(jié)果

李某本來買房自用，本想起訴要求徐某辦理過戶手續(xù)，但因房屋已經(jīng)過戶至他人名下，其與徐某的房屋買賣合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，無奈只得訴請解除雙方的買賣合同，并要求徐某返還購房款并賠償其經(jīng)濟(jì)損失。法院審理后認(rèn)為，因張某亦將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給他人并辦理了過戶手續(xù)，徐某無法履行其與徐某簽訂的房屋買賣合同，故判決解除其合同，返還購房款并賠償利息損失。

法官寄語

當(dāng)一套房屋存在數(shù)份有效的買賣合同時(shí)，如果數(shù)個(gè)買受人均要求履行合同的情況下，首先第一順位的是已經(jīng)辦理登記手續(xù)的；第二順位保護(hù)的是按照合同約定已經(jīng)合法占有房屋的買受人（都未辦理登記手續(xù)的）。都未辦理登記也都未占有房屋的情況下，以買賣合同成立時(shí)間在前的為優(yōu)先保護(hù)。需要注意的是，登記在先前提是善意，如果是惡意的不能支持，同時(shí)合法占有的權(quán)利人已經(jīng)交付房產(chǎn)的情況下，以占有人保護(hù)為先。

法官特別提醒購房者，商品房買賣合同多為格式合同，需審慎注意合同細(xì)節(jié)，同時(shí)對于心儀房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)人以及售房者的資質(zhì)、信譽(yù)等都要仔細(xì)審查，只有做好了這些“功課”買房過程才能順順利利。另外，在買房之后，簽訂好的所有合同、單據(jù)、繳款證明也要妥善保存好，方便出現(xiàn)問題后能成功維權(quán)。