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“拿地→→動(dòng)工”工作流程
1、定義： “拿地”指：公司通過(guò)競(jìng)拍取得土地，并已簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》； “動(dòng)工”指：總包單位進(jìn)場(chǎng)，土方開(kāi)始開(kāi)挖。 二、流程： 1、拿地前準(zhǔn)備： 集團(tuán)公司通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和投資分析，并通過(guò)競(jìng)拍取得土地。開(kāi)始準(zhǔn)備項(xiàng)目啟動(dòng)。 2、市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位上會(huì)： 營(yíng)銷中心首先對(duì)此項(xiàng)目的： 1）市場(chǎng)供求及特征進(jìn)行分析（此分析包括：市場(chǎng)產(chǎn)品供給量及產(chǎn)品特征；市場(chǎng)需求狀況、客戶群特征等；） 2） 市場(chǎng)價(jià)格及特征進(jìn)行分析 3）市場(chǎng)典型案例進(jìn)行分析 并形成產(chǎn)品建議報(bào)告。 集團(tuán)公司對(duì)《項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告》進(jìn)行上會(huì)討論，并給出審批意見(jiàn)； 3、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)辦理： 1）辦理建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)征求函： （本單位報(bào)批函，項(xiàng)目建議書(shū)代可研報(bào)告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明文件等） 2）到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) （包括：建設(shè)單位項(xiàng)目地點(diǎn)征求意見(jiàn)函，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批審報(bào)表，建設(shè)單位用地申請(qǐng)及擬建項(xiàng)目情況說(shuō)明，立項(xiàng)前環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)書(shū)，擬建方案設(shè)想總平圖，地形圖等） 其中項(xiàng)目方案設(shè)想總圖為概念方案提供。 4、用地方面： 可根據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓簽訂合同》完成土地分割和交地， 并場(chǎng)地開(kāi)始進(jìn)行平整和圍墻砌筑。 5、項(xiàng)目立項(xiàng)： 立項(xiàng)批文辦理需要以下材料： 1）項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告； 2）項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包含以下幾個(gè)方面： （1）項(xiàng)目必要性和可行性分析； （2）擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)及推薦的初步方案； （3）項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益分析； （4）投資估算及資金來(lái)源分析； （5）項(xiàng)目建設(shè)的工期安排； （6）項(xiàng)目建設(shè)的保障條件； 3）與項(xiàng)目立項(xiàng)有關(guān)的其他相關(guān)資料圖紙等。 時(shí)間：15工作日 6、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及報(bào)審： 1) 研發(fā)設(shè)計(jì)中心委托進(jìn)行總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 2）前期部門負(fù)責(zé)進(jìn)行總體規(guī)劃方案報(bào)審： （其中需要的材料為：立面批復(fù)文件、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖、用地現(xiàn)狀總平圖、方案設(shè)計(jì)總平圖、建筑單位體及立、平、剖圖、日照分析及說(shuō)明圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表說(shuō)明、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)文件、圖紙等等） 其中需要： 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。 公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局等對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 3）研發(fā)中心根據(jù)人防、消防審批意見(jiàn)委托進(jìn)行人防、消防報(bào)建圖設(shè)計(jì) 消防報(bào)建需要：總平圖、消防設(shè)計(jì)專篇，審定方案通知書(shū)。 人防報(bào)建需要：地勘資料及地形圖、人防結(jié)構(gòu)計(jì)算表、人防工程施工圖等。 3） 研發(fā)中心根據(jù)總體規(guī)劃報(bào)審意見(jiàn)進(jìn)行交通、教育等專業(yè)報(bào)建圖設(shè)計(jì)。 教育審定：教育審定議建、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、審定設(shè)計(jì)方案通知單等 其中同進(jìn)開(kāi)展：電信；供電；供水；雨、污管網(wǎng)；有線電視，道路等方案咨詢，一般持續(xù)20天左右。 市政項(xiàng)目方案綜合設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目綜合方案審定: (建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表，市政項(xiàng)目綜合方案，審定方案總圖及道路方案，市政各專業(yè)咨詢方案) 各專業(yè)施工設(shè)計(jì) 7、項(xiàng)目用地預(yù)審： 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段同時(shí)開(kāi)展的還有： 項(xiàng)目邊界釘樁，項(xiàng)目征地及建設(shè)用地預(yù)審，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地審核等。 其中項(xiàng)目立項(xiàng)完成后才能進(jìn)行委托交通影響評(píng)估至意體規(guī)劃方案報(bào)批。 8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理 規(guī)劃許可證辦理需要的材料： 1）組織機(jī)構(gòu)代碼證； 2）《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》； 3）建設(shè)項(xiàng)目的正式批準(zhǔn)文件； 4）《國(guó)有土地使用權(quán)證》； 5）現(xiàn)勢(shì)性地形圖; 6）符合設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案審定意見(jiàn)以及國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的施工圖中的總平面及平、立、剖； 7）基礎(chǔ)部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 8）《設(shè)計(jì)方案審定意見(jiàn)通知書(shū)》中要求提供的其他相關(guān)部門的審查意見(jiàn)。 時(shí)間15天 規(guī)劃許可證辦理后才能進(jìn)行：樹(shù)木代移手續(xù)和房屋面積預(yù)測(cè)手續(xù)、官方招標(biāo)等。 同時(shí)工程部門完成 1）現(xiàn)場(chǎng)勘察完成 2）現(xiàn)場(chǎng)臨水、臨電等辦理完成 3）三通一平完成 招標(biāo)部門開(kāi)始樁基、監(jiān)理、總包單位的前咨詢、接洽工作。 9、樁基單位的招標(biāo)及進(jìn)場(chǎng) 1）研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成樁基施工圖設(shè)計(jì)和審查 2）招標(biāo)中心完成監(jiān)理和樁基單位招標(biāo) 3）前期部門完成樁基施工許可證辦理和官方招標(biāo)報(bào)建完成 4）工程部門完成樁基、監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)及樁基施工 10、“開(kāi)工”前準(zhǔn)備 1）研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成基礎(chǔ)及上部圖設(shè)計(jì)及圖審 2）前期部門完成總包單位的官方招標(biāo)及合同備案 3）工程部門完成總包單位的前期安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、節(jié)能、防雷街報(bào)監(jiān) 4）前期部門完成施工許可證辦理 5）總包單位完成進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備。4、倉(cāng)庫(kù)建造配置及建造標(biāo)準(zhǔn) 5、各系統(tǒng)功能配置及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 6、各系統(tǒng)計(jì)量配置及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 7、高空維修及保潔輔助設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn) 8、室內(nèi)外促銷活動(dòng)及多種經(jīng)營(yíng)需要提供的基礎(chǔ)技術(shù)條件 |
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