伴隨著“白銀時(shí)代”的到來(lái),房地產(chǎn)公司的盈利能力大不如前。重壓之下,挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿Τ蔀椴簧匍_(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。原本只是作為“副產(chǎn)品”的物管、酒店業(yè)務(wù),如今成為開(kāi)發(fā)商“挖潛”的重點(diǎn)領(lǐng)域。近期,更有多家龍頭房企擬將物管、酒店業(yè)務(wù)分拆上市,獲得更加豐厚的投資收益。不過(guò),也有業(yè)內(nèi)人士提醒,部分領(lǐng)域分拆上市需要謹(jǐn)慎,尤其是傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的盈利空間小,與服務(wù)質(zhì)量間存在無(wú)法解決的矛盾,因此市場(chǎng)化運(yùn)作與業(yè)主滿(mǎn)意度或?qū)⒈车蓝Y。

中海萬(wàn)科碧桂園意愿強(qiáng)烈

近期,房企分拆上市消息頻頻,先有中海收購(gòu)旗下子公司——中海宏洋物業(yè)管理有限公司100%股權(quán),擬考慮在香港聯(lián)交所上市,后有世茂有意重啟塵封多年的酒店分拆一事。事實(shí)上,除了這兩家房企之外,萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、禹洲等多家開(kāi)發(fā)商也對(duì)分拆一事倍感興趣,競(jìng)相有了較為明確的分拆上市意愿。

恒大集團(tuán)更是今年分拆上市的“先鋒”。今年7月1日,恒大地產(chǎn)控股的廣州恒大淘寶足球俱樂(lè)部股份有限公司向新三板遞交掛牌申請(qǐng)。而7月2日,恒大宣布公司持有100%權(quán)益的附屬公司恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司已向新三板申請(qǐng)掛牌。7月21日,恒大長(zhǎng)白山礦泉水股份有限公司也宣布新三板掛牌申請(qǐng)已獲受理。另外,恒大糧油和恒大乳業(yè)也將在未來(lái)合適的時(shí)間分拆上市。

在近日碧桂園的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,集團(tuán)總裁莫斌表示,未來(lái)能分拆上市板塊都會(huì)分拆,增加品牌影響力,增加對(duì)集團(tuán)母體的貢獻(xiàn)。碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌透露,碧桂園去年以來(lái)就研究教育板塊上市的事情,當(dāng)前已成立了工作組在推進(jìn)這項(xiàng)工作,將會(huì)趕在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。同時(shí),物業(yè)板塊已經(jīng)納入上市計(jì)劃之中,而酒店板塊正在引進(jìn)合作伙伴籌劃盤(pán)活,但也不放棄上市的目標(biāo)。

將給母公司帶來(lái)豐厚投資收益

在資本市場(chǎng),通過(guò)分拆上市獲取股權(quán)的二次溢價(jià)并不鮮見(jiàn)。對(duì)于體量龐大、業(yè)務(wù)豐富的大型房企而言,將經(jīng)營(yíng)成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆上市,主要有兩點(diǎn)好處:一是選擇分拆的子業(yè)務(wù)板塊在母公司主體中往往存在市值被低估的現(xiàn)象,將其分拆出來(lái)更有利于該業(yè)務(wù)后期的拓展;二是隨著房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”到來(lái),利潤(rùn)空間正面臨逐步壓縮的困境,短期內(nèi)改善盈利水平近乎是不可能的,而通過(guò)此種方式可迅速為母公司帶來(lái)豐厚的投資收益。

CRIC研究中心分析人士表示,萬(wàn)科及其他房企如中海、保利、碧桂園等,提出分拆物業(yè)管理板塊上市,主要目的是迎合資本市場(chǎng)對(duì)“整合”類(lèi)概念的追捧,希望能得到較高的估值。拆分成功后,將能通過(guò)新融資平臺(tái)進(jìn)行獨(dú)立發(fā)展,減輕資金壓力。

業(yè)內(nèi)人士表示,分拆上市僅僅是第一步,針對(duì)于物管業(yè)務(wù),尤其值得房企注意的是:在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,需保證擴(kuò)張速度與服務(wù)質(zhì)量提升的協(xié)同性。“傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的盈利空間小,與服務(wù)質(zhì)量間存在無(wú)法解決的矛盾,因此市場(chǎng)化運(yùn)作與業(yè)主滿(mǎn)意度或?qū)⒈车蓝Y?！毕嚓P(guān)分析人士表示,從理想化的角度來(lái)看,唯一的解決方式是房企加快對(duì)社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索,培養(yǎng)出新的盈利模式,通過(guò)這部分收益對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。但同時(shí),業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣,取決于其對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿(mǎn)意程度,在培育初期有虧損的可能,選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

房企分拆上市重點(diǎn)板塊

部分擁有分拆上市意愿的房企動(dòng)向

企業(yè)名稱(chēng) 分拆部分

碧桂園 酒店經(jīng)營(yíng)、教育、物業(yè)管理

中海地產(chǎn) 物業(yè)管理

禹洲地產(chǎn) 物業(yè)管理

萬(wàn)科地產(chǎn) 物業(yè)管理

世茂房產(chǎn) 酒店經(jīng)營(yíng)

恒大地產(chǎn) 文化、足球、教育、乳業(yè)、糧油、礦泉水

(數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC及記者整理)

●物業(yè)管理

用“互聯(lián)網(wǎng)+”吸眼球,物管平臺(tái)藏大商機(jī)

據(jù)悉,就房企現(xiàn)今的分拆業(yè)務(wù)來(lái)看,主要分為兩類(lèi):一是物業(yè)管理,典型代表為中海、萬(wàn)科;二是酒店經(jīng)營(yíng),以碧桂園和世茂首屈一指。

就目前已公布的擬有分拆上市意愿的各大房企來(lái)看,選擇物管業(yè)務(wù)的不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,主要是基于以下兩點(diǎn)原因: 一是意圖搭乘“互聯(lián)網(wǎng)+”的順風(fēng)車(chē),以社區(qū)O2O的理念去網(wǎng)羅投資者的關(guān)注。目前市場(chǎng)一度出現(xiàn)只要與互聯(lián)網(wǎng)概念沾上邊,就會(huì)立刻受到投資者追捧的反常現(xiàn)象。但與此形成鮮明對(duì)比的是,房地產(chǎn)板塊卻一直不溫不火。在此背景下,房企選擇將物業(yè)分拆上市,以社區(qū)O2O博人眼球,也算是借勢(shì)提升估值的好方法。

二是物管平臺(tái)潛力無(wú)限,背后隱藏著巨大的商機(jī)。2014年,房企已然進(jìn)入白銀時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn),新房銷(xiāo)售勢(shì)必會(huì)隨著開(kāi)發(fā)的逐步深入而見(jiàn)頂,但此消彼長(zhǎng)的存量市場(chǎng)前景卻是巨大的,各類(lèi)增值服務(wù),如裝修、社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等仍是一片亟待開(kāi)發(fā)的藍(lán)海區(qū)域。各大房企積極發(fā)展社區(qū)O2O也是為了搶占這“最后一公里”的市場(chǎng),而物業(yè)管理正是開(kāi)啟這些后續(xù)服務(wù)最好的切入點(diǎn)。

●酒店經(jīng)營(yíng)

一波三折,分拆有助管理精細(xì)化專(zhuān)業(yè)化

相比于物管業(yè)務(wù)而言,酒店經(jīng)營(yíng)的分拆之路則顯得“一波三折”,無(wú)論是碧桂園、還是世茂,對(duì)此只是一提再提,還未將其正式提上日程。這可能源于酒店經(jīng)營(yíng)本身的行業(yè)屬性,作為一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè),其一直以虧損著稱(chēng),即使上市估計(jì)也很難帶來(lái)較高的溢價(jià)效應(yīng)。房企意欲分拆此類(lèi)板塊上市,更多的是從企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)考量,不同業(yè)務(wù)板塊分拆成獨(dú)立公司,管理的精細(xì)化程度和專(zhuān)業(yè)度都將得到進(jìn)一步的提升。

業(yè)內(nèi)人士提醒稱(chēng),對(duì)于廣大房企而言,選擇分拆酒店業(yè)務(wù)上市,仍有幾點(diǎn)有待注意: 一是現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的成熟度。較大的市場(chǎng)覆蓋率和相對(duì)成熟的管理團(tuán)隊(duì)是保證其上市后穩(wěn)定增長(zhǎng)的前提,這也是投資者們所看重的。世茂敢于分拆酒店業(yè)務(wù)上市,也源于其已形成了較為成熟的酒店管理體系,不僅有自己的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)且截至2014年底,其已經(jīng)營(yíng)了十二家酒店,累計(jì)客房數(shù)量超過(guò)4600間。

二是對(duì)于自身酒店發(fā)展前景的預(yù)判。以碧桂園為例,酒店的建立初衷主要是基于促進(jìn)住宅銷(xiāo)售的目的,加上其一直以運(yùn)營(yíng)“郊區(qū)大盤(pán)”著稱(chēng),產(chǎn)品往往位于交通不便的偏僻地區(qū),主流剛需客群實(shí)則很難滿(mǎn)足酒店經(jīng)營(yíng)的需求。對(duì)于碧桂園而言,只有找到創(chuàng)新的盈利途徑,上市之后才會(huì)有良好的股價(jià)表現(xiàn)。

三是分拆上市的時(shí)機(jī)。之所以世茂的分拆上市計(jì)劃一拖再拖,某種程度上也源于其一直都等待合適的時(shí)機(jī),如何在資本市場(chǎng)的周期性波動(dòng)中找尋機(jī)會(huì)也是每個(gè)意圖分拆上市的房企所需思考的問(wèn)題。