借名購房合同又稱隱名購房合同，是指當事人約定，一方（借名人）經(jīng)他人（出名人）的同意，將其出資購買的房屋登記于他人名下。當事人選擇訂立借名購房合同的原因多種多樣，有為了購買政策性保障住房，有為了規(guī)避限購政策，也有為了規(guī)避信貸政策等。在借名購房情形中，房屋雖登記于出名人名下，其為形式上所有權(quán)人，但真正所有權(quán)人則為借名人，在法律形式和實質(zhì)內(nèi)容之間形成“虛”與“實”的法律關(guān)系。

    1.借名購房合同的法律性質(zhì)及其有效性

    在借名購房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系；二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。

    先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。

    應注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利；而在借名購房合同中，借名人對財產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達成真實的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。

    判斷借名購房合同是否有效，關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應為有效。對此，應根據(jù)當事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效；倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應為有效。

    2.出名人是否有權(quán)處分登記其名下的房屋

    司法實踐中，出名人受利益之驅(qū)使，將登記在自己名下的房屋出賣給第三人，此時法律效果如何？對此，存在三種不同觀點：一為有權(quán)處分說。該說認為，為強化不動產(chǎn)登記的公示力，形式上權(quán)利人處分該不動產(chǎn)，即使違背借名登記合同之約定，仍屬有權(quán)處分，無需再考慮受讓人是善意還是惡意。另外，借名人既然選擇將自己購買房屋登記于其他人名義，故應承擔房屋被無權(quán)處分的風險。二為無權(quán)處分說。該說認為，登記名義人雖為形式上所有權(quán)，但真正所有權(quán)人仍屬借名人，故登記名義人處分不動產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分。買受人能否取得不動產(chǎn)所有權(quán)，應視其是否知道借名登記關(guān)系，如知情，則無善意取得適用之余地；反之，則適用善意取得，買受人取得不動產(chǎn)所有權(quán)。三為折中說。該說認為，實際登記人出賣該不動產(chǎn)雖屬有權(quán)處分，但在買受人惡意之情形，則按照無權(quán)處分處理。

    對此，應采無權(quán)處分說為宜。

    首先，當事人是否屬于有權(quán)處分，應當依據(jù)其是否取得相應的處分權(quán)能，而與相對人善意或惡意無關(guān)，因此折中說并不妥當。

    其次，當事人簽訂借名購房合同，一般都會約定借名人為真正的所有權(quán)人，出名人不得擅自轉(zhuǎn)讓該房屋，即禁止轉(zhuǎn)讓的約定，實際上剝奪了出名人的處分權(quán)能。即使當事人未作出此種約定，也應當通過契約的補充解釋而加以判斷，即以當事人在合同中所作的價值判斷為出發(fā)點，基于誠信原則并斟酌交易習慣而假設(shè)當事人的意思。在借名購房合同中，借名人僅欲假借他人之名進行房屋登記，并無向出名人讓渡處分權(quán)能的意思。因此，出名人雖形式上登記為所有權(quán)人，但借名人才是真正的所有權(quán)人。

    最后，根據(jù)有權(quán)處分說，即使受讓人主觀上為惡意，其仍可取得所有權(quán)，借名人無權(quán)向受讓人主張權(quán)利，僅得向出名人請求違約損害或根據(jù)不當?shù)美埱螳@利之返還。借名人雖借他人名義進行登記，但因此承擔如此巨大風險，實則有悖比例原則。受讓人明知出名人不是所有權(quán)人，仍為購買，其應當承擔無權(quán)處分的相應后果。另外，采取無權(quán)處分說，也無礙于交易安全，因為善意的買受人可以通過善意取得獲得所有權(quán)。

    3.借名人是否有權(quán)處分房屋

    如前所述，借名人為真正的所有權(quán)人，其有權(quán)處分登記于出名人名下的房屋。借名人可通過舉證其為真正權(quán)利人，而請求出名人將房屋移轉(zhuǎn)登記給借名人。認定真正權(quán)利人的依據(jù)主要有：房屋產(chǎn)權(quán)證書保管情況、房屋購房款及相關(guān)稅費的支付憑證、長期控制和占有房屋的事實等。在借名人將房屋出賣給第三人的情形，借名人既可請求出名人將房屋過戶自己名下，繼而再登記第三人名下，也可以讓出名人直接轉(zhuǎn)移登記給第三人。

    （作者單位：上海市金山區(qū)人民法院）