對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，Simon，多半是個(gè)陌生的名字。

你也許去過(guò)大悅城，知道萬(wàn)象城，逛過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)家，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)看過(guò)電影……但是西蒙？不知道，是做什么的？

那你曾經(jīng)去過(guò)美國(guó)shopping么？如果有，那你一定去過(guò)西蒙。

西蒙地產(chǎn)集團(tuán)（Simon Property Group，紐約證券交易所代碼“SPG”），是全美最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和北美最大的零售地產(chǎn)上市公司，并擁有北美地區(qū)公開(kāi)發(fā)售的最大的商業(yè)地產(chǎn)信托基金(REITs)。西蒙是標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)成分股之一，2010年底市值約300億美元，超過(guò)美國(guó)前五名零售地產(chǎn)公司中另外四家公司的總和。2010年，西蒙集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入約40億美元，凈利潤(rùn)7.5億美元。

西蒙是美國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)之王，它旗下?lián)碛腥雷疃嗟馁?gòu)物中心、品牌折扣店，其中大多數(shù)位于北美地區(qū)人口最多的75個(gè)城市，旗下的購(gòu)物中心每年大約要接待22億人次顧客。在美國(guó)為人津津樂(lè)道的頂級(jí)購(gòu)物中心中，有許多也收入在西蒙旗下，如紐約的Woodbury Outlets、長(zhǎng)島的羅斯福購(gòu)物中心、阿靈頓的時(shí)尚中心等。

西蒙集團(tuán)目前總部位于印第安納州的Indianapolis，業(yè)務(wù)范圍覆蓋北美、歐洲及亞洲地區(qū)，核心業(yè)務(wù)包括商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、出租及物業(yè)管理。

截至2010年12月31日，西蒙集團(tuán)在全球擁有和管理393處物業(yè)、2.6億平方英尺（大約2450萬(wàn)m²）的可租賃面積（gross leasable area，簡(jiǎn)稱GLA）。這些物業(yè)的主要形式包括：地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)（Regional Malls）、高級(jí)工廠直銷中心（Premium Outlet Centers，國(guó)內(nèi)有翻譯為名品折扣購(gòu)物中心）、社區(qū)生活中心（Community/Lifestyle Centers）、大都會(huì)區(qū)購(gòu)物中心（Mills，有翻譯為高級(jí)摩爾）和其他國(guó)際性物業(yè)（International Properties）等。

為了加深對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)的印象，可以與以下數(shù)據(jù)作比較：國(guó)內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)千百貨的營(yíng)業(yè)面積通常在3萬(wàn)m²左右，沃爾瑪和家樂(lè)福大型賣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積通常為1-2萬(wàn)m²。一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)用于零售、餐飲、娛樂(lè)及附屬公共區(qū)域的建筑面積約為10萬(wàn)m²，其中，可租賃面積還要排除掉公共和輔助區(qū)域。

在美國(guó)，西蒙集團(tuán)在41個(gè)州及波多黎各地區(qū)持有和管理338處運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)，其中包括161個(gè)地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)，58處高級(jí)工廠直銷中心，66處社區(qū)生活中心，另外還有2007年收購(gòu)米爾斯公司獲得的36處物業(yè)，以及17處其他商業(yè)中心或直銷中心。從米爾斯收購(gòu)的36處物業(yè)中，包括16家Mills（大都會(huì)區(qū)購(gòu)物中心）、16家地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)和4家社區(qū)商業(yè)中心。這些物業(yè)包含合計(jì)約2.505億平方英尺的總可租賃面積，其中西蒙自己擁有約1.595億平方英尺，約合1482萬(wàn)平方米。2010年，這些物業(yè)的零售銷售總額估計(jì)約為620億美元。

全球范圍內(nèi)，西蒙集團(tuán)還持有或管理位于意大利的45個(gè)歐洲商業(yè)中心、日本的8家Premium Outlets，墨西哥的一家Premium Outlets和韓國(guó)的一家Premium Outlets?？傆?jì)可租賃面積為1310.94萬(wàn)平方英尺。2010年7月15日，西蒙集團(tuán)出售了其與合作伙伴共同擁有的Simon Ivanhoe的權(quán)益，該合資公司擁有位于法國(guó)和波蘭的7家商業(yè)中心。

地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)（Regional Malls）

地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)一般包含一個(gè)傳統(tǒng)的百貨主力店，或者幾個(gè)主力店和大型零售店的組合，以及多個(gè)較小的與主力店相連通的小型商店。此外還有一些附屬的獨(dú)立商店和餐廳等，通常位于沿停車場(chǎng)的周邊。

截止2010年12月31日，西蒙擁有161個(gè)地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)。地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)通常是位于城市近郊區(qū)、附帶大型室外停車場(chǎng)、封閉性的、單層多入口的獨(dú)棟商業(yè)建筑，可租賃面積大致為40萬(wàn)到240萬(wàn)平方英尺（約為3.7萬(wàn)m²—22.3萬(wàn)m²）。

西蒙的地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)包含總數(shù)超過(guò)18,300個(gè)店中店，其中包括709家主力店（anchors，有翻譯為錨店），其中大多是全國(guó)性的大型零售商。這意味著平均每家地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)包含3到5家主力店和超過(guò)100家獨(dú)立店鋪。

從這個(gè)純粹文字的描述上，對(duì)西蒙地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)這種模式可能缺乏直觀的印象，因此我們以Tippecanoe Mall為例，提供一個(gè)實(shí)例來(lái)說(shuō)明。

Tippecanoe（蒂帕卡努）是美國(guó)印第安納州的一個(gè)縣（或譯郡，是美國(guó)地方政府架構(gòu)中較多的依賴地域劃分、而政治權(quán)力較弱化的一級(jí)區(qū)劃，一般一個(gè)州會(huì)劃分為若干個(gè)郡，從地理上來(lái)講，類似于中國(guó)的地級(jí)市），最大的城市是拉斐特（Lafayette），位于印第安納州首府印第安納波利斯西北約60英里，人口約6.7萬(wàn)。著名的普渡大學(xué)（Purdue Univ）位于該縣的西拉法葉市，與拉斐特市僅一河之隔，西拉法葉是一個(gè)美國(guó)傳統(tǒng)的、典型的大學(xué)城，根據(jù)2010年的數(shù)據(jù)，西拉法葉城人口不到3萬(wàn)，而普渡大學(xué)學(xué)生人數(shù)超過(guò)4萬(wàn)人。

Tippecanoe Mall及周邊地圖

地圖中部為拉斐特市區(qū)，圖示A為普渡大學(xué)所在的西拉法葉市，B為T(mén)ippecanoe Mall所在位置，右上角為從芝加哥通往印第安納波利斯的65號(hào)州際高速公路。

Tippecanoe Mall是整個(gè)拉斐特-普渡大學(xué)都市區(qū)最大和最主要的商業(yè)中心，在Tippecanoe Mall周邊30英里（約48公里）范圍內(nèi)，總?cè)丝诩s為20萬(wàn)。從地理位置上來(lái)講，Tippecanoe Mall位于拉斐特城郊，距離市中心約5公里，距離普渡大學(xué)約10公里。

Tippecanoe Mall提供的購(gòu)物選擇，包括JCPenney（杰西潘尼）、Kohl's（科爾斯百貨）、Macy's（梅西百貨）、Sears（西爾斯）、H.H. Gregg & Dick體育用品店和100多個(gè)品牌專賣店。其中，JCPenney是以女裝為主的中檔百貨店；梅西百貨是美國(guó)最知名的百貨店之一，位于紐約第七大道的旗艦店舉世聞名；Kohl's是面向家庭為主的專業(yè)百貨店；西爾斯則是在沃爾瑪之前的全美最大的連鎖超市，提供較為廉價(jià)的家庭用品、電器和工業(yè)品等；H.H. Gregg & Dick則是美國(guó)著名的體育用品連鎖百貨。

下圖為平面布局圖，除上述主力店之外，A至H位置按區(qū)域功能劃分不同的品牌專賣店、折扣店、餐飲店、專業(yè)電子電器店、移動(dòng)服務(wù)商店等。例如，著名的美式中國(guó)快餐Panda Express（熊貓餐廳）、AT&T專賣店位于圖示的H區(qū)；GAP品牌專賣店、Barnes & Noble書(shū)店位于F區(qū)；兒童活動(dòng)區(qū)位于E區(qū)等。

Tippecanoe Mall平面布局圖

此外，在Tippecanoe Mall停車場(chǎng)和前廣場(chǎng)周圍，還有百思買(mǎi)電器連鎖店、百思買(mǎi)手機(jī)專賣店、麥當(dāng)勞餐廳、Hooters連鎖快餐廳、Pepe’s墨西哥餐廳、大通銀行等。

2007年，西蒙收購(gòu)了米爾斯公司的16家地區(qū)性購(gòu)物中心（米爾斯地區(qū)性購(gòu)物中心）。為了便于比較，在這一部分單獨(dú)區(qū)別了這16家購(gòu)物中心。米爾斯購(gòu)物中心的可租賃面積通常從80萬(wàn)到130萬(wàn)平方英尺，通常包含各種全國(guó)性零售商。

Premium Outlets

高級(jí)工廠直銷折扣中心（Premium Outlets）通常是露天的商業(yè)中心，包含為數(shù)眾多的設(shè)計(jì)師品牌店、工廠直銷店和折扣店。截至2010年度，西蒙擁有58個(gè)工廠直銷折扣中心，可租賃面積從15萬(wàn)至85萬(wàn)平方英尺（1.4萬(wàn)-7.8萬(wàn)m²）。

Premium Outlets一般鄰近大城市和旅游目的地，包括紐約，洛杉磯，波士頓，棕櫚泉，奧蘭多，拉斯維加斯和檀香山等。一般都位于城市的遠(yuǎn)郊，建筑風(fēng)格是美國(guó)小鎮(zhèn)式的成片低矮建筑群，有統(tǒng)一規(guī)劃的道路和停車場(chǎng)，通常包含一個(gè)美食廣場(chǎng)。

在西蒙擁有的Premium Outlets中，最著名的，當(dāng)屬紐約附近的Woodbury Outlets（伍德伯里購(gòu)物中心）。這個(gè)Outlets的名氣之大，以至于成為赴美購(gòu)物旅游的主要目的地之一和美東團(tuán)體旅游路線的必備景點(diǎn)。

Woodbury Outlets位于紐約以北中央山谷區(qū)域，I-87州際高速公路沿線，距離紐約市中心54英里，車程約1小時(shí)20分鐘，臨近著名的美國(guó)西點(diǎn)軍校。

公共交通方面，Greyline Short Line和Coach USA等公交巴士線每日從紐約往返。另外，臨近美鐵（MTA）Port Jervis 客運(yùn)線Harriman站，MTA周末提供每天一班連接Harriman和Woodbury的火車（上午往，傍晚返），工作日及假日需要預(yù)定出租車接駁。

WoodburyOutlets于1985年開(kāi)業(yè)，經(jīng)過(guò)兩次擴(kuò)張，目前包含220家品牌店，擁有大約78500平方米的柜臺(tái)面積，是世界上最大的品牌直銷中心。這里提供了各大知名服裝設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的品牌服裝和眾多國(guó)際知名品牌的折扣商品，品牌直銷折扣店包括：Balenciaga、Burberry、Coach、Chloe、Dolce &Gabbana、Fendi、Gap Outlet、Giorgio Armani、Gucci、J.Crew、Jimmy Choo、Lacoste、Neiman Marcus Last Call、Polo Ralph Lauren、Prada、Saks Fifth Avenue Off 5th、Tod's、Tory Burch等。夏季周末提供免費(fèi)的現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)表演。

Woodbury的平面布局圖

下圖為Woodbury outlets的衛(wèi)星圖片和街景，典型的Outlet模式。

WoodburyOutlets的衛(wèi)星地圖

WoodburyOutlets的街景

與地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)相比，Premium Outlets主要的區(qū)別在于以下幾個(gè)方面：

1、Premium Outlets通常位于大城市或者旅游目的地附近，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，而RegionalMalls遍布各個(gè)主要的城市區(qū)域，通常位于近郊。

2、Premium Outlets通常是開(kāi)放式的、沿露天街道分布的眾多獨(dú)立店鋪，單個(gè)店鋪面積較小，而RegionalMalls多為大型單棟封閉建筑，通常包含一個(gè)或幾個(gè)大型百貨商和零售商，在購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)有全封閉的通道相連。

3、Premium Outlets提供的多是工廠直銷店和品牌折扣店，一般價(jià)位較Regional Malls內(nèi)的百貨店低40%-80%左右，多為過(guò)季、斷碼、折扣商品。

The Mills（大都會(huì)區(qū)購(gòu)物中心）

The Mills的可租賃面積通常從100萬(wàn)到230萬(wàn)平方英尺（9.29萬(wàn)-21.4萬(wàn)m²），并且位于主要的大都會(huì)區(qū)。它們綜合了傳統(tǒng)的購(gòu)物廣場(chǎng)、直銷中心、以及大型零售商和娛樂(lè)設(shè)施。

我們以位于邁阿密的Sawgrass Mills為例說(shuō)明。

Sawgrass Mills位于邁阿密大都會(huì)區(qū)的日出鎮(zhèn)（Sunrise，森賴斯，音譯是多么的無(wú)趣），距離著名的邁阿密海灘70公里，約45分鐘的車程。

SawgrassMills的位置

Sawgrass Mills是整個(gè)佛羅里達(dá)州最好的購(gòu)物中心，這里有整個(gè)佛州最大的品牌直銷中心、最好的零售店和娛樂(lè)設(shè)施。整個(gè)購(gòu)物中心擁有2,258,616平方英尺(209,832 m²)的可租賃面積，提供了超過(guò)350家百貨店和品牌直銷店的終極購(gòu)物體驗(yàn)，以及一流的餐飲和娛樂(lè)服務(wù)。

Sawgrass Mills最初于1990年開(kāi)業(yè)，后來(lái)經(jīng)過(guò)多次擴(kuò)大。由于它的規(guī)模如此巨大，又被分為三個(gè)部分。第一部分是米爾斯購(gòu)物廣場(chǎng)本身，包含四個(gè)區(qū)域，由四條頂部封閉的“大道”相穿，如圖中的黃色、橙色、綠色和藍(lán)色所示。這里有幾家主力品牌店，位于西區(qū)的Marshells，中區(qū)第一街的Nike直營(yíng)店、第二街的T.J.Maxx；第二街的入口處的OFF 5TH Saks Fifth Avenue和GAP直銷店；3號(hào)入口正對(duì)的Burberry工廠店和東區(qū)的JCpenney、Super Target等。

第二部分是1999年擴(kuò)建開(kāi)放的TheOasis戶外娛樂(lè)廣場(chǎng)（紫色部分），這個(gè)區(qū)域以?shī)蕵?lè)設(shè)施為主，有擁有IMAX的Regal 23影劇院、臺(tái)球俱樂(lè)部、Gamework游戲廳、Ron John沖浪及水上用品店和Nordstrom Rack品牌折扣店等。

第三部分是Colonnade Outlets直銷中心（紅色部分），于2006年開(kāi)業(yè)，作為一個(gè)高檔購(gòu)物和餐飲服務(wù)的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域以Last Call! Neiman Marcu為主力店，另外還有眾多稱之為“outparcel”的獨(dú)立品牌店和專賣店。Coach工廠店、Guess工廠店、Escada直營(yíng)店、Prada專、PUMA、Polo等專賣店都位于這個(gè)區(qū)域。

餐飲方面，這里有兩個(gè)令人難忘的美食廣場(chǎng)，分別是位于黃色區(qū)域的Market Food Court和綠色區(qū)域的Garden Food Court，提供包括Apropo三明治面包店、漢堡王、subway、哈根達(dá)斯、Taco Bell墨西哥餐廳、熊貓快餐、Sbarro意大利餐廳、日本餐廳、拉美烤肉等快餐服務(wù)。下圖為美食廣場(chǎng)：

此外，Sawgrass Mills還有六個(gè)提供全方位服務(wù)的高級(jí)餐廳，包括Cheesecake Factory、Grand Lux（格蘭力士）咖啡廳，Villagio意大利餐廳，P.F. Chang’s中國(guó)餐廳和Rainforest西餐廳。

SawgrassMills室內(nèi)通道街景

位于東區(qū)的JCPenney主力店

Mills與地區(qū)性購(gòu)物中心、Outlets的主要區(qū)別如下：

1、Mills的規(guī)模更大，包括了傳統(tǒng)的地區(qū)性購(gòu)物中心和Outlets兩種模式，并且提供了更多的餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)。

2、在地理上，定位有所差異，絕大多數(shù)Mills位于大都會(huì)區(qū)的城市區(qū)域，而Outlets多位于城市遠(yuǎn)郊。

3、Mills反映了商業(yè)中心向大都會(huì)區(qū)城市中心回歸、以及融合娛樂(lè)與生活方式的趨勢(shì)，事實(shí)上，在Mills這種模式上，西蒙并非運(yùn)作最成功的公司，北美地區(qū)最為知名的大都會(huì)區(qū)頂級(jí)購(gòu)物中心，例如位于加拿大的West Edmonton Mall、位于明尼蘇達(dá)州的Mall of America、加州的South Coast Plaza，都不屬于西蒙集團(tuán)（西蒙是Mall of America的主要合作伙伴之一，但不是業(yè)主），西蒙的Mills也都是通過(guò)對(duì)米爾斯公司的收購(gòu)獲取。

社區(qū)生活中心

社區(qū)生活中心面積比地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)小，一般擁有10萬(wàn)至95萬(wàn)平方英尺(10,000-90,000 m²)的可租賃面積，通常是非封閉性的商業(yè)建筑。

西蒙擁有66個(gè)社區(qū)生活中心，社區(qū)生活中心的目的是服務(wù)于一個(gè)較大的區(qū)域，通常包含主力店和其他全國(guó)性零售店，這些主力店占據(jù)了該中心可租賃面積的絕大部分。

西蒙集團(tuán)也擁有傳統(tǒng)的社區(qū)購(gòu)物中心，以提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的便利貨物和服務(wù)為主。這些中心通常包含一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)、折扣零售店或藥店，旨在服務(wù)鄰近的社區(qū)。此外，西蒙在某些地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)毗鄰設(shè)計(jì)露天商業(yè)中心，以更充分的利用這些區(qū)域性購(gòu)物廣場(chǎng)的人流和吸引力。

我們用位于芝加哥大都會(huì)區(qū)的Bloomingdale Court來(lái)說(shuō)明社區(qū)生活中心的模式。Bloomingdale是美國(guó)伊利諾伊州的一個(gè)地名，位于芝加哥以西25英里，屬于芝加哥大都會(huì)區(qū)的一部分。從地理位置上，它相當(dāng)于北京的上地或者亦莊。

BloomingdaleCourt在芝加哥的位置

Bloomingdale Court始建于1987年，可租賃面積630,359平方英尺（58562m²）。根據(jù)2005年的數(shù)據(jù)，在其周邊10英里范圍內(nèi)，有超過(guò)84萬(wàn)人口，平均家庭收入約9.3萬(wàn)美金。

下面這張圖片很好的說(shuō)明了這個(gè)購(gòu)物中心的樣式。它是由一組相互獨(dú)立的單層商業(yè)建筑構(gòu)成，中間是露天停車場(chǎng)，主要的零售店和超市位于停車場(chǎng)的南部，其中包括沃爾瑪超市、T.J. Maxx服裝百貨店、Old Navy專賣店（GAP公司所屬的一個(gè)品牌）、Linens'n Things家居用品店、百思買(mǎi)電器、CircuitCity 消費(fèi)電子產(chǎn)品專業(yè)店、Dick’s體育用品店、OfficeMax辦公用品店、Village Theater影劇院、JoAnn Etc工藝品店等。停車場(chǎng)北部與公路之間，是各自獨(dú)立分布的餐飲店，包括美式酒吧Applebee’s、肯德基、意大利餐廳Olive Garden，以及銀行等輔助設(shè)施。

從業(yè)態(tài)和建筑風(fēng)格上來(lái)講，社區(qū)生活中心重視整體設(shè)計(jì)和統(tǒng)一的店面、提供停車泊位、店鋪的組合策略，強(qiáng)調(diào)便利性、基礎(chǔ)商品和協(xié)同管理。在提供方便的一站式購(gòu)物的同時(shí)，傾向于更加統(tǒng)一性和更全面的滿足顧客的基本購(gòu)物需求。

BloomingdaleCourt的統(tǒng)一店面設(shè)計(jì)

以上四種業(yè)態(tài)，構(gòu)成了西蒙集團(tuán)持有的商業(yè)零售地產(chǎn)的主要部分。

當(dāng)然，這些簡(jiǎn)單的介紹并不能完全反映美國(guó)商業(yè)零售業(yè)的全部業(yè)態(tài)，還有許多其他有代表性的商業(yè)模式，例如紐約第五大道和芝加哥密歇根大道的商業(yè)街、華盛頓附近阿靈頓的時(shí)尚中心、休斯頓下城獨(dú)具特色的Huston Center和中央人行隧道系統(tǒng)中的特色商業(yè)區(qū)、以及前文提到的Mall of America等超級(jí)商業(yè)中心等。

但總體而言，社區(qū)生活中心、地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)、Premium Outlets和Mills這四種業(yè)態(tài)，分別定位于不同的地域、顧客群和需求，構(gòu)成了美國(guó)零售地產(chǎn)的主要類型，也反映了當(dāng)代美國(guó)商業(yè)零售業(yè)的主要發(fā)展模式和趨勢(shì)。

截至2010年12月31日，西蒙的全部自持可租賃面積中，位于地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)和Premium Outlets中94.2%，位于大都會(huì)區(qū)購(gòu)物中心（Mills）中的93.7%，位于Mills地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)中的90.4%，社區(qū)生活中心中的91.6%都處于出租狀態(tài)。2010年度，西蒙集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入接近40億美元，凈利潤(rùn)超過(guò)7.5億美元，正是憑借持有的這些物業(yè)，西蒙成為北美當(dāng)之無(wú)愧的零售地產(chǎn)之王。

（i美股 王欽）