我國物業(yè)企業(yè)營改增，預(yù)計于2015年底前完成。在即將到來的營改增面前，物業(yè)企業(yè)如果能充分了解營改增后涉及增值稅情況，就能夠充分利用稅收政策，達(dá)到減輕增值稅負(fù)擔(dān)的目的。

下面筆者結(jié)合已發(fā)布的營業(yè)稅改增值稅文件—《關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）相關(guān)規(guī)定，結(jié)合工作實際談一下營業(yè)稅改增值稅后物企如何安排，才能有效減輕稅收負(fù)擔(dān)。

為探討方便，下面僅以一般納稅人（應(yīng)稅服務(wù)年銷售額超過500萬元）舉例進(jìn)行說明：

1、物管費用收入：可以按6%稅率一般計稅方法征收增值稅，亦可以按3%征收率簡易征收辦法征收增值稅。一般物業(yè)公司選擇按3%征收率簡易征收辦法征收增值稅

2、會議費用收入：只能按6%稅率一般計稅方法征收增值稅。

3、不動產(chǎn)租賃收入，假設(shè)按11%稅率一般計稅方法征收增值稅。

4、有形動產(chǎn)租賃收入：只能按17%稅率一般計稅方法征收增值稅。

5、銷售貨物收入，只能按17%稅率一般計稅方法征收增值稅。

6、其它各種收入，必須依據(jù)的正式財稅文件規(guī)定范圍確認(rèn)適用稅率或征收率。

上述不同收入，必須分開核算才能按規(guī)定的稅率或征收率征收增值稅，否則會出現(xiàn)從高適用稅率或征收率情況。

案例1：四川吉祥物業(yè)管理有限公司（以下簡稱吉祥公司）是2011年成立的物業(yè)公司，營改增前連續(xù)12個月應(yīng)稅服務(wù)銷售額為6000萬元。假設(shè)2015年10月起國家全面完成營改增計劃。2015年11月物管費用收入含稅412萬元（吉祥公司選擇按3%征收率繳納增值稅），會議費用含稅收入53萬元，銷售水含稅收入23.4萬元,不動產(chǎn)租賃含稅收入55.5萬元。除物管費用收入相應(yīng)不可抵扣進(jìn)項1萬元外，其它可以抵扣的進(jìn)項稅額為6萬元。假設(shè)2015年10月無留抵金額。

1、如果分開核算：吉祥公司2015年11月

（1）、按一般計稅方法應(yīng)納增值稅為

53÷（1＋6%）×6%＋23.4÷（1＋17%）×17%＋55.5÷（1＋11%）×11%－6＝5.9萬元

（2）、按簡易計稅方法應(yīng)納增值稅為

412÷（1＋3%）×3%＝12萬元

（3）、吉祥公司2015年11月應(yīng)繳納增值稅為

5.9＋12＝17.9萬元

2、如果不分開核算，根據(jù)財稅[2013]106號附件二第一條第一款第三項規(guī)定，兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。

（412＋53＋23.4＋55.5）÷（1＋17%）×17%－（6＋1）＝72.03萬元

不分開核算造成企業(yè)稅收損失72.03－17.9＝54.14萬元

目前絕大部分物業(yè)公司采取收據(jù)方式收取代收的水電氣費用，未采用開具增值稅專用發(fā)票的方式。采取收據(jù)的方式直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的一般納稅人客戶無增值稅進(jìn)項可以抵扣，損害了客戶的經(jīng)濟(jì)利益。

其實物業(yè)公司轉(zhuǎn)供水電、天然氣屬于銷售貨物行為，依法可以開具增值稅專用發(fā)票，為一般納稅人租戶提供增值稅專用發(fā)票，減少租戶損失。

目前有效的文件依據(jù)主要是《關(guān)于四川省機場集團(tuán)有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問題的批復(fù)》（國稅函[2009]537號）規(guī)定：四川省機場集團(tuán)有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費屬于價外費用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。

值得注意的是：目前自來水公司一般情況下依據(jù)《關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅【2009】第009號）第二條第三項：“一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：5.自來水?！焙汀蛾P(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅[2014]57號）第二條：“財稅〔2009〕9號文件第二條第(三)項 ‘依照6%征收率’調(diào)整為‘依照3%征收率”。規(guī)定只開具3%的增值稅專用發(fā)票。而物業(yè)公司銷售自來水非自產(chǎn)貨物，依據(jù)《增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號）第二條第二款第二項：“納稅人銷售或者進(jìn)口下列自來水貨物，稅率為13%?！币?guī)定適用稅率為13%。

案例2：吉祥公司2015年11月代收水費103萬元，實際收到的進(jìn)項稅額為103÷（1＋3%）＝3.00萬元，而銷項稅額為103÷（1＋13%）×13%＝11.85萬元，損失11.85－3.00＝8.85萬元。

解決方法有兩個：

一是物業(yè)公司提高轉(zhuǎn)供價為113萬元，保證物業(yè)公司無損失。

二是由租戶直接到自來水公司繳納。

特殊貨物和應(yīng)稅勞務(wù)（含固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租賃）同時用于簡易計稅方法計稅項目和一般計稅方法計稅項目，其進(jìn)項稅額可以全部扣除。

依據(jù)財稅[2013]106號附件1第二十四條第一款：下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣 用于簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)。其中涉及的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租賃，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動產(chǎn)租賃。

案例3：吉祥公司2015年11月購進(jìn)清潔車3輛，含稅價為11.7萬元，取得增值稅專用發(fā)票，稅額為1.7萬元。因清潔車同時用于簡易計稅方法的物業(yè)管理費用項目，亦用于按一般征稅方法會議專用項目。故上述1.7萬元的增值稅可以全部抵扣，而不是按比例抵扣。

從上述三個案例明顯可以看出：物業(yè)公司營業(yè)稅改為增值稅后，并非是簡單的全部按簡易計稅方法按3%征收增值稅，而是簡易計稅方法（主要是物業(yè)管理費用項目）和一般計稅方法（適用稅率為6%、11%、17%）并存。物業(yè)公司必須加強增值稅管理方面的培訓(xùn)，減少不必要的稅收損失！

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來源：鉑略財稅