六本木新城，圖片來源：東京觀光網(wǎng)gotokyo

六本木新城作為一座緊湊型城市，是在舊城的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造的，是目前日本最高水平的城區(qū)改建項(xiàng)目，被譽(yù)為“未來城市建設(shè)的一個(gè)典范”。

開發(fā)模式——

該項(xiàng)目由森大廈株式會(huì)社牽頭，吸引了約400家企業(yè)、團(tuán)體及個(gè)人共同投資4700億日元參與開發(fā)，是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目首先建立了一個(gè)由國家與地方政府官員、學(xué)術(shù)和商業(yè)界人士共同組成的專業(yè)委員會(huì)，制定了一個(gè)周詳?shù)某鞘袕?fù)興設(shè)計(jì)方案。其次，設(shè)計(jì)方案對人均住宅面積和辦公面積做出了相應(yīng)指導(dǎo)，并根據(jù)各個(gè)區(qū)塊的不同特征和功能，設(shè)定了每個(gè)區(qū)域居住與工作人口的規(guī)劃比例，同時(shí)還在區(qū)域內(nèi)建設(shè)了一個(gè)集工作、居住、娛樂于一體的綜合公共場所。最后，建立了一個(gè)高效的行政和法律開發(fā)管理支持系統(tǒng)，政府行政機(jī)構(gòu)對經(jīng)多人同意了的決定予以支持。

六本木新城再開發(fā)改造建設(shè)于2000年4月正式開始施工，于2003年4月底完成。經(jīng)過僅僅三年的施工該項(xiàng)目出現(xiàn)在世人的面前，成為世界城市改造項(xiàng)目成功的典范。

規(guī)劃定位——

充分利用城市的豎向空間，并將小區(qū)塊土地合并利用、高強(qiáng)度開發(fā)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)、辦公區(qū)和必要配套功能設(shè)施的有機(jī)整合，通過為人們提供更多的城市空間和私人時(shí)間來組織更豐富的城市生活。

六本木新城（Roppongi Hills）功能示意圖，圖片來源：東方早報(bào)

六本木新城的建設(shè)圍繞著“住宅、商業(yè)、文化和設(shè)計(jì)”四大元素，處處體現(xiàn)以人為本的精神。新城還非常注重創(chuàng)造城市美感，包括營造城市景觀和構(gòu)筑文化場所，即通過構(gòu)建一系列的美術(shù)館、媒體中心、展示館、影院、露天劇場、音樂廣場和博物館等富有地域文化特色的休閑空間，表達(dá)豐富的城市文化情感。城市是生活、文化發(fā)展的舞臺(tái)，人們從來都希望被城市所吸引，以獲得欣賞與被欣賞的樂趣。這就要求城市能讓住在其中及其附近的人都感受到它的美麗，對它倍感親切且為之驕傲，讓每一個(gè)觀光者都因獲得美的享受而對其流連忘返。六本木新城通過設(shè)置園林小品、綠化空間、街頭雕塑、燈光照明設(shè)施等，使得居住者和觀光者都喜歡這里的生活、文化和環(huán)境。

模型計(jì)劃，圖片來源：“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)基本計(jì)劃調(diào)查報(bào)告書”

經(jīng)營方式——

具有全年度的營銷推廣計(jì)劃，每一季度舉辦不同的主題活動(dòng)，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與，另外也結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng)。

城市既是劇場又是舞臺(tái)，因此在六本木新城內(nèi)的許多地方都可以見到體現(xiàn)這一理念的設(shè)施，包括六本木露天廣場(Roppongi Hills Arena)與各種媒體及IT資訊設(shè)施，都滿足了人們“看”與“被看”的需求。

可借鑒經(jīng)驗(yàn)——

六本木新城建設(shè)經(jīng)歷了長期的籌備過程，圖片來源：“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)基本計(jì)劃調(diào)查報(bào)告書”

首先，該項(xiàng)目在處理與原住戶關(guān)系時(shí)堅(jiān)持以人為本的理念。從1986年到2003年，六本木新城建設(shè)歷時(shí)17年，其中施工只用了3年時(shí)間，而規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及與拆遷戶的溝通花了14年，相信這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)馬拉松紀(jì)錄，急功近利的開發(fā)商怎會(huì)有這樣的耐心？令人感慨的是，公司同原住戶舉行過1000多次懇談會(huì)。這樣做也是出于公司的信念：要留住老住戶！人是城市綜合體的靈魂，城市綜合體的建設(shè)最根本的問題是創(chuàng)造一種與人和諧相處的外在環(huán)境。

其次，憑借獨(dú)特的創(chuàng)意、完整而詳實(shí)的企劃和強(qiáng)大的執(zhí)行能力，六本木新城再開發(fā)計(jì)劃提出了一個(gè)新的超大型都會(huì)復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈提案，其規(guī)劃包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成為另一種新的都市生活的形態(tài)指標(biāo)。六本木新城再開發(fā)計(jì)劃結(jié)合了良好的藝術(shù)設(shè)計(jì)與開放空間規(guī)劃，將整體空間塑造得更為藝術(shù)化與人性化。

第三，六本木新城建立了良好的區(qū)內(nèi)交通體系，在規(guī)劃時(shí)就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，并將人的流動(dòng)放在第一位來考慮，以垂直流動(dòng)線來思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。公司將都市的生活流動(dòng)線由橫向改為豎向，建設(shè)一個(gè)“垂直”的而不是“水平”的都市，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時(shí)間。因此，良好的綜合體交通網(wǎng)絡(luò)是城市綜合體存在的一個(gè)基本條件，利用豎向空間，該項(xiàng)目提供了很好的示范。

第四，六本木新城建設(shè)具有廣泛的社會(huì)參與性。城市綜合體的建設(shè)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，需要得到相關(guān)各方的支持，才能順利實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。

俯瞰港口，圖片來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)

從飛機(jī)上看這個(gè)180萬人口的城市——漢堡：盡管擁有760平方公里的土地，但這里三色三分：1/3是建筑，形態(tài)和諧；1/3是綠色，有160個(gè)公園；1/3是藍(lán)色，易北河和阿爾斯特湖等。他們也曾一味向外圍擴(kuò)張，如今，不但回歸市區(qū)，更積極探尋解決大都市共同面臨的難題。

開發(fā)模式——

1997年，漢堡政府成立了屬下的港口和經(jīng)濟(jì)中心發(fā)展公司(2004年更名港口新城有限責(zé)任公司)，開始對老港區(qū)進(jìn)行重新開發(fā)和利用，2001年，開啟了歐洲最大的城市中心區(qū)改造項(xiàng)目———港口新城。而新城的開發(fā)主體，也是3P模式：私人、企業(yè)和政府。“整個(gè)新城投資額104億，80億為私人公司提供，24億由政府負(fù)責(zé)，這些資金將投入到新城各項(xiàng)基建中。”港口新城的新聞發(fā)言人Andre Stark說。

港口新城開發(fā)管理，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》

規(guī)劃定位——

在和現(xiàn)有城市風(fēng)格相融合的同時(shí)，充分利用近水的優(yōu)勢，遵循可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)保護(hù)的原則，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的城市建筑和公共活動(dòng)場所。

港口新城示意圖，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》

港口新城占地157公頃，距離最中心的市政廳8分鐘步程。除去水域面積、道路交通用地和公共綠地，港口新城可供建筑的土地面積為60ha，建筑密度參照市中心區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)的建筑總面積約為150萬㎡，可供5500戶居民生活和2萬多就業(yè)人員工作，并為文化、休閑、旅游和商業(yè)活動(dòng)提供場地。

港口新城由沙門碼頭、達(dá)爾曼碼頭、布魯克門碼頭、沙灘碼頭、沙門公園和遠(yuǎn)洋碼頭等組成，將從西到東，從北到南增長，此間共有超過50個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，有的已完成，有的已開始建造或者已簽訂建造合約；這里的居民數(shù)和進(jìn)入港口新城的人數(shù)每天都在增加。

港口新城的中心區(qū)域吸引人棄車而行，許多地方靠步行或騎自行車就很快能夠到達(dá)。密集的道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò)，大約70％的道路是無機(jī)動(dòng)車的濱水路、便橋和廣場，30％直接靠著水岸。

“在新城內(nèi)，并不主張商務(wù)辦公區(qū)域與生活區(qū)的刻意分割?！?/span>托爾斯滕表示。港口新城目前已經(jīng)吸納了2000余人入住不同類型的住宅，其中有豪華的私有住宅和集資住宅，也有出租的住宅，其中政府資助的住宅建筑占到了三分之一。這里也吸納了超過450家企業(yè)，涵蓋了近萬名雇員。在“高技術(shù)、綠色”概念之下秉承與漢堡老城區(qū)一致的理念，港口新城并不歡迎重工業(yè)，而像太陽能電池板、燃料電池、熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組、熱泵和生物質(zhì)再生能源等新技術(shù)，在這里得到了廣泛啟用。

可借鑒經(jīng)驗(yàn)——

1.這絕不是快速、滾動(dòng)開發(fā)的模式。港口新城共有多個(gè)板塊約90個(gè)項(xiàng)目，住宅土地全部單獨(dú)招標(biāo)，但絕不追求高地價(jià)。而是先定出價(jià)格，然后從投標(biāo)方案中選出最有說服力的，方案的質(zhì)量以及是否符合功能多元化的理念才是重要因素。商務(wù)樓土地一般不公開招標(biāo)，由意向企業(yè)提出申請，并保證該建筑物的自用面積不低于60-70%。而想真正拿到一塊地，過程至少需要1年半。這不是一個(gè)追求建設(shè)速度和經(jīng)濟(jì)效益的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，新城至今已經(jīng)開發(fā)了10年，全部工程要到2025年才能結(jié)束。

2.三合一的城市發(fā)展新思路。政府規(guī)定，無論是單體樓，還是3棟一組，新城80%的項(xiàng)目會(huì)被要求必須滿足三個(gè)功能：辦公、居住和公眾使用。“如果住宅和辦公分開，下班關(guān)燈就沒人了，而城市應(yīng)該是有民眾的，更是可持續(xù)的?！盇ndre Stark說?！霸?jīng)有一段時(shí)間，我們也熱衷于郊區(qū)，但現(xiàn)在心態(tài)有所改變。不想住太遠(yuǎn)，汽車也不想開了。”

另一種三合一，還體現(xiàn)在住宅多元化的層面。新城地處市區(qū)中心，當(dāng)然也限高，一般6-7層，少量8-9層。這里有產(chǎn)權(quán)房和出租公寓，也有私人投資的豪宅，比如目前售價(jià)最貴的馬可波羅公寓，單價(jià)1 .5萬歐元，而全市均價(jià)為4000歐元（漢堡房屋只算套內(nèi)實(shí)用面積）。

而再往大看，整個(gè)新城就是N合一。Grasbrook公園，讓小學(xué)生參與公園夢想，由設(shè)計(jì)師來完成實(shí)現(xiàn)；除了寫字樓、住宅、商鋪，還有音樂廳、博物館、大學(xué)、小學(xué)、公園、游輪碼頭、廣場……港口新城打破了市中心單一的商務(wù)和購物區(qū)的格局。

聯(lián)合利華港口新城總部，圖片來源：建筑自媒體

3.可持續(xù)發(fā)展的低能耗建筑。最新的規(guī)劃里，未來建造的項(xiàng)目，要求50%以上必須拿到環(huán)保金獎(jiǎng)。聯(lián)合利華集團(tuán)德語總部全樓無空調(diào)，用高效能的熱回收系統(tǒng)及外墻ETFE膜保溫，大堂對公眾開放，中庭自然采光，各層單位全部由中庭樹杈般的樓道聯(lián)通，加上節(jié)能LED燈照明及雨水的收集再利用等，可以減少大樓70%的電力和40%的供暖消耗。