來(lái)源：中原研究

股價(jià)有技術(shù)分析，各種K線圖、盤口圖，那么房?jī)r(jià)有沒(méi)有技術(shù)分析呢？其實(shí)是有的，而且有先行指標(biāo)。各位打算買房或賣房的朋友們，如果看懂了“房?jī)r(jià)K線圖”，就等于掌握了樓市的“內(nèi)幕消息”，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)保證一看一個(gè)準(zhǔn)！

1、房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看？

最近股市大盤整，讓糾結(jié)于應(yīng)該買房還是炒股的小伙伴們，終于不糾結(jié)了。股市雖有重挫，但二手房市場(chǎng)卻是春意盎然。“330”新政以后，市場(chǎng)購(gòu)房情緒普遍高漲，各地月度成交量紛紛創(chuàng)下年內(nèi)新高。在這樣的背景下，二手房房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速上升的通道呢？

房?jī)r(jià)始終是大家關(guān)注的熱門話題，但是，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)，其實(shí)還是很難的。大家都能看到，那么多“專家”里面，過(guò)去十多年中能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的幾乎沒(méi)有。因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素太多，包括政策、經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。但是，短期房?jī)r(jià)，比如1、2個(gè)月時(shí)間內(nèi)的變化，其實(shí)完全有比較靠譜的方法可以預(yù)測(cè)。

尤其是在二手房市場(chǎng)，價(jià)格不是開發(fā)商拍腦袋決定的，而是由市場(chǎng)上千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)賣家和買家討價(jià)還價(jià)的結(jié)果。在這個(gè)過(guò)程中，總是先有賣家的報(bào)價(jià)，然后經(jīng)過(guò)上下家的討價(jià)還價(jià)，最后形成成交價(jià)。

而賣家的報(bào)價(jià)也不是一成不變的，而是會(huì)根據(jù)來(lái)看房人的多少、政策環(huán)境的變化，以及賣家對(duì)后市的判斷而不斷調(diào)整。由于二手房的交易中，從買家看中、討價(jià)還價(jià)，再到完成過(guò)戶，其中通常有至少1、2個(gè)月的時(shí)間。因此當(dāng)前報(bào)價(jià)的變化，將能決定未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

這么看起來(lái)，報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)確實(shí)很有用。那么，那里可以看到這個(gè)數(shù)據(jù)呢？中原地產(chǎn)從2009年1月起，就每周公布報(bào)價(jià)指數(shù)了。這是根據(jù)在中原所有門店掛牌的房源報(bào)價(jià)變動(dòng)而編制的。

截至目前，已有北京、上海等6個(gè)城市公布了這個(gè)數(shù)據(jù)。

報(bào)價(jià)變化之所以要做成指數(shù)的形式，主要是為了結(jié)果簡(jiǎn)明易懂，而且可以前后對(duì)比，這一點(diǎn)和股市的指數(shù)是一樣的。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要記住這一點(diǎn)就能看懂報(bào)價(jià)指數(shù)——當(dāng)報(bào)價(jià)指數(shù)高于50%，就說(shuō)明提高報(bào)價(jià)的房東變多了，未來(lái)房?jī)r(jià)很可能要漲；反過(guò)來(lái)，如果報(bào)價(jià)指數(shù)低于50%，就說(shuō)明降低報(bào)價(jià)的房東變多了，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)跌。

我們根據(jù)歷史的實(shí)際報(bào)價(jià)和成交價(jià)格數(shù)據(jù)，可以驗(yàn)證上述邏輯是否成立。以上海為例，如下圖，報(bào)價(jià)指數(shù)的變化和價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)一直，且基本保持領(lǐng)先3-8周左右時(shí)間，顯示出報(bào)價(jià)和成交價(jià)之間確實(shí)具有明顯的相關(guān)性。

那么，最近的報(bào)價(jià)指數(shù)走勢(shì)如何呢？今年第14周（“330“新政后首周）六大重城市二手住宅價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)跳漲，但隨后的第15-17周，各城市報(bào)價(jià)指數(shù)均出現(xiàn)不同程度的回落。這說(shuō)明新政后，調(diào)高二手房報(bào)價(jià)的業(yè)主所占比例沖高后下滑，業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)上漲的信心還不大充分。五一后首周，一線城市報(bào)價(jià)指數(shù)再度集體上漲，其中上?；厣?個(gè)百分點(diǎn)，顯示出房東們對(duì)后市信心增強(qiáng)。在4月各地成交量創(chuàng)年內(nèi)新高的背景下，報(bào)價(jià)指數(shù)很有可能走出連續(xù)上漲的形態(tài)。

根據(jù)我們對(duì)報(bào)價(jià)指數(shù)和價(jià)格指數(shù)相關(guān)性分析得出，當(dāng)報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)3-4周上漲時(shí)，價(jià)格端就會(huì)出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。我們認(rèn)為五月首周一線城市報(bào)價(jià)指數(shù)上漲，主要是受市場(chǎng)供求的影響。這與前幾次跳漲（而后迅速回落）受政策刺激的影響明顯不同。因此，短期內(nèi)一線城市中原二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)走出連續(xù)上漲形態(tài)是大概率事件。

所以，大家如果近期有買房或者賣房計(jì)劃的，請(qǐng)關(guān)注中原每周一公布的報(bào)價(jià)指數(shù)變化。如果覺(jué)得去網(wǎng)站看不方便的話，只需關(guān)注本公眾號(hào)，我們會(huì)及時(shí)發(fā)布各種市場(chǎng)數(shù)據(jù)，確保重要信息不會(huì)遺漏。

2、成交量走勢(shì)怎么看？

春節(jié)后中原門店新增客源量持續(xù)走高。尤其是“330”新政以后兩周，5大重點(diǎn)城市新增客源量連續(xù)創(chuàng)年內(nèi)新高。進(jìn)入白銀時(shí)代，市場(chǎng)需求以剛需和改善為主，增速有限。雖然部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有上漲的預(yù)期，但樓市非股市，萬(wàn)人排隊(duì)開戶的場(chǎng)景會(huì)出現(xiàn)股市卻絕不會(huì)出現(xiàn)在樓市，投資性需求已經(jīng)基本在樓市銷聲匿跡。在自住需求支撐下，預(yù)計(jì)后市二手房成交量可保持目前的活躍水平。