注:本文摘自上海農(nóng)林技術學院

摘  要：按揭貸款購房在現(xiàn)代社會中越來越普遍，大部分人都采用等額還款方式，因為它相對于等本還款方式而言具有前期還款壓力小的特點。作為借款人，我們必須知道每期還款額為多少，其中本金與利息又分別是多少，是否在我們預期的承受范圍內(nèi)。當國家調(diào)整貸款利率時，我們會增加多大的還款壓力，新的還款額又如何計算。諸如此類的問題對于非財務專業(yè)人士確實很困難。鑒于此，本文介紹三個EXCEL財務函數(shù)pmt、ppmt、ipmt在解決上述問題中的應用，簡單明了易學，任何非財務專業(yè)人員都能輕松掌握。

關鍵詞：等額還款；pmt；ppmt；ipmt

1問題的提出

“按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預購的物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。

  現(xiàn)代社會中，隨著居民收入水平的提高以及消費觀念的轉(zhuǎn)變，按揭貸款購房、購車孕育而生。按揭貸款的還款方式有兩種——等額還款法與等本還款法，目前選用等額還款方式的人比較多，因為它相對于等本還款方式有前期還款壓力小的特點，缺點是在前面月份的還款額中，利息所占的比例相對較大，而本金所占的比例相對較小，如果提前還款，會因為支付了更多的利息而“吃虧”。作為借款人，我們必須知道每期需要支付多少本金和利息？每期償還的金額是否在我們預期的承受能力內(nèi)？在貸款期內(nèi)，遇到國家調(diào)整貸款利率，如何重新測算每期需要支付多少本金和利息？相比原來還款壓力增加多少？諸如此類的問題，對于一些不熟悉財務的專業(yè)人士來說，計算確實很困難。這里，筆者介紹三個EXCEL財務函數(shù)，它能輕松地解決非財務專業(yè)人士在日常經(jīng)濟生活中所碰到的各種按揭還款的計算問題。

2 pmt、ipmt、ppmt函數(shù)

Excel提供了非常豐富的各種函數(shù)，其中財務函數(shù)中的pmt、ipmt、ppmt在按揭還款計算中簡單實用。

2.1  pmt函數(shù)

Pmt (payment) 函數(shù)用來計算等額還款條件下每期應償還的金額，這部分金額由本金及利息組成。它的基本格式：

Pmt (rate，nper，pv，fv，type)

上式中各符號的含義如下：

Rate——貸款利率

Nper——總還款期限（number of period）

Pv——貸款的本金（present value）

fv——貸款的本利和（future value）

type——類型，等額還款的實質(zhì)是各期還款額組合在一起構成年金，當type為0時為普通年金（還款在每期期末）；當type為1時為即付年金（還款在每期期初），EXCEL中默認的type值為0。

例如，Pmt (6.8%/12,120,200000) 表示基于等額還款方式，在月利率為6.8%/12、還款期為120個月、貸款金額為200 000元的條件下每月所需要償還的金額（包括當期應償還的本金與利息）。

2.2  ppmt函數(shù)

ppmt (principle of  payment) 函數(shù)用來計算等額還款條件下每期應償還的本金部分，它的基本格式：

Ppmt (rate，per，nper，pv，fv，type)

與Pmt函數(shù)相比，ppmt函數(shù)多了一個要素——per，per表示目前處在第幾個還款期，比如第1個月，第二個月，由于在等額還款方式下雖然每期償還的總金額（本金+利息）相等，但是各期的本金及利息不相等，隨著時間的推移，每期償還的本金逐漸增加，利息逐漸減少，所以在Ppmt函數(shù)中要多一個要素per。

例如，ppmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等額還款方式，在月利率為6.8%/12、還款期為120個月、貸款金額為200 000元的條件下第10個月所需要償還的本金。

2.3  Ipmt函數(shù)

Ipmt (interest of  payment) 函數(shù)用來計算等額還款條件下每期應償還的利息部分，它的基本格式：

Ipmt (rate, per，nper，pv，fv，type)

例如，Ipmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等額還款方式，在月利率為6.8%/12、還款期為120個月、貸款金額為200 000元的條件下第10個月所需要償還的利息。

很顯然，上述三者存在這樣一個關系：

Pmt = Ppmt + Ipmt

3實例分析

3.1 單一貸款方式

    所謂單一貸款方式是指純公積金貸款或者純商業(yè)貸款，而不是兩者的組合，此時只有一個貸款利率。

例如，小王購買一套住宅，總價格30萬元，首付10萬元后從銀行獲得商業(yè)按揭貸款200000元，年利率6.8%，期限10年，采用按月等額還款方式，請計算小王每月的還款額？為此，我們需要在EXCEL中設計一個如下的表格。

表1   單一貸款方式等額還款計算表

在表1的B3單元格輸入 =ppmt(6.8%/12,A3,120,200000)，然后利用EXCEL的填充柄功能往下填充至B121單元格即可；同理，在C3單元格輸入 =Ipmt(6.8%/12,A3,120,200000)，然后往下填充；在D3單元格輸入 =pmt(6.8%/12,120,200000)，然后往下填充。至此，一張完整的等額還款計算表就出來了。當然，“當月應還的總金額”一欄也可以這樣計算：在D3中輸入公式 “=b3+c3”，之后往下填充，其計算結(jié)果與用函數(shù)pmt的計算結(jié)果完全一致。另外要說明的是，上表計算結(jié)果中的負號僅僅表示“還款——現(xiàn)金流出”的意思。

3.2 組合貸款方式

所謂組合貸款方式是指既有公積金貸款又有商業(yè)貸款，此時有兩種不同性質(zhì)貸款的利率。

假設上例中房價總額40萬元，小王除了20萬元年利率6.8%的商業(yè)貸款外，還有10萬元年利率4.77%的住房公積金貸款，其他條件不變，計算小王每月的還款額。為此，我們只需把上表稍做變動即可，償還本金及利息的計算公式參照表1。

表2    組合貸款方式等額還款計算表

3.3 貸款期內(nèi)國家調(diào)整利率

若遇到國家在貸款期內(nèi)調(diào)整利率，那么利率調(diào)整后每月的還款本金和利息如何重新計算？比如，表1中半年后國家上調(diào)貸款利率至7.2%，從第7個月開始每月如何還款呢？

我們可以按照下述步驟來解決這個問題。首先，計算截止到利率調(diào)整時已經(jīng)累計償還的貸款本金總額。根據(jù)表1可知，半年內(nèi)已經(jīng)償還的本金總額為7109.70元（1168.27+1174.89+1181.55+1188.25+1194.98+1201.75）；然后，計算截止到利率調(diào)整時尚欠的貸款本金。本例中尚欠貸款本金200000 －7109.70 = 192890.3 元；最后，我們把它當做一筆新的等額償還按揭貸款來處理，即：貸款本金192890.3元，貸款期限114個月（120－6），貸款年利率7.2%。根據(jù)上述分析，我們重新編制一個還款表，結(jié)構與上表一致，唯一的區(qū)別是還款期剩下114個月了，然后把PPMT、IPMT、PPMT三個函數(shù)中的利率（RATE）、期數(shù)（NPER）、本金（FV）改成7.2%/12、114和192890.3便可。利率調(diào)整后的計算結(jié)果如下（此表中的期數(shù)1為第7個月，期數(shù)2為第8個月，類推）。

表3   利率調(diào)整后的等額還款計算表

從表3與表1的對比中可以發(fā)現(xiàn)，利率調(diào)整后，每月相對原來多還2341.03 － 2301.61=39.42元，還貸壓力增加1.71% 。

4結(jié)論

按揭貸款現(xiàn)象在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中日益增多，其還款方式主要有等額償還與等本償還兩種，等本還款的計算相對簡單。在等額還款法中，只要我們充分利用pmt、ppmt、 ipmt這三個Excel財務函數(shù)，再設計一個合適的表格，就能非常快速、便捷地解決按揭計算中的系列問題，比如每期還款的本金、利息、當期尚未償還的本金等。

參考文獻

[1]馮睿．實用Excel 會計表格設計．北京：電子工業(yè)出版社，2007.

[2]宋燕，劉丹．實用Excel 會計系統(tǒng)設計．北京：電子工業(yè)出版社，2007.