關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

1、問：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”應(yīng)如何認(rèn)定?

答：“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”是指雙方當(dāng)事人均無過錯而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經(jīng)磋商無法達(dá)成一致意見的;收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品房項目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形。

因一方當(dāng)事人惡意磋商導(dǎo)致合同無法訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。例如，在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未約定的事項故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內(nèi)交房)的，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。如果無法確認(rèn)是否一方當(dāng)事人故意，則適用“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”之規(guī)定，返還定金。

2、問：出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》之前，向買受人收取購房定金，后因非買受人的原因雙方無法按期訂立購房合同，買受人請求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預(yù)售許可證為由主張訂購行為無效的，能否依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定認(rèn)定其無效?定金應(yīng)否雙倍返還?

答：當(dāng)事人在訂立商品房買賣合同之前交付的購房定金屬于立約定金，是為擔(dān)保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當(dāng)事人之間的訂購協(xié)議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定。訂購協(xié)議效力的認(rèn)定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規(guī)定處理。

3、問：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失?如果出賣人應(yīng)賠償損失，賠償范圍如何確定?買受人能否要求賠償房屋漲價(即合同約定價格與房屋現(xiàn)價之間的差額)的損失?

答：買受人可以請求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴?yán)?，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費用及利息等損失，使其恢復(fù)到未認(rèn)購商品房前之財產(chǎn)狀態(tài)。但請求出賣人賠償其房屋漲價的損失的，不予支持。

4、問：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規(guī)定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。具體賠償數(shù)額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權(quán)確定?

答：買受人主張不超過已付購房款一倍的賠償數(shù)額的，一般應(yīng)予支持。但由此造成雙方當(dāng)事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況，予以適當(dāng)減少。

5、問：因出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請求賠償損失的，賠償范圍如何確定?買受人能否要求賠償房屋漲價的損失?如果買受人只交付部分購房款，賠償數(shù)額是否應(yīng)予減少?

答：因出賣人違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買受人被迫解除合同后，請求出賣人賠償其房屋漲價損失的，應(yīng)予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費用，系獲得房屋漲價利益的成本，因此，買受人同時請求賠償房屋漲價損失和為簽訂及履行該合同所支出的費用的，不應(yīng)同時予以支持。買受人未交清全部購房款的，不影響其主張因解除合同而應(yīng)獲得的損失賠償。

出賣人違約不導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買受人可以選擇繼續(xù)履行或者解除合同。如果買受人請求解除合同，則無權(quán)要求賠償房屋漲價的損失，損失賠償額僅以信賴?yán)鏋橄蕖?/P>

6、問：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋的買受人解除合同后，同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)如何處理?

答：買受人同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔(dān)不超過一倍購房款的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請求。

7、問：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請求按《福建省房屋消費者權(quán)益保護(hù)條例》的規(guī)定予以雙倍賠償?

答：出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任應(yīng)以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除為限。

8、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！逼渲小皣?yán)重影響正常居住使用”如何認(rèn)定?

答：認(rèn)定是否“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”，應(yīng)當(dāng)結(jié)合是否對買受人的生命和財產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等，予以綜合判斷。

9、問：如何認(rèn)定所交付的商品房面積，以判斷與商品房買賣合同約定的面積是否相符?

答：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定有約定的，從其約定;未約定或者約定不明的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測繪成果為準(zhǔn)。

10、問：按建筑面積預(yù)售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預(yù)售合同約定的建筑面積誤差不超過3%，但公攤面積增加、套內(nèi)面積變小的，如何處理?買受人能否要求解除合同?

答：按建筑面積預(yù)售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內(nèi)實際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理;沒有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定處理。套內(nèi)建筑面積的單價按合同約定的總價除以合同約定的套內(nèi)建筑面積計算。

11、問：商品房買賣合同中既約定了以套計價，又約定了套內(nèi)面積與公攤面積，若發(fā)生面積誤差，如何處理?

答：若商品房買賣合同對面積誤差的調(diào)整方式有明確約定，從其約定;若合同中未約定或者約定不明，則視為按建筑面積計價。

12、問：買受人以購買的商品房存在面積誤差或者質(zhì)量問題為由，向出賣人主張權(quán)利的，訴訟時效應(yīng)當(dāng)從何時起算?

答：當(dāng)事人以交付的商品房面積與合同約定存在誤差為由請求補足房價款或者返還房價款及利息的，訴訟時效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道房地產(chǎn)行政主管部門審核確定該房產(chǎn)測繪成果之日起算，但當(dāng)事人明確約定以另外的方式確定該商品房面積的除外。

買受人以商品房存在質(zhì)量問題為由請求出賣人賠償損失的，訴訟時效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問題造成其損失之日起算;請求出賣人予以修復(fù)的，訴訟時效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問題之日起算，但尚未超過保修期的除外。

13、問：出賣人交付的房屋實際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合合同約定，但雙方當(dāng)事人未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，如何確定違約金數(shù)額或者損失賠償額?買受人以此為由要求解除合同的，能否支持?

答：違約金數(shù)額或者損失賠償額可綜合考慮出賣人的違約程度、對房價的影響大小、對買受人使用造成的不利影響大小以及案件的具體情況等，由人民法院酌定。

出賣人交付的房屋實際層高、綠化面積、小區(qū)環(huán)境等不符合合同約定，如果造成根本性違約，買受人請求解除合同的，應(yīng)予支持。但是，出賣人交付的房屋實際層高、綠化面積等雖然不符合合同約定，但符合國家及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)范要求的，一般不認(rèn)為構(gòu)成根本性違約。

14、問：如何認(rèn)定約定的違約金過高或過低?能否將超過《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條規(guī)定的違約金數(shù)額或者損失賠償額計算標(biāo)準(zhǔn)的30%作為判斷違約金過高的依據(jù)?將低于第十七條、第十八條規(guī)定的計算標(biāo)準(zhǔn)作為判斷違約金過低的依據(jù)?

答：《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規(guī)定，在逾期付款、逾期交房或者逾期辦證等情形下，雙方當(dāng)事人未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法時，可以參照該規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算，并非必須以此為標(biāo)準(zhǔn)計算。因此，《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規(guī)定的計算標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)作為認(rèn)定約定的違約金過高或者過低的依據(jù)。約定的違約金是否過分高于或者低于造成的損失，原則上應(yīng)由主張過高或者過低的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任;損失數(shù)額難以確定的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

15、問：如何認(rèn)定出賣人的逾期辦證責(zé)任?合同約定應(yīng)由出賣人負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書，但買受人不提供相關(guān)證件、不予配合造成遲延辦證的，出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并且繼續(xù)履行辦證義務(wù)?《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“由于出賣人的原因”，是否包括因行政部門或者其他第三方原因造成的遲延辦證情形?

答：雙方當(dāng)事人約定由出賣人負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書，出賣人未在約定的期限內(nèi)辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但因買受人的原因造成辦證逾期的除外。因買受人原因遲延辦證的，出賣人雖然不承擔(dān)違約責(zé)任，但仍應(yīng)繼續(xù)履行辦證義務(wù)。

雙方當(dāng)事人未明確約定由出賣人負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人僅承擔(dān)協(xié)助辦證義務(wù)，即，在法定期限內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料(包括法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)報送的資料以及房地產(chǎn)行政主管部門要求提供的其他資料)，報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，并告知買受人。由于行政部門或者其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。

16、問：出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任?逾期辦證違約金應(yīng)當(dāng)計算至出賣人完成報備義務(wù)時止，還是買受人實際取得房屋權(quán)屬證書時止?

答：出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人，致使買受人未能及時申請辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期辦證的違約責(zé)任。按日計付違約金的，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照實際導(dǎo)致辦證拖延的天數(shù)計算，即，從《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任之日起，計算至買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出賣人完成報送資料義務(wù)之日止。

17、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權(quán)屬證書”是否包括土地使用權(quán)證書?即，買受人已經(jīng)在第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，但因出賣人原因未在該期限內(nèi)取得土地使用權(quán)證書的，能否請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?如果出賣人已經(jīng)就買受人未按時取得房屋所有權(quán)證書承擔(dān)了違約責(zé)任，買受人又請求出賣人就未按時取得土地使用權(quán)證書承擔(dān)違約責(zé)任，兩者的違約期間重疊部分，出賣人是否可以不再重復(fù)支付違約金?

答：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權(quán)屬證書”包括房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。因出賣人原因致使買受人未在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的期限內(nèi)取得土地使用權(quán)證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人就買受人未按時取得房屋所有權(quán)證書承擔(dān)了違約責(zé)任后，買受人又請求出賣人就未按時取得土地使用權(quán)證書承擔(dān)違約責(zé)任的，兩者的違約期間重疊部分之違約金，不應(yīng)予以支持。

18、問：出賣人與買受人約定只辦理房屋所有權(quán)證書，土地使用權(quán)屬他人(如同一幢樓的底層用戶)所有的，是否有效?

答：依照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。商品房買賣合同約定只轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，該約定無效。

19、問：買受人逾期支付購房款或者未依約足額支付購房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權(quán)屬證書的抗辯事由?是否應(yīng)視出賣人有無具備交房、辦證條件區(qū)別對待?

答：依照雙方當(dāng)事人的約定，買受人付款義務(wù)應(yīng)當(dāng)先于或者與出賣人的交房、辦證義務(wù)同時履行的，買受人逾期支付全部或部分購房款時，出賣人可以行使后履行抗辯權(quán)或者同時履行抗辯權(quán)，其交房、辦證的期限可予相應(yīng)順延。

20、問：由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋權(quán)屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理?

答：合同有效，但因出賣人原因?qū)е聼o法辦理房屋權(quán)屬證書，雙方當(dāng)事人均不主張解除合同的，法院不應(yīng)判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關(guān)于違約金的規(guī)定處理。

21、問：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書之義務(wù)有無訴訟時效?買受人請求出賣人承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時效從何時起算?

答：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)的，不適用我國《民法通則》關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。但買受人請求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時效的規(guī)定。商品房買賣合同對逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算;無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從合同約定的應(yīng)交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任之日起算;按日計付的違約金的訴訟時效應(yīng)當(dāng)分別每一日單獨計算。

22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗收合格”，其中竣工驗收合格除包括經(jīng)設(shè)計、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗收合格外，是否還應(yīng)包括消防等專項驗收合格?

答：交付使用的房屋不僅應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位等驗收合格，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收。

23、問：出賣人在交付商品住宅時不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構(gòu)成違約? 答：出賣人不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，構(gòu)成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。

24、問：出賣人通知交房時，尚不具備交房條件(如消防未驗收合格)，買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房?

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導(dǎo)致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任。

25、問：商品房買賣合同中約定買受人應(yīng)繳納房屋專項維修資金，但對如何繳納約定不明(例如繳納數(shù)額和應(yīng)向誰繳納等未作具體約定)，出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由?

答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項維修資金之義務(wù)應(yīng)先于或者與出賣人交房義務(wù)同時履行，但因房屋專項維修資金如何繳納約定不明，導(dǎo)致買受人未繳納該項費用的，出賣人不得將買受人未繳納該項資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問：設(shè)計變更的，(1)買受人要求退房并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法的，應(yīng)如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額?(2)買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理?

答：出賣人變更設(shè)計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同對違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無法恢復(fù)原設(shè)計，買受人請求出賣人交付原設(shè)計的商品房的，不予支持。

27、問：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效?包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格?因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟?出賣人的訴訟地位如何?

答：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效?，F(xiàn)有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。

28、問：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應(yīng)當(dāng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟?是否應(yīng)先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知?商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)?

答：無論當(dāng)事人要求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應(yīng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)。

29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責(zé)任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定?

答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限;(二)合同簽訂時，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日;(三)合同簽訂時，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

30、問:公民個人或者未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》?合同效力如何認(rèn)定?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》?

答:公民個人或者非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。