熱議案例

發(fā)起人：

河南省鄭州市上街區(qū)國(guó)土資源局 許麗麗

1991年，某國(guó)有企業(yè)以劃撥方式取得一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，在土地證附圖中顯示建設(shè)性質(zhì)為辦公、住宅。1998年統(tǒng)一換發(fā)新土地證，該土地證上顯示用途為住宅，面積2萬(wàn)平方米，使用權(quán)類型仍為劃撥。2010年，因該國(guó)有企業(yè)要重組改制并上市，需將其中300平方米辦公樓用地由原劃撥性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)。根據(jù)土地登記相關(guān)規(guī)定，在由劃撥轉(zhuǎn)為出讓的同時(shí)，必須先將300平方米辦公樓用地分割出來(lái)，也就是說(shuō)必須先進(jìn)行分割登記?，F(xiàn)該企業(yè)因向上級(jí)部門(mén)上報(bào)資產(chǎn)的需要，向國(guó)土資源局提出，在辦理分割登記時(shí)，將300平方米土地用途直接辦理為辦公用地。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，300平方米土地用途確實(shí)為辦公用地?？墒牵鶕?jù)規(guī)定，在分割登記時(shí)，分割后地塊性質(zhì)和用途應(yīng)與原土地證記載內(nèi)容一致。目前，我局工作人員對(duì)于分割后的300平方米土地用途如何填寫(xiě)存在爭(zhēng)議。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，分割后的用途仍應(yīng)辦理為城鎮(zhèn)住宅用地。分割登記來(lái)源于總登記，分割后的性質(zhì)及用途應(yīng)隨總登記，不得改變。而且辦公樓占地面積只占總面積的1%，可以作為住宅用地的附屬設(shè)施，分割后用途仍為住宅用地。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，分割登記也是土地登記的一種，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行登記。實(shí)際現(xiàn)狀為辦公樓，根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類應(yīng)登記為商務(wù)金融用地，而且辦公用地不符合作為城鎮(zhèn)住宅用地附屬設(shè)施的條件。應(yīng)報(bào)政府批準(zhǔn)后，按照現(xiàn)在的地類登記為商務(wù)金融用地。

筆者認(rèn)為，該宗地在分割登記時(shí)仍應(yīng)登記為城鎮(zhèn)住宅用地。等到該企業(yè)申請(qǐng)劃撥用地使用權(quán)出讓時(shí)，再向當(dāng)?shù)卣岢錾暾?qǐng)，根據(jù)出讓合同及繳納的出讓金票據(jù)登記為商務(wù)金融用地。

網(wǎng)上群聊

湖南省岳陽(yáng)市國(guó)土資源局 付智：《土地管理法》第五十六條明確，建設(shè)單位使用劃撥國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。也就是說(shuō)，采用劃撥方式提供土地使用權(quán)的，政府應(yīng)在批準(zhǔn)用地文件中對(duì)土地用途明確規(guī)定。本案的命題非常準(zhǔn)確，但兩種觀點(diǎn)的理由中都沒(méi)有提出原用途的界定依據(jù)。那么，這里的“原用途”到底是什么？1991年頒證時(shí)所適用的1988年版《土地管理法》尚未正式確立用途管制制度，而1998年統(tǒng)一換發(fā)新土地證則處于1998版《土地管理法》頒布期間，因此，厘清本案問(wèn)題的切入點(diǎn)就在于1998年換新證時(shí)用途界定依據(jù)。如果1998年換新證時(shí)有明確的用途界定依據(jù)，則該宗地所登記的“住宅用地”用途準(zhǔn)確，仍應(yīng)按“住宅用地”辦理分割登記，確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，報(bào)批前應(yīng)當(dāng)先經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)同意；若當(dāng)時(shí)沒(méi)有明確的用途界定依據(jù)，則1998年頒新證時(shí)確定的土地用途有誤，應(yīng)當(dāng)還原1991年土地證載明的“住宅、辦公”用途，再結(jié)合現(xiàn)行土地分類標(biāo)準(zhǔn)，按“商務(wù)金融用地”予以登記。值得注意的是，原文中僅注明了“土地證附圖中顯示建設(shè)性質(zhì)為辦公、住宅”，卻并未提及1991年土地證載明用途，個(gè)人認(rèn)為，附圖上的顯示用途并不能直接推定該宗地的批準(zhǔn)用途，若1991年土地證上并未載明用途，則還須查閱當(dāng)時(shí)頒發(fā)的有關(guān)用地文件等資料后再行確定。

湖北省宜都市國(guó)土資源局 鄭登峰：該宗地應(yīng)直接辦理變更登記，土地用途由住宅用地變更為商務(wù)金融用地，并依法補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。該宗地的土地用途變更,不是因?yàn)橐?guī)劃條件的變化而發(fā)生的，而是因?yàn)槲覈?guó)土地分類的標(biāo)準(zhǔn)不同而發(fā)生的變更。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）規(guī)定，商務(wù)金融用地是指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地，以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。包括寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地。所以，該企業(yè)的辦公用地應(yīng)為商務(wù)金融用地。

根據(jù)《土地登記辦法》第四十八條規(guī)定，土地的用途發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件和原土地權(quán)利證書(shū)，申請(qǐng)土地用途變更登記。土地用途變更依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提交已補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的繳納憑證。所以，該企業(yè)應(yīng)按實(shí)際用途進(jìn)行變更登記，并與國(guó)土資源部門(mén)簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金。

河南省修武縣高村國(guó)土資源所 薛文芳 韓洪民：按照《土地管理法》對(duì)土地用途管制制度的規(guī)定，在進(jìn)行分割登記時(shí)應(yīng)按原用途登記為住宅用地。根據(jù)該法第五十六條和《土地管理法實(shí)施條例》第六條第二款的規(guī)定，該企業(yè)在申請(qǐng)劃撥用地使用權(quán)出讓時(shí)，可根據(jù)現(xiàn)狀，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》規(guī)定的土地分類，以及規(guī)劃部門(mén)出具的相關(guān)證明資料，向當(dāng)?shù)厝嗣裾岢鲎兏怯浬暾?qǐng)，然后根據(jù)簽訂的出讓合同及各項(xiàng)土地出讓價(jià)款、稅費(fèi)的繳納票據(jù)登記為商務(wù)金融用地。

河南省許昌市國(guó)土資源局 晁陽(yáng)：要解決本案，應(yīng)先明確兩個(gè)問(wèn)題：一是1991年辦理土地證書(shū)時(shí)候，權(quán)屬依據(jù)上批復(fù)的是什么用途，規(guī)劃和立項(xiàng)手續(xù)是否存在？二是1998年換發(fā)新證時(shí)，將用途確定為住宅的依據(jù)是什么？如果當(dāng)時(shí)有相關(guān)的規(guī)劃和立項(xiàng)手續(xù)，可以直接按照商務(wù)金融用地進(jìn)行土地分割登記，然后辦理有償使用的手續(xù)。如果沒(méi)有手續(xù)，可以按照尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)的原則，辦公用地若一直存在，也可參照上面的辦法進(jìn)行。若屬于新增加，則應(yīng)按照作者推薦的辦法進(jìn)行。

山東省莘縣國(guó)土資源局 劉建龍：《土地登記辦法》第十六條規(guī)定,土地權(quán)利證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。1998年換證時(shí)該宗地用途變更為住宅用地，與原土地登記簿記載不一致，依法應(yīng)予以更正，即土地用途應(yīng)為辦公、住宅。因此，依據(jù)1998年土地使用證，直接把辦公樓部分分割登記為城鎮(zhèn)住宅用地不妥，也不符合土地的實(shí)際使用狀況。

由于該分割登記服務(wù)于企業(yè)申報(bào)資產(chǎn)，而不涉及土地使用權(quán)的處置，因此，分割登記后的使用權(quán)類型仍為劃撥。如果1991年土地登記已經(jīng)明確界定宗地內(nèi)兩種用途土地占用宗地的面積（比例）和空間范圍，那么，根據(jù)《劃撥用地目錄》并依照原土地登記，應(yīng)該將辦公樓用地直接分割登記為辦公用地；如果當(dāng)時(shí)沒(méi)有明確界定，則應(yīng)該按照分割土地的主要用途登記為辦公用地。這與原土地登記一脈相承并且與宗地的土地利用現(xiàn)狀相吻合。

至于該國(guó)有企業(yè)重組上市，則應(yīng)該按照《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的要求辦理出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同；土地登記用途則與土地出讓合同相一致。

福建省莆田市涵江國(guó)土資源分局 方永輝：首先要判斷該國(guó)有企業(yè)是否改變了人民政府批準(zhǔn)的土地用途。判斷的依據(jù)是1991年人民政府為某國(guó)有企業(yè)劃撥土地的批準(zhǔn)文件及規(guī)劃主管部門(mén)審定的總平面布置圖。若國(guó)有企業(yè)未改變用途，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》，這300平方米辦公樓用地可認(rèn)定為商務(wù)金融用地,1998年換發(fā)土地使用證時(shí)登記的該部分用地用途為住宅是錯(cuò)誤的,應(yīng)予更正。若該國(guó)有企業(yè)改變了人民政府批準(zhǔn)的土地用途，則應(yīng)認(rèn)定該部分用地的土地用途為住宅。

江蘇省阜寧縣國(guó)土資源局 劉其軍 葉波：土地用途分為批準(zhǔn)用途和實(shí)際用途。從這宗地目前情況看，當(dāng)初批準(zhǔn)用途是辦公、住宅用地，實(shí)際用途也是如此。因?yàn)槠涫窃?991年批準(zhǔn)劃撥，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，應(yīng)該沒(méi)有具體比例的?，F(xiàn)在辦公用地要單獨(dú)分出來(lái)，可以結(jié)合出讓手續(xù)，根據(jù)目前辦公用地比例，由規(guī)劃部門(mén)出具商務(wù)金融用地規(guī)劃審批手續(xù)，國(guó)土部門(mén)再為其辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金。在此基礎(chǔ)上，為其辦理出讓土地變更登記。

專家解惑

中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心 姜武漢：土地登記必須依法依規(guī)登記，登記的依據(jù)要充分，分割登記也如此。實(shí)踐中，除城鎮(zhèn)住房用地分割登記外，分割登記主要是因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整等政府原因引起，故應(yīng)當(dāng)依據(jù)導(dǎo)致分割登記的有關(guān)法律文書(shū)進(jìn)行登記，如政府規(guī)劃調(diào)整決定、與國(guó)土資源部門(mén)簽署的補(bǔ)充合同等。對(duì)土地使用權(quán)人提出的自行分割登記需求，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)土資源部門(mén)同意或許可方可啟動(dòng)，而不能僅僅依據(jù)用地人的需要進(jìn)行分割登記，否則土地登記在土地的規(guī)劃管控等方面的關(guān)口作用將無(wú)法體現(xiàn)。此案例中，國(guó)土部門(mén)在分割登記時(shí)也應(yīng)當(dāng)與該國(guó)有企業(yè)簽署補(bǔ)充合同，并依據(jù)補(bǔ)充合同將宗地分割為兩宗。

至于分割后的用途問(wèn)題。土地登記以登記簿記載事項(xiàng)為準(zhǔn)，因此需要查核土地登記簿記載的用途。本案中，如果土地登記簿記載這宗地的用途僅僅是住宅，分割后這300平方米土地的用途也應(yīng)當(dāng)還是住宅；如果登記簿上記載這宗地的用途是住宅、辦公，在辦理分割登記時(shí)，可以將這300平方米土地直接確定為辦公。至于實(shí)際用途與登記用途不一致的，則要根據(jù)不同情況分別處理。有的需要依法處理，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，如處理違法改變用途用地行為、補(bǔ)繳出讓金后，才可能辦理土地用途變更登記。

因此，如果土地登記簿記載的用途僅為住宅，則該作者提出的“該宗地在分割登記時(shí)仍應(yīng)登記為城鎮(zhèn)住宅用地。等到該企業(yè)申請(qǐng)劃撥用地使用權(quán)出讓時(shí)，再向當(dāng)?shù)卣岢錾暾?qǐng)，根據(jù)出讓合同及繳納的出讓金票據(jù)登記為商務(wù)金融用地”的建議是合理的。

另外，該宗地在1991年土地證的附圖記載為住宅、辦公，原文中未說(shuō)明為何1998年統(tǒng)一換發(fā)新土地證時(shí)將用途填寫(xiě)為住宅。如果是因?yàn)閾Q證時(shí)僅填寫(xiě)了主要用途，或存在其他登記錯(cuò)誤的情況，該國(guó)企可直接申請(qǐng)土地變更登記，將用途變更為住宅、辦公，并在變更登記后辦理分割登記。熱議案例

發(fā)起人：

河南省鄭州市上街區(qū)國(guó)土資源局 許麗麗

1991年，某國(guó)有企業(yè)以劃撥方式取得一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，在土地證附圖中顯示建設(shè)性質(zhì)為辦公、住宅。1998年統(tǒng)一換發(fā)新土地證，該土地證上顯示用途為住宅，面積2萬(wàn)平方米，使用權(quán)類型仍為劃撥。2010年，因該國(guó)有企業(yè)要重組改制并上市，需將其中300平方米辦公樓用地由原劃撥性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)。根據(jù)土地登記相關(guān)規(guī)定，在由劃撥轉(zhuǎn)為出讓的同時(shí)，必須先將300平方米辦公樓用地分割出來(lái)，也就是說(shuō)必須先進(jìn)行分割登記。現(xiàn)該企業(yè)因向上級(jí)部門(mén)上報(bào)資產(chǎn)的需要，向國(guó)土資源局提出，在辦理分割登記時(shí)，將300平方米土地用途直接辦理為辦公用地。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，300平方米土地用途確實(shí)為辦公用地?？墒牵鶕?jù)規(guī)定，在分割登記時(shí)，分割后地塊性質(zhì)和用途應(yīng)與原土地證記載內(nèi)容一致。目前，我局工作人員對(duì)于分割后的300平方米土地用途如何填寫(xiě)存在爭(zhēng)議。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，分割后的用途仍應(yīng)辦理為城鎮(zhèn)住宅用地。分割登記來(lái)源于總登記，分割后的性質(zhì)及用途應(yīng)隨總登記，不得改變。而且辦公樓占地面積只占總面積的1%，可以作為住宅用地的附屬設(shè)施，分割后用途仍為住宅用地。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，分割登記也是土地登記的一種，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行登記。實(shí)際現(xiàn)狀為辦公樓，根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類應(yīng)登記為商務(wù)金融用地，而且辦公用地不符合作為城鎮(zhèn)住宅用地附屬設(shè)施的條件。應(yīng)報(bào)政府批準(zhǔn)后，按照現(xiàn)在的地類登記為商務(wù)金融用地。

筆者認(rèn)為，該宗地在分割登記時(shí)仍應(yīng)登記為城鎮(zhèn)住宅用地。等到該企業(yè)申請(qǐng)劃撥用地使用權(quán)出讓時(shí)，再向當(dāng)?shù)卣岢錾暾?qǐng)，根據(jù)出讓合同及繳納的出讓金票據(jù)登記為商務(wù)金融用地。

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湖南省岳陽(yáng)市國(guó)土資源局 付智：《土地管理法》第五十六條明確，建設(shè)單位使用劃撥國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。也就是說(shuō)，采用劃撥方式提供土地使用權(quán)的，政府應(yīng)在批準(zhǔn)用地文件中對(duì)土地用途明確規(guī)定。本案的命題非常準(zhǔn)確，但兩種觀點(diǎn)的理由中都沒(méi)有提出原用途的界定依據(jù)。那么，這里的“原用途”到底是什么？1991年頒證時(shí)所適用的1988年版《土地管理法》尚未正式確立用途管制制度，而1998年統(tǒng)一換發(fā)新土地證則處于1998版《土地管理法》頒布期間，因此，厘清本案問(wèn)題的切入點(diǎn)就在于1998年換新證時(shí)用途界定依據(jù)。如果1998年換新證時(shí)有明確的用途界定依據(jù)，則該宗地所登記的“住宅用地”用途準(zhǔn)確，仍應(yīng)按“住宅用地”辦理分割登記，確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，報(bào)批前應(yīng)當(dāng)先經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)同意；若當(dāng)時(shí)沒(méi)有明確的用途界定依據(jù)，則1998年頒新證時(shí)確定的土地用途有誤，應(yīng)當(dāng)還原1991年土地證載明的“住宅、辦公”用途，再結(jié)合現(xiàn)行土地分類標(biāo)準(zhǔn)，按“商務(wù)金融用地”予以登記。值得注意的是，原文中僅注明了“土地證附圖中顯示建設(shè)性質(zhì)為辦公、住宅”，卻并未提及1991年土地證載明用途，個(gè)人認(rèn)為，附圖上的顯示用途并不能直接推定該宗地的批準(zhǔn)用途，若1991年土地證上并未載明用途，則還須查閱當(dāng)時(shí)頒發(fā)的有關(guān)用地文件等資料后再行確定。

湖北省宜都市國(guó)土資源局 鄭登峰：該宗地應(yīng)直接辦理變更登記，土地用途由住宅用地變更為商務(wù)金融用地，并依法補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。該宗地的土地用途變更,不是因?yàn)橐?guī)劃條件的變化而發(fā)生的，而是因?yàn)槲覈?guó)土地分類的標(biāo)準(zhǔn)不同而發(fā)生的變更。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）規(guī)定，商務(wù)金融用地是指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地，以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。包括寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地。所以，該企業(yè)的辦公用地應(yīng)為商務(wù)金融用地。

根據(jù)《土地登記辦法》第四十八條規(guī)定，土地的用途發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件和原土地權(quán)利證書(shū)，申請(qǐng)土地用途變更登記。土地用途變更依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提交已補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的繳納憑證。所以，該企業(yè)應(yīng)按實(shí)際用途進(jìn)行變更登記，并與國(guó)土資源部門(mén)簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金。

河南省修武縣高村國(guó)土資源所 薛文芳 韓洪民：按照《土地管理法》對(duì)土地用途管制制度的規(guī)定，在進(jìn)行分割登記時(shí)應(yīng)按原用途登記為住宅用地。根據(jù)該法第五十六條和《土地管理法實(shí)施條例》第六條第二款的規(guī)定，該企業(yè)在申請(qǐng)劃撥用地使用權(quán)出讓時(shí)，可根據(jù)現(xiàn)狀，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》規(guī)定的土地分類，以及規(guī)劃部門(mén)出具的相關(guān)證明資料，向當(dāng)?shù)厝嗣裾岢鲎兏怯浬暾?qǐng)，然后根據(jù)簽訂的出讓合同及各項(xiàng)土地出讓價(jià)款、稅費(fèi)的繳納票據(jù)登記為商務(wù)金融用地。

河南省許昌市國(guó)土資源局 晁陽(yáng)：要解決本案，應(yīng)先明確兩個(gè)問(wèn)題：一是1991年辦理土地證書(shū)時(shí)候，權(quán)屬依據(jù)上批復(fù)的是什么用途，規(guī)劃和立項(xiàng)手續(xù)是否存在？二是1998年換發(fā)新證時(shí)，將用途確定為住宅的依據(jù)是什么？如果當(dāng)時(shí)有相關(guān)的規(guī)劃和立項(xiàng)手續(xù)，可以直接按照商務(wù)金融用地進(jìn)行土地分割登記，然后辦理有償使用的手續(xù)。如果沒(méi)有手續(xù)，可以按照尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)的原則，辦公用地若一直存在，也可參照上面的辦法進(jìn)行。若屬于新增加，則應(yīng)按照作者推薦的辦法進(jìn)行。

山東省莘縣國(guó)土資源局 劉建龍：《土地登記辦法》第十六條規(guī)定,土地權(quán)利證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。1998年換證時(shí)該宗地用途變更為住宅用地，與原土地登記簿記載不一致，依法應(yīng)予以更正，即土地用途應(yīng)為辦公、住宅。因此，依據(jù)1998年土地使用證，直接把辦公樓部分分割登記為城鎮(zhèn)住宅用地不妥，也不符合土地的實(shí)際使用狀況。

由于該分割登記服務(wù)于企業(yè)申報(bào)資產(chǎn)，而不涉及土地使用權(quán)的處置，因此，分割登記后的使用權(quán)類型仍為劃撥。如果1991年土地登記已經(jīng)明確界定宗地內(nèi)兩種用途土地占用宗地的面積（比例）和空間范圍，那么，根據(jù)《劃撥用地目錄》并依照原土地登記，應(yīng)該將辦公樓用地直接分割登記為辦公用地；如果當(dāng)時(shí)沒(méi)有明確界定，則應(yīng)該按照分割土地的主要用途登記為辦公用地。這與原土地登記一脈相承并且與宗地的土地利用現(xiàn)狀相吻合。

至于該國(guó)有企業(yè)重組上市，則應(yīng)該按照《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的要求辦理出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同；土地登記用途則與土地出讓合同相一致。

福建省莆田市涵江國(guó)土資源分局 方永輝：首先要判斷該國(guó)有企業(yè)是否改變了人民政府批準(zhǔn)的土地用途。判斷的依據(jù)是1991年人民政府為某國(guó)有企業(yè)劃撥土地的批準(zhǔn)文件及規(guī)劃主管部門(mén)審定的總平面布置圖。若國(guó)有企業(yè)未改變用途，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》，這300平方米辦公樓用地可認(rèn)定為商務(wù)金融用地,1998年換發(fā)土地使用證時(shí)登記的該部分用地用途為住宅是錯(cuò)誤的,應(yīng)予更正。若該國(guó)有企業(yè)改變了人民政府批準(zhǔn)的土地用途，則應(yīng)認(rèn)定該部分用地的土地用途為住宅。

江蘇省阜寧縣國(guó)土資源局 劉其軍 葉波：土地用途分為批準(zhǔn)用途和實(shí)際用途。從這宗地目前情況看，當(dāng)初批準(zhǔn)用途是辦公、住宅用地，實(shí)際用途也是如此。因?yàn)槠涫窃?991年批準(zhǔn)劃撥，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，應(yīng)該沒(méi)有具體比例的?，F(xiàn)在辦公用地要單獨(dú)分出來(lái)，可以結(jié)合出讓手續(xù)，根據(jù)目前辦公用地比例，由規(guī)劃部門(mén)出具商務(wù)金融用地規(guī)劃審批手續(xù)，國(guó)土部門(mén)再為其辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金。在此基礎(chǔ)上，為其辦理出讓土地變更登記。

專家解惑

中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心 姜武漢：土地登記必須依法依規(guī)登記，登記的依據(jù)要充分，分割登記也如此。實(shí)踐中，除城鎮(zhèn)住房用地分割登記外，分割登記主要是因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整等政府原因引起，故應(yīng)當(dāng)依據(jù)導(dǎo)致分割登記的有關(guān)法律文書(shū)進(jìn)行登記，如政府規(guī)劃調(diào)整決定、與國(guó)土資源部門(mén)簽署的補(bǔ)充合同等。對(duì)土地使用權(quán)人提出的自行分割登記需求，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)土資源部門(mén)同意或許可方可啟動(dòng)，而不能僅僅依據(jù)用地人的需要進(jìn)行分割登記，否則土地登記在土地的規(guī)劃管控等方面的關(guān)口作用將無(wú)法體現(xiàn)。此案例中，國(guó)土部門(mén)在分割登記時(shí)也應(yīng)當(dāng)與該國(guó)有企業(yè)簽署補(bǔ)充合同，并依據(jù)補(bǔ)充合同將宗地分割為兩宗。

至于分割后的用途問(wèn)題。土地登記以登記簿記載事項(xiàng)為準(zhǔn)，因此需要查核土地登記簿記載的用途。本案中，如果土地登記簿記載這宗地的用途僅僅是住宅，分割后這300平方米土地的用途也應(yīng)當(dāng)還是住宅；如果登記簿上記載這宗地的用途是住宅、辦公，在辦理分割登記時(shí)，可以將這300平方米土地直接確定為辦公。至于實(shí)際用途與登記用途不一致的，則要根據(jù)不同情況分別處理。有的需要依法處理，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，如處理違法改變用途用地行為、補(bǔ)繳出讓金后，才可能辦理土地用途變更登記。

因此，如果土地登記簿記載的用途僅為住宅，則該作者提出的“該宗地在分割登記時(shí)仍應(yīng)登記為城鎮(zhèn)住宅用地。等到該企業(yè)申請(qǐng)劃撥用地使用權(quán)出讓時(shí)，再向當(dāng)?shù)卣岢錾暾?qǐng)，根據(jù)出讓合同及繳納的出讓金票據(jù)登記為商務(wù)金融用地”的建議是合理的。

另外，該宗地在1991年土地證的附圖記載為住宅、辦公，原文中未說(shuō)明為何1998年統(tǒng)一換發(fā)新土地證時(shí)將用途填寫(xiě)為住宅。如果是因?yàn)閾Q證時(shí)僅填寫(xiě)了主要用途，或存在其他登記錯(cuò)誤的情況，該國(guó)企可直接申請(qǐng)土地變更登記，將用途變更為住宅、辦公，并在變更登記后辦理分割登記。