本期介紹：房價太高，買不起還租不起嗎？近年房屋租賃的市場漸漸開闊，租房住或者租個商鋪?zhàn)鲂┬≠I賣是很常見的，但是租賃房屋要被拆遷，這些租客應(yīng)該怎么辦？租客在拆遷房屋方面有什么權(quán)利維護(hù)？小黃通過房屋中介公司，用1000元租下一處房屋，并簽下一年的合同，交付了多1000元作為押金。房東聲明，不到期就退租不返還押金。小黃在準(zhǔn)備搬進(jìn)去之前聽說這一帶可能會被拆遷，他想：“如果我花錢裝修，但是住不久就被拆遷，我豈不是成本都收不回？”小黃覺得，是房東有意對他進(jìn)行欺瞞。而房東解釋稱，房屋拆遷的傳聞幾年前就有，但政府一直沒發(fā)文，也沒有具體行動，他并未刻意欺瞞小黃。我們有幸地邀請到了北京房地產(chǎn)專家——魯蕊律師參加法律快車《律師零距離》關(guān)于租賃房屋拆遷糾紛的專訪，以下歡迎魯蕊律師總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為我們細(xì)細(xì)分析“租賃房屋將拆遷，租客權(quán)益怎么維護(hù)”的問題。

　　主持人：魯蕊律師，您好！很高興您能在百忙之中抽身接受法律快車專訪組的訪談。魯律師，上述介紹的案例中，小黃聽聞要拆遷，認(rèn)為房東隱瞞實(shí)情。房東解釋稱，房屋拆遷的傳聞幾年前就有，但政府一直沒發(fā)文，也沒有具體行動，他并未刻意欺瞞小黃。這樣的消息屬于簽訂房屋租賃合同時需要告知的范圍嗎？

　　魯蕊律師：對于房屋可能被拆遷這類消息，房東應(yīng)該告知承租人。因?yàn)檫@直接關(guān)系到雙方合同的簽訂，關(guān)系到承租者的利益，并且屬于拆遷范圍內(nèi)的房屋是不允許進(jìn)行出租的。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：(三)租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。也就是說，房東不僅要把房屋可能將要被拆遷的信息告知承租人，而且一旦明確拆遷范圍，再進(jìn)行出租，則屬于違法出租，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，承租人為了更好地維護(hù)自身的利益，在簽訂租賃合同時，應(yīng)積極主動對該區(qū)域動遷情況進(jìn)行調(diào)查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害。

　　主持人：租房時房東常常要求多交一倍、兩倍房租作為押金，并說不到期就退租不返還押金，這樣的說法有沒有依據(jù)？小黃與房東已經(jīng)簽下一年的合同，還未搬進(jìn)去，這時可不可以要求房東退租退押金？

　　魯蕊律師：目前，押金條款在房屋租賃合同中被廣泛應(yīng)用。一般情況下，押金的用途是這樣的：當(dāng)租賃期限屆滿時，房屋內(nèi)發(fā)生損壞，則相關(guān)的損失會在押金中做出扣除，剩余款項(xiàng)退還承租人，這是對出租人利益的一個保障。國務(wù)院1983年12月17日頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》對房屋租賃合同使用押金擔(dān)保持明確的否定態(tài)度，但全國人大通過并于1995年1月實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》在其第四節(jié)房屋租賃中沒有對使用押金的禁止性規(guī)定，按照法律的效力層次原理，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，即應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人自行約定使用押金擔(dān)保。因?yàn)榉刹唤沟谋闶呛戏ǖ摹Ｖ劣谘航鸬臄?shù)額，則需要根據(jù)雙反當(dāng)事人之間的約定，如果覺得出租人索要押金過高，可以不進(jìn)行承租。

　　小黃雖未搬進(jìn)新房，但屬于提前退租，構(gòu)成違約，根據(jù)合同的約定，則需要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。本案中，合同約定如果提前退租，則不返還押金。但房東未盡相應(yīng)的告知義務(wù)(房屋有可能被拆遷)，也應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任，小黃可以主張房東給予一定賠償。因此，小黃可以要回房租和部分押金。如果小黃認(rèn)為約定的違約金數(shù)額過高，可以向法院提起訴訟，調(diào)整違約金數(shù)額。

　　主持人：小黃在準(zhǔn)備搬進(jìn)去之前聽說這一帶可能會被拆遷，擔(dān)心花錢裝修，但是住不久就被拆遷，可能成本都收不回。魯律師，房子被拆遷，租客可以有哪些補(bǔ)償？

　　魯蕊律師：如果確實(shí)因?yàn)槌凶獾姆课莶疬w導(dǎo)致房屋不能正常租賃使用的，出租人應(yīng)當(dāng)對承租人的裝修進(jìn)行一定數(shù)額的補(bǔ)償，或者直接要求拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)等損失。

　　主持人：我國法律規(guī)定中，租客是否有權(quán)分得拆遷款？

　　魯蕊律師：一般情況下，拆遷人會直接同房屋的產(chǎn)權(quán)人去談賠償事宜，一般不會單獨(dú)接待承租人，但承租人可以依據(jù)合法的租賃合同可以要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，如一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)以及搬迂補(bǔ)助費(fèi)。

　　主持人：魯律師，房屋要拆遷，租客要是堅(jiān)決不搬會有什么后果？

　　魯蕊律師：如果房屋確定要被拆遷，我們還是建議租客在規(guī)定的期限完成搬遷，但要保留相關(guān)的證據(jù)，同拆遷人協(xié)商相關(guān)的補(bǔ)償事宜的。

　　主持人：租客遇到房屋拆遷的情況，按照您的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該怎么做才是合情合理，可以最有效維權(quán)的？

　　魯蕊律師：(1)可以選擇解除租賃協(xié)議，獲得相關(guān)補(bǔ)償。在公房承租中房屋拆遷時，如果承租人與房屋產(chǎn)權(quán)人達(dá)成協(xié)議，解除租賃合同的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償，不再給與承租人補(bǔ)償。

　　(2)如果不解除租賃協(xié)議，在產(chǎn)權(quán)置換的情況下，可以重新訂立租賃合同。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，承租人可以要求支付相關(guān)的費(fèi)用。第一，搬遷補(bǔ)助費(fèi)。按照建筑面積或合作規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。拆遷非住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)包括：設(shè)備搬遷，安裝費(fèi)用；無法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。第二，停產(chǎn)停業(yè)損失(主要針對的是經(jīng)營性用房)。按照建筑面積給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)用。

　　如果對拆遷方案不滿意，建議千萬不要簽訂拆遷安置協(xié)議，可以依法向房管局提出裁決申請。

　　總結(jié)：面對房價的居高不下，許多在大城市背井離鄉(xiāng)的工作者不得不選擇租房，近些年來房屋租賃市場很是火熱，但隨之而來的是紛繁復(fù)雜的房屋租賃糾紛。為了更好地維護(hù)自身的利益，無論承租人還是出租人，都應(yīng)該在簽訂房屋租賃合同時保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，約定好雙方的權(quán)利義務(wù)以及發(fā)生糾紛時的救濟(jì)手段。特別是處于弱勢地位的承租人，應(yīng)該積極主動對租賃房屋以及房主的真實(shí)身份進(jìn)行詳細(xì)地了解，防止上當(dāng)受騙。