隨著“白銀時(shí)代”的到來，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”正在逐漸縮水。和訊根據(jù)已經(jīng)公布年報(bào)的A股房企統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2014年，上市房企的每股收益、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、凈利率等指標(biāo)全面下滑。

這些都是反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)。近年來，受困于成本攀高和市場(chǎng)調(diào)整，上市房企的盈利能力逐步下滑。由于基本面未有根本改觀，這種下滑恐將是未來一段時(shí)間的常態(tài)。而隨著利潤的縮水，房地產(chǎn)業(yè)的“暴利”徒有其表。

四項(xiàng)指標(biāo)全面下滑

截至4月27日，尚有部分房企未發(fā)布2014年年報(bào)。和訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)96家已經(jīng)公布年報(bào)的A股上市房企發(fā)現(xiàn)，2014年，96家房企的平均凈資產(chǎn)收益率為-3.53%。盡管目前尚有30多家房企因各種原因未納入統(tǒng)計(jì)，但這項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)出負(fù)值，仍是頗為罕見的現(xiàn)象。

相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均凈資產(chǎn)收益率為9.79%。

作為資本市場(chǎng)最為看重的核心指標(biāo)，凈資產(chǎn)收益率是房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的體現(xiàn)。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，目前市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型的陣痛期，利潤率的下滑恐不可避免。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，2014年，96家上市房企的平均每股收益為0.38元。而2013年，130家A股上市房企的平均每股收益為0.47元。

在利潤率指標(biāo)上，2014年，96家上市房企的主營收入凈利潤率為2.22%。2013年，130家A股上市房企的平均凈利潤率為58.1%。兩者出現(xiàn)差異的主要原因在于，深國商(000056,股吧)的凈利潤率從6575%驟減至-339%。

2014年，96家上市房企的主營收入毛利率為36.5%。2013年，130家A股上市房企的平均毛利率為37.1%。

雖然有著樣本不足夠全的原因，加之部分房企的盈利數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常表現(xiàn)。但拋開這些因素，2014年房地產(chǎn)企業(yè)的上述四項(xiàng)指標(biāo)仍然呈現(xiàn)出明顯下滑的態(tài)勢(shì)。事實(shí)上，這種趨勢(shì)已成為最近幾年的常態(tài)。

這種變化意味著，近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在不斷下滑。

成本銷售雙雙擠壓

上市房企的利潤究竟去了哪里？蘭德咨詢總裁宋延慶指出，近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的成本不斷攀高，極大地?cái)D壓了利潤空間。

據(jù)悉，土地和資金是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的兩項(xiàng)成本來源。其中，隨著一級(jí)開發(fā)等成本的提高，近年來土地成本也不斷攀高。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.0%，土地成交價(jià)款則增長1.0%。

值得注意的是，在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一線城市，土地成本尤其高企，并經(jīng)常出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

而在資金成本方面，據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì)，算上信托、基金等，房企有息負(fù)債加權(quán)平均息率是10%左右。盡管降息在一定程度上減輕了資金壓力，但在2014年的大部分時(shí)間，資金成本顯然已成為房企的重大負(fù)擔(dān)。

另外需要指出的是，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也吃掉了不少的利潤。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的11種稅費(fèi)，約占房價(jià)的13%-15%；各類規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)，約占房價(jià)的8%-12%——稅費(fèi)全部加起來，約占房價(jià)的20%-25%，有些三四線城市甚至高于25%。

與此同時(shí)，由于整體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，從2013年開始，整體房價(jià)上漲乏力，去年部分區(qū)域市場(chǎng)甚至出現(xiàn)降價(jià)。這也進(jìn)一步壓縮了房企的利潤空間。

上述機(jī)構(gòu)指出，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別以年均下降2.5和1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度在快速走低，2015年行業(yè)利潤率很有可能擊穿10%紅線。

過去多年來，“暴利”一直是貼在房地產(chǎn)業(yè)頭上的標(biāo)簽，但隨著盈利能力的下降，“暴利”標(biāo)簽正在逐漸褪去。分析人士認(rèn)為，伴隨著市場(chǎng)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率也將不斷攤薄。