帕克君/文

帕克君剛剛看完《星際穿越》，真是嘆為觀止，五維世界的時間是以實體形式存在的，不明覺厲?。〗裉煳覀円膊环链┰揭幌?，講講那些曾經(jīng)染指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)房企不堪回首的往事。

先給大家來個13年前的故事好不好？艾瑪，人的煩惱就是記性太好，如果可以把所有事都忘掉，以后每一日都是個新開始，你說多好？——引自王家衛(wèi)《東邪西毒》

“北京物流港”如今是位于北京東南四環(huán)一個名不見經(jīng)傳的普通商品房項目，然而13年前卻著實風光過一番。

2002年，京泰集團、香港嘉里集團、華遠地產(chǎn)、SOHO中國等名聲赫赫的地產(chǎn)公司投資110億元，信誓旦旦要在這里打造一個“中國最大的物流基地”，一度引起了國內(nèi)外人士的強烈興趣——要知道，2002年的中國還沒有物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，啟蒙者普洛斯要在1年之后才到來。

然而，在這個所謂“物流港”的住宅開發(fā)項目率先啟動后，物流項目卻遲遲不見動作。

一年后，有關(guān)部門做出了物流外遷的決定，理由是物流港建成后將有大量載重卡車24小時往來，這將會加重京津塘高速路的負擔，進而影響亦莊和東南區(qū)域居民的生活。最終，北京物流港還是順利開發(fā)了下來，只不過跟“物流”已經(jīng)沒有半點關(guān)系了。

你看看，這么多大佬湊在一起，信心滿滿是肯定的了，但是計劃趕不上變化，有關(guān)部門的及時出現(xiàn)挽救了這些試水者光鮮的名聲，但是回頭想想，萬一沒有這道行政命令，這個物流港是否能建成呢？大家心里自然應該有數(shù)。

10年之后，又一個豪華陣容出現(xiàn)了，又是鑼鼓喧天地高呼進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這次的主角是世茂集團的許榮茂，這位大陸香港通吃的富豪，拉上了臺灣的遠雄集團、東元集團和香港的恒基兆業(yè)、新鴻基集團，組成了絕對頂尖級的陣容，要打造一個喚作“海峽城”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

帕克君還清晰記得，這在當時絕對是轟動級的爆炸性新聞?！笆烂{城”號稱要把兩岸和全球的云產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)集聚起來，斥資百億元打造“產(chǎn)城一體化”的龐然大物，并在福建的平潭島、南京以及成都三地同時落子，廈門、南昌、西安據(jù)說也都在洽談中。

許榮茂當時言之鑿鑿，世茂海峽城將成為世茂進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型旗艦之作，這個讓人眼花繚亂的噱頭也確實讓當時的世茂攻城掠寨不亦樂乎。但是結(jié)果如何呢？

帕克君在去年一次福建的旅游中曾赴平潭一探，盡管世茂全力推廣其“云技術(shù)”和“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的概念，廣告標語上也全都是什么“現(xiàn)代服務業(yè)航母”、“兩岸經(jīng)貿(mào)一體化示范城”，但現(xiàn)場絲毫找不到找到有產(chǎn)業(yè)存在的痕跡，更多的是白墻灰瓦的洋房別墅和已經(jīng)封頂?shù)母邔幼≌叭缫獬恰薄?/span>

貌美如花的售樓小姐對帕克君呆萌地說，聽說有些什么云技術(shù)的平臺和產(chǎn)業(yè)，但主要都在地下室里。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們，你們都圖樣圖森破了吧？鐺鐺鐺鐺~世界上首個以地下空間為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目就此誕生！

“時機成熟的時候，我們會建設后續(xù)的產(chǎn)業(yè)區(qū)。”這則是世茂高層此前對于“產(chǎn)業(yè)”語焉不詳?shù)哪：貞?/span>

順便說一下，據(jù)可靠資料表明，正在興建的平潭、南京和成都三座海峽城中，超過四分之三的土地都將打造能夠快速回籠資金的商住產(chǎn)品。

前不久世茂的2014年報出來了，業(yè)績會也開了，所有人幾乎都已經(jīng)遺忘了“世茂海峽城”這個煊赫一時的名字。

根據(jù)帕克君的觀察，華南的房企似乎是最早一批介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作的群體。2002年，面對過度升溫的房地產(chǎn)市場，一輪地產(chǎn)宏觀調(diào)控猝然而至，以靈活敏銳著稱的華南房企們率先祭出了“工業(yè)地產(chǎn)”的旗號，富力、合生、珠江等等當?shù)鼐揞^紛紛試水。

富力地產(chǎn)拿到了廣州國際空港物流園和金港城工業(yè)園區(qū)，但據(jù)說里面多數(shù)都是住宅、公寓類的產(chǎn)品。做得怎么樣是冷暖自知，反正之后的十幾年里再也沒有聽到富力提過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的事情，如今這只曾經(jīng)威猛無匹的華南虎早已沒有了牙齒，正在殘喘求生。

本是同根深的合生和珠江也是最早介入園區(qū)運作的房企，但是掌門人朱孟依顯然沒有興趣搞什么產(chǎn)業(yè)和運營，他的想法路人皆知，那就是捂在手里，等著工業(yè)用地逐漸變性為住宅用地，這樣一來即便不用開發(fā)，光是地價已經(jīng)翻了好幾番了，著實是一筆好買賣啊。

據(jù)說這種行徑讓很多地方政府非常不爽，隨后合生和珠江倒也沒有太多使用，不過現(xiàn)在它們手中依然還有很多這樣的工業(yè)用地。跟富力一樣，合生與珠江也早就不在中國主流房企的陣容之中了。

對了，還有一個當年在武漢商住領(lǐng)域叱咤風云的華樂地產(chǎn)，它的老板是一個香港的傳奇女商人，也不知道怎么想的，就在武漢漢南區(qū)建設了一個“美國新都市工業(yè)城鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，云集了歐美、日本、韓國的頂尖設計、營銷、代理團隊，結(jié)果由于好多復雜的原因，把這個絕對高大上的項目做成了爛尾盤，甚至直接導致華樂地產(chǎn)資金鏈斷裂，整個公司都被拖垮了，從此就悲慘地退出了歷史舞臺。

列位，什么叫“一失足成千古恨”，看看這個故事就夠了，誰能想到，一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，逼死了一個本地龍頭房企，真的是非常典型的案例。

帕克君上面說的這都是些民企，大家可能會想，國企總應該能耗得住吧？答案是，不見得。

前不久去了趟青島，在流亭機場出來對面就是非常顯眼的“首創(chuàng)青島空港國際總部中心”，這可真是青島城門第一盤了。這個據(jù)說是北京國企首創(chuàng)置業(yè)第一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，然后，呵呵，也是首創(chuàng)最后一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

首創(chuàng)置業(yè)的深喉告訴帕克君，當時做的時候就不知道想做啥，就是覺得可以做，因為聽說市政府可能會往城陽區(qū)這邊搬，結(jié)果等來等去，市政府沒有來，倒是等到一個“噩耗”，流亭機場可能會考慮改成軍用機場！這不是坑爹嗎！這位深喉哭喪著臉說，“媽的，以后我們再也不做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了！”

這個這個，怎么說呢，帕克君覺得吧，第一次總是讓人難忘，如果是美好收場，那一定會信心倍增，如果是當場出糗，那就搞不好“十年怕井繩”了！首創(chuàng)君就很好地詮釋了這個理論。

另外兩個陷入產(chǎn)業(yè)園區(qū)困頓的，一個是五礦營口產(chǎn)業(yè)園，一個是曾經(jīng)的央企遠洋地產(chǎn)。

2006年，央企五礦集團響應國務院“振興東北老工業(yè)基地”的號召，投身遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設。在這片鹽堿灘涂上篳路藍縷，投入了超過300億元的巨資打造了五礦營口產(chǎn)業(yè)園。但是多年之后，這個項目無論是招商還是賣房都是非常艱難，其所在的營口產(chǎn)業(yè)新城更是被鋪天蓋地的“鬼城”質(zhì)疑所淹沒。

2011年，遠洋地產(chǎn)在大連高調(diào)推出了號稱進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的首個試水之作創(chuàng)智高地。項目占地面積66.18萬平方米，規(guī)劃建筑面積近100萬平方米，一期打造的是產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓、標準廠房、企業(yè)別墅，遠景則是要打造以軟件與服務外包、新能源、新材料、高端服務、高端制造為核心產(chǎn)業(yè)定位，集創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)、教育培訓、商業(yè)零售、休閑娛樂于一體的國際化、節(jié)能型、高技術(shù)創(chuàng)智科技產(chǎn)業(yè)新城。

4年過去了，這個似乎包羅萬有的產(chǎn)業(yè)綜合體再無音訊，遠洋地產(chǎn)再也沒有提過什么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念。從這種杳無音訊之中，不難猜測遠洋地產(chǎn)這首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的命運和遭遇。

顯然，那些曾經(jīng)高喊進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房企們，都是在住宅或者商業(yè)領(lǐng)域取得了一定的成功，并沒有急于轉(zhuǎn)型的訴求，而是感覺自己在既有領(lǐng)域順風順水，自信爆棚，以為自己什么都能做。換句話，在原有的重資產(chǎn)領(lǐng)域成功，卻在十分講究輕重資產(chǎn)平衡的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域貿(mào)然由重而入，這種失敗的可能性就大大增加了，有的淺嘗輒止還算不錯，有的則是偷雞不成蝕把米，甚至于把全部身家都栽進去了。

帕克君也希望現(xiàn)在喊著進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的萬科、綠地、復星、中信、海爾這些更加強大的企業(yè)，能夠吸取以往同行們的慘痛教訓，萬不可“秦人不暇自哀，而后人哀之，后人哀之而不鑒之，亦使后人而復哀后人也”！