房產(chǎn)：適合10歲以后的孩子

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)的學(xué)生小周在18歲生日的時候，收到父母送給他的一份特別禮物——一套位于北京西站60平方米價值140萬元的單身公寓，房產(chǎn)證上寫的是小周的名字。盡管小周現(xiàn)在還沒有時間過去住，父母這樣做的目的，一方面是閑置資金用做投資，還有一個考慮就是躲開至今語焉不詳?shù)倪z產(chǎn)稅。

小周父母算了一筆帳，如果這間公寓的房產(chǎn)證上寫上自己的名字，以后若遺產(chǎn)稅開征，以20%計(jì)算，就要產(chǎn)生28萬元的額外費(fèi)用。當(dāng)然，如果沒有征收遺產(chǎn)稅，將來房子過戶給小周，并不會產(chǎn)生什么費(fèi)用。

對此，北京某律師事務(wù)所張律師認(rèn)為：盡管現(xiàn)在遺產(chǎn)稅還沒有征收，但是相關(guān)草案已經(jīng)過會，隨著坊間呼聲越來越強(qiáng)和中國富人階層越來越多，開征只是時間問題?！霸诂F(xiàn)有關(guān)于遺產(chǎn)分割里的房產(chǎn)部分，如果是直系親屬，不會征稅，只要到戶口所在地的房地產(chǎn)管理局，辦理過戶即可；如果是其他非直系親屬或者接受遺贈，則要征收2%的公證費(fèi)和3%的契稅，合計(jì)5%?！?span style="max-width: 100%; color: rgb(255, 0, 0); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">值得一提的是，非婚生子女作為第一繼承人范疇，也享受免掉的這5%優(yōu)惠。

“以前錢少，房子買的不多，頂多結(jié)婚再買一套。現(xiàn)在中產(chǎn)越來越多，青睞于置辦房產(chǎn)，直接給子女買房子，還能規(guī)避以后可能產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅?！痹谀晨鐕Q(mào)易公司供職的張女士接受采訪時表示。

現(xiàn)在困擾張女士的問題是，她準(zhǔn)備在購置的第二套房的房產(chǎn)證上寫她兩歲女兒的名字，但不知道這樣做是否合適。某地產(chǎn)工作人員告訴張女士，孩子太小沒有認(rèn)知能力，最好不要這樣做。

“為孩子購置房產(chǎn)的最佳節(jié)點(diǎn)應(yīng)該是10歲甚至是16歲。在這個節(jié)點(diǎn)上，孩子具有法律行為能力，所有結(jié)果有法律效力，18歲后有完全民事行為能力，可以買賣房產(chǎn)。

嚴(yán)格的法律意義上說，房產(chǎn)證上是誰的名字，法律就保護(hù)誰擁有物權(quán)，父母在房產(chǎn)證上寫孩子的名字，會導(dǎo)致一些風(fēng)險，比如孩子不懂事隨意賣出房產(chǎn)，或孩子被人利誘賣出房產(chǎn)等。為了防止這一點(diǎn)，父母可以選擇在交付房款時候留下付款憑證，并和孩子簽訂協(xié)議，以便在必要的時候收回房產(chǎn)。

孩子在10歲以前是沒有行為能力的，這個時候如果父母和孩子簽協(xié)議，也就是和孩子的監(jiān)護(hù)人簽協(xié)議，這就變成了父母和自己簽一份協(xié)議。這種協(xié)議法院是不予采納并視為沒有法律效力的?！?律師表示。

律師介紹，這種協(xié)議是父母與子女之間的一個附條件的贈與協(xié)議，“把條件明確列明，比如出現(xiàn)不贍養(yǎng)父母、不做婚房使用，或者隨意買賣等情況，通過之前的買賣收據(jù)和協(xié)議，可以通過訴訟將房產(chǎn)收回來?！?/p>

那么排除把房產(chǎn)留給孩子，我們還能為孩子做哪些準(zhǔn)備呢？地產(chǎn)君為大家收集了以下信息，僅供大家參考：

保險：把財產(chǎn)保護(hù)在產(chǎn)品中

國外許多富有階層會大量購買保險，這并不是出于獲得生活保障的目的，而是為了遺產(chǎn)避稅。國外的不少保險也專門設(shè)置了避稅功能。許多終生壽險產(chǎn)品包含有身故受益功能，而這一部分是不用交稅的。王永慶很有錢，李嘉誠很有錢，甚至已經(jīng)富裕到自己都可以開保險公司了，但他們都買了高額的人壽保險。

根據(jù)我國《保險法》規(guī)定，保險不納入遺產(chǎn)，所以任何人無權(quán)分割，除了保險本身確定的受益人，個人保險都是屬于自己的。這是保險的優(yōu)點(diǎn)，所以一些富裕階層人士會選擇保險將自己的財產(chǎn)冷凍起來，并逐漸追加和組合，一方面抵抗通脹壓力使財產(chǎn)保值，一方面通過法律來合理避稅。

據(jù)了解，某保險公司曾推出“富人保險”，最高保障額度只有1000萬元，這些保障對于中小企業(yè)的老板來說是夠了，但對于越來越多身家過億的富人來說，仍是真空地帶。國內(nèi)各家保險產(chǎn)品還沒有適合億萬富翁人群的項(xiàng)目。

擁有一家建筑公司的王先生投資了房產(chǎn)、股票、基金、黃金等，資產(chǎn)合計(jì)數(shù)千萬元，他也青睞于為自己和家人購買保險?！熬拖癜氧r肉凍在冰箱，拿出來吃的那天，不至于腐爛變質(zhì)，也沒有流失。遺產(chǎn)稅也一樣，即使是稅率很高，保險也在免稅之列，不會造成什么損失。而且如果在生意上遇到債務(wù)糾紛，保險不屬于被追償?shù)姆秶?，這對于我來說很實(shí)用?！蓖跸壬f。

某保險公司業(yè)務(wù)員蘇先生分析，一旦中國開征遺產(chǎn)稅，富人階層的保險需求就會打開，因?yàn)楸ｋU是一個最理想的避稅工具?！氨ｋU的一大功能就是財產(chǎn)保全，按照保險行業(yè)相關(guān)分析預(yù)測，國際上平均遺產(chǎn)稅率在40%以上，中國即將開征的遺產(chǎn)稅稅率可能高達(dá)30％至60％，若沒準(zhǔn)備好，沒能給自己和家人買任何保險，其損失無疑是巨大的。”蘇先生說。

信托：最有潛力的傳承方式

喬布斯離世留下83億遺產(chǎn)，其中大部分資金放在一個信托項(xiàng)目中，這也讓人們再一次關(guān)注信托的作用。

遺產(chǎn)信托在美國使用的十分普遍。下面是一種美國常用的遺產(chǎn)信托設(shè)立方式：（1）父母首先設(shè)立贈予人保留年金信托（grantor retained annuity trust，簡稱GRAT），并開列受益子女名單；（2）父母可按照自己的意愿向GRAT放入一大筆資金。在現(xiàn)有GRAT條款規(guī)定下，GRAT的本金加利息，在經(jīng)過預(yù)先確定的時期后全部轉(zhuǎn)回到父母名下；（3）這筆資金獲得的超過利息部分的收益，允許留在信托內(nèi)，并可永遠(yuǎn)免予遺產(chǎn)和贈予賦稅而讓下一代繼承。

“富豪的家族關(guān)系比較復(fù)雜，隱形資產(chǎn)比較多，成立遺產(chǎn)信托，一方面能幫助遺產(chǎn)保值增值，另一方面可以通過信托可靠的執(zhí)行人來經(jīng)營這些財產(chǎn)，再將收益分給受益人。整個過程避免了遺產(chǎn)稅的征收，同時也避免由于遺產(chǎn)繼承人濫用遺產(chǎn)或尚未成年導(dǎo)致遺產(chǎn)的各種不必要損失?！敝腥谛磐泄緱钗睦捉榻B。

目前在國內(nèi)還沒有相關(guān)的產(chǎn)品，鑒于市場的不透明和不成熟，這個口子尚未打開，但市場上對產(chǎn)品的需求已經(jīng)形成?！艾F(xiàn)在有錢人越來越多，而信托作為一種比較穩(wěn)健的投資模式，已經(jīng)逐漸被眾人認(rèn)可和接受。而且信托的門檻是一百萬元，也是有錢人玩的游戲。遺產(chǎn)類信托產(chǎn)品在國外尤其是英國已經(jīng)很成熟，國人喜歡趕時髦，在一定時間內(nèi)國內(nèi)也會形成一定需求，可預(yù)期購買遺產(chǎn)類信托產(chǎn)品會成為未來富人階層的首選?！彼拇ㄐ磐械牧_程說。

美國法律和遺產(chǎn)稅下的遺產(chǎn)分割

美國遺產(chǎn)稅最高稅率從2001年的55%逐步下降到2009年45%，到2010年則停止征收1年。2011年后，遺產(chǎn)稅最高稅率恢復(fù)到10年前的55%。單從遺產(chǎn)稅來說，喬布斯的去世遇到了一個壞時候。如果單純按照美國法律來分割遺產(chǎn)，喬布斯的財產(chǎn)分配如下：妻子分得一半遺產(chǎn)，剩下的一半由喬布斯的3個婚生子女和1個私生女均分。但由于多數(shù)財產(chǎn)被放入保密的信托計(jì)劃，所以具體情況外人很難得知。

中國已具備開征遺產(chǎn)稅的法律環(huán)境

中國已具備開征遺產(chǎn)稅的法律環(huán)境；同時也應(yīng)該看到中國的遺產(chǎn)稅立法存在很多技術(shù)難題。本文擬從開征遺產(chǎn)稅的法律環(huán)境、立法難題、他山之石、破局之道、稅制構(gòu)想等方面著手，系統(tǒng)思考中國開征遺產(chǎn)稅的法律問題。

來源：第一地產(chǎn)