老于說：在REITS沒有正式推出前，至于為什么沒有推出，一個(gè)很簡單的原因是目前我們國內(nèi)的許多資產(chǎn)估值過高，收益過低，而不是法律條文、稅收、人才、市場等原因。所以商業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)力點(diǎn)還沒有真正到來，普遍還處在看項(xiàng)目的階段。未來三、五年后也許會是基金投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　中國堪稱亞洲和全球購物中心最大的成長型市場，自2013年平均每年新項(xiàng)目增量不低于300家，尤其在一些主要的二線城市和三線城市，市場容量迅速擴(kuò)大。中國的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)比較快速的發(fā)展領(lǐng)域，中國的商業(yè)地產(chǎn)市場也日漸成為國內(nèi)外投資者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。很多外國基金投身中國的商業(yè)房地產(chǎn)投資，像美國華平這樣的老牌PE從一開始的涉足內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)到初嘗甜頭，再到擴(kuò)大在華投資項(xiàng)目，都意味著其對中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)看好。

　　毋庸置疑，在當(dāng)前中國特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，基金等資本對于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情是存在的。據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士分析了解，基金對于商業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)力點(diǎn)還沒有到來，普遍還處在看項(xiàng)目的階段。未來兩、三年后將會是基金投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　中國的購物中心建設(shè)速度讓海外資本看漲中國商業(yè)地產(chǎn)的長線發(fā)展，但是在外資尋找投資資源時(shí)也確實(shí)存在諸多限制和困難。一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額大，投資回報(bào)期長?！袄硐氲耐顿Y回報(bào)如何而來”？商業(yè)地產(chǎn)金融化、退出機(jī)制、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本和財(cái)務(wù)決策一直都是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)心但又最無奈的重磅話題。另一方面，國內(nèi)許多開發(fā)商和投資人在目前的階段尚缺乏融資和商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、資產(chǎn)長期經(jīng)營和退出機(jī)制缺乏成熟地經(jīng)驗(yàn)和思考。商業(yè)是需要一個(gè)長期經(jīng)營，有一定的培養(yǎng)期；商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展更需求長期資金的支持。

　　在2014年中購聯(lián)第十二屆年會金融論壇上，中購聯(lián)邀請到中信資本MD、房地產(chǎn)投資部主管程驍遠(yuǎn)先生，他用豐富的境內(nèi)外投資經(jīng)驗(yàn)為同行業(yè)人士重點(diǎn)闡述分享了基金公司與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的新思想和新模式。

　　從基金的角度來考慮，他把基金公司與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的模式歸納為以下幾種：

　　模式一：遠(yuǎn)期資產(chǎn)購置。開發(fā)商需按照合同約定的技術(shù)要求指標(biāo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并按相關(guān)合同條款進(jìn)行資產(chǎn)交付。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)對項(xiàng)目成功至關(guān)重要，因此基金公司通常要求在項(xiàng)目的早期設(shè)計(jì)階段即介入項(xiàng)目?；鸸竞烷_發(fā)商更早的進(jìn)入?yún)f(xié)商，進(jìn)行項(xiàng)目資產(chǎn)定位、涉及種種標(biāo)準(zhǔn)和要求的溝通，對雙方都有益處，能消除更多的不穩(wěn)定性。

　　模式二：共同投資，共同開發(fā)。基金公司跟開發(fā)商可能從利益上更一致，大家綁在一塊。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)?；鸸就ǔＲ笾鲗?dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期運(yùn)營管理，并對項(xiàng)目退出擁有強(qiáng)售權(quán)(drag along)，但開發(fā)商在同等條件下享有優(yōu)先回購權(quán)。

　　模式三：項(xiàng)目層面的財(cái)務(wù)投資。開發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營管理，并提供定期報(bào)告?；鸸就ǔＴ诙聲用鎸?xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，并定期進(jìn)行實(shí)地監(jiān)察?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)或債權(quán)，并對退出有一定安排。作為一個(gè)財(cái)務(wù)投資人更傾向于被動式的管理，被動式的管理，對開發(fā)商來說是有壓力的，如果沒有運(yùn)作好項(xiàng)目的話，有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此開發(fā)商自己要能精確的計(jì)算未來的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　模式四：平臺投資。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。視雙方協(xié)議及股權(quán)比例，基金公司可以直接參與項(xiàng)目的具體運(yùn)營管理或僅在董事會層面對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對退出有一定安排。

　　平臺投資對于手上有比較多的商業(yè)項(xiàng)目，而且自己有了一定的管理能力的開發(fā)商是一個(gè)比較好的方法。開發(fā)商可能有好幾個(gè)項(xiàng)目，把多個(gè)商業(yè)物業(yè)跟投資者進(jìn)行合作，首先要求它項(xiàng)目產(chǎn)品的收益本身已經(jīng)達(dá)到一定的程度，而投資者希望看好項(xiàng)目未來的發(fā)展，希望看到未來的收益是怎么樣去計(jì)算，所以就要求開發(fā)商的管理能力和運(yùn)營的能力相當(dāng)?shù)闹匾?/span>

　　模式五：公司層面的投資。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營。基金公司通常在董事會層面對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對退出有一定安排。

　　程先生從基金公司的投資發(fā)展角度尋找與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的五種模式道路，適合在不同的階段配合開發(fā)商不同的需求，來配制投資這幾個(gè)模型。

　　未來，中國的商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展，相信包括國內(nèi)外的開發(fā)商，投資機(jī)構(gòu)，運(yùn)營商，零售商的參與者，分羹者會越來越多。未來購物中心行業(yè)必將進(jìn)入投資開發(fā)、運(yùn)營管理、兼并收購、資本運(yùn)作的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式創(chuàng)新將是未來贏得競爭格局勝利的關(guān)鍵因素。

來源：清科