1.土地使用權(quán)有哪幾種類型？

　　答：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條明確規(guī)定“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！?

　　全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人對(duì)國(guó)

　　國(guó)有土地使用權(quán)取得方式分為：有償取得和行政劃撥，其中有償取得方式有：

　　1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓。凡是商業(yè)、進(jìn)融、商品房等六類經(jīng)營(yíng)性用地都應(yīng)納入土地出讓范圍。

　　2)國(guó)有土地租賃。

　　3)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。

　　4)國(guó)有劃撥土。是指原屬城市國(guó)有土地，國(guó)家應(yīng)建設(shè)需要，無償劃撥給建設(shè)單位使用的土地，非經(jīng)營(yíng)性用地，目前采用行政劃撥方式。

　　2.多層和高層各有什么特點(diǎn)？

　　答：1、一般情況下，高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。

　　2、高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。

　　3、高層的

　　3.購期房與購現(xiàn)房各有什么特點(diǎn)？

　　答：一般情況下，期房的價(jià)格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費(fèi)的過程和結(jié)果要依賴于

　　4.買房能否增值或保值？

　　答：房地產(chǎn)既是消費(fèi)品，又是投資品。作為投資品，它具有增值和保值功能。但房地產(chǎn)的增值和保值不是指房地產(chǎn)的價(jià)值在不斷的上漲，而是從較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是上漲的，因而被認(rèn)為具有增值和保值功能，但在短期內(nèi)，受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)發(fā)生波動(dòng)，有時(shí)，波動(dòng)還比較大。這一現(xiàn)象類似于

　　5.商品房的價(jià)格是由哪些因素決定的？

　　答：商品房的短期價(jià)格主要由市場(chǎng)供需狀況決定的，決定市場(chǎng)供需的因素既有宏觀因素，又有微觀因素，其中建造成本對(duì)商品房的價(jià)格有重要影響。至于買賣雙方在平等協(xié)商基礎(chǔ)上達(dá)成一致的成交價(jià)，政府一般不予限制，完全由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，購房人可以就價(jià)格和購房的其他條件與開發(fā)商協(xié)商。

　　6.商品房的層次。朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？

　　答：目前商品房的層次和朝向的增減系數(shù)政府沒有規(guī)定，開發(fā)商提出的系數(shù)是開發(fā)商的單方要求，購房者可以就此與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。一般來說，不同層次和朝向的商品房的品質(zhì)是有差異的，因此確定層次和朝向的增減系數(shù)也是合理的。

　　7.住房分配貨幣化政策出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

　　答：目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主流是商品房，經(jīng)濟(jì)使用房同樣屬于商品房范疇。住房分配貨幣化政策是住房制度的重大變革，意味著住房分配將實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、商品化。因此，新房改政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是多方面的：

　　從消費(fèi)需求看：市場(chǎng)對(duì)商品住宅的需求將隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷增長(zhǎng)。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，新房改政策對(duì)消費(fèi)心理會(huì)產(chǎn)生影響，政府又出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的政策措施，導(dǎo)致部分潛在住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。同時(shí)，集團(tuán)性的消費(fèi)需求將得到抑制。因此，從需求總量上看，短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生根本性的變化。

　　從市場(chǎng)供給上看：房地產(chǎn)開發(fā)商將越來越重視消費(fèi)者的需求偏好，市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分，市場(chǎng)有效供給將回增大，住房消費(fèi)將朝效用最大化的方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、使用的原則將越來越顯現(xiàn)。

　　從市場(chǎng)的微觀角度看：由于區(qū)域建設(shè)成本的剛性制約，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將在定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造、市場(chǎng)營(yíng)銷等層面上進(jìn)行。一些價(jià)格適中，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量較好的樓盤價(jià)格有可能趨升。

　　市場(chǎng)整體價(jià)格水平由于受短期供需的相對(duì)穩(wěn)定性的影響，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況不發(fā)生重大變化的前提下，市場(chǎng)整體價(jià)格可能短期不會(huì)產(chǎn)生較大的變動(dòng)。

　　8.怎樣了解市場(chǎng)價(jià)格行情？

　　a.報(bào)刊、雜志和廣播電視的廣告。

　　b.開發(fā)公司的售樓處。

　　c.房地產(chǎn)展示會(huì)。

　　d.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

　　e.本網(wǎng)站將為你提供參謀。

　　9.現(xiàn)在購商品房有那些優(yōu)惠政策？

　　1998年5月26日至1999年12月31日前，個(gè)人購住房的契稅按1.5%征收.

　　1998年6月1日以后購買商品住宅的，購房款在五年內(nèi)可從個(gè)人所得稅計(jì)征稅基中扣除。

　　購空置商品住宅，交易手續(xù)費(fèi)減半征收。

　　10.什么是空置商品房？

　　答：空置商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)已超過一年的商品住宅。

　　11.購買空置商品住宅有什么優(yōu)惠政策？

　　答：購買空置商品住宅的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。

　　12.商品房和“二手房”各有什么特點(diǎn)？

　　答：商品房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高，環(huán)境較好，但價(jià)格較高；“二手房”如職工所購公有住房等設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較低，但房型規(guī)格較多，地段較好，價(jià)格便宜。

　　13.怎樣才算擁有房屋土地的產(chǎn)權(quán)？

　　答：房地產(chǎn)權(quán)利人(法人或自然人)通過各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。否則，取得的產(chǎn)權(quán)不能受到法律的保護(hù)。

　　十四、什么是期房和現(xiàn)房？

　　答：商品房買賣中的期房和現(xiàn)房有特定的含義。

　　期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

　　所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。

　　十五、商品房品質(zhì)受哪些因素的影響？

　　答：商品房的品質(zhì)主要受地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、交通、建筑質(zhì)量等因素的影響。這些因素的影響程度會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人們消費(fèi)觀念的發(fā)展變化而變化，商品房的品質(zhì)也將隨之發(fā)生變化，市場(chǎng)上所謂的有升值潛力即是這個(gè)道理。

　　因此，在購房時(shí)既要注意樓盤的現(xiàn)狀，又要考慮將來的發(fā)展。如地鐵1號(hào)線的開通很大程度上提升了閔行區(qū)房地產(chǎn)的品質(zhì)。在1999年，市場(chǎng)將住宅區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、快速便捷的交通工具如地鐵、輕軌等作為考察商品房品質(zhì)的重要因素。

　　十六、如何閱讀房地產(chǎn)廣告？廣告不實(shí)向誰投訴？

　　答：房地主廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳的重要手段，其中報(bào)刊廣告是宣傳的主要方式。

　　在閱讀房地產(chǎn)廣告時(shí)，一要留意廣告中是否有商品房的預(yù)售許可證號(hào)，對(duì)開發(fā)樓盤頒發(fā)預(yù)售許可證是政府保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的重要手段；

　　二是在廣告中一般有價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件、投資者等信息。

　　三是房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)決定了廣告的信息常常是不全面的，有些開發(fā)商會(huì)采用醒目的低價(jià)模糊的地段和藝術(shù)化的環(huán)境來吸引消費(fèi)者的注意，消費(fèi)者對(duì)此應(yīng)有足夠的洞察力。

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地主廣告管理部門是工商行政管理局，因此，售樓廣告不實(shí)應(yīng)向工商行政管理部門投訴。

　　十七、怎樣避免房地產(chǎn)廣告的誤導(dǎo)？

　　答：避免房地產(chǎn)廣告誤導(dǎo)的有效手段有：

　　一是對(duì)照廣告進(jìn)行實(shí)地察看；

　　二是就廣告中的有關(guān)承諾在合同中給予明確約定；

　　三是對(duì)特別優(yōu)惠的條件要多留個(gè)心眼，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，很少有大便宜讓你白賺的。

　　十八、購房與開發(fā)商的信譽(yù)有什么關(guān)系？

　　答：購房消費(fèi)的過程和結(jié)果與開發(fā)商的信譽(yù)有密切關(guān)系，這與購買其他貴重消費(fèi)品具有相同的道理，尤其是購買期房時(shí)。

　　一般情況下，有較高信譽(yù)的開發(fā)商對(duì)合同履約的誠(chéng)信度較高，在產(chǎn)生合同糾紛時(shí)可望得到妥善的解決。由于購房消費(fèi)不是多次、重復(fù)的消費(fèi)行為，消費(fèi)者受知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)等因素的制約，處于相對(duì)弱者的地位，從自身保護(hù)的角度出發(fā)，在購房時(shí)要充分考慮開發(fā)商的信譽(yù)。

　　十九、如何粗略了解開發(fā)商的信譽(yù)？

　　答：所謂開發(fā)商的信譽(yù)，簡(jiǎn)單的說，是指開發(fā)商在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中以自身的行為在公眾心目中樹立的良好形象。大開發(fā)商并不等同于有信譽(yù)的開發(fā)商。

　　上海市目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)行資質(zhì)等級(jí)制度，根據(jù)開發(fā)公司的綜合條件評(píng)定為一、二、三級(jí)，其中一級(jí)資質(zhì)公司有39家，二級(jí)資質(zhì)公司有696家，三級(jí)公司有3000多家。從市場(chǎng)普遍情況看，資 質(zhì)等級(jí)高的開發(fā)公司相對(duì)信譽(yù)較高。

　　二十、如何判斷商品房是否具備了預(yù)售條件？

　　答：開發(fā)商如果持有房地部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，則商品房具備了預(yù)售條件。

　　二十一、如何判斷商品房是不具備了出售條件？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房經(jīng)初紹登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)且則具備了出售條件。

　　二十二、什么是“售樓書”？

　　答：一般開發(fā)商在開始對(duì)外預(yù)售商品房時(shí)都制作印刷精美，介紹樓盤特點(diǎn)，交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況的資料，市場(chǎng)稱之為“售樓書”。

　　二十三、售樓書的內(nèi)容是否有法律效力？

　　答：從性質(zhì)上說，“售樓”書桌 一種宣傳資料。

　　由于“售樓書”一般運(yùn)用藝術(shù)手法進(jìn)行了加工，如果由于“售樓書”的誤導(dǎo)而簽訂了合同，在發(fā)生糾紛時(shí)，要求開發(fā)商進(jìn)行賠償?shù)那疤崾牵?

　　一要舉證“售樓書”的不真實(shí)、不準(zhǔn)確；

　　二是舉證自己受到了損失；

　　三是說明“售樓書”的不真實(shí)、不準(zhǔn)確與自己受到的損失之間的因果關(guān)系。

　　二十四、怎樣保證“售樓書”的內(nèi)容具有法律效力？

　　答：保證“售樓書”的內(nèi)容具有法律效力最簡(jiǎn)單的辦法是將自己認(rèn)為“售樓書”中重要的承諾在合同中明確約定，并規(guī)定開發(fā)商違約應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　二十五、什么是得房率？

　　答：目前在購房合同中涉及的面積概念有：建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e。在測(cè)繪技術(shù)上，還有套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。市場(chǎng)上所謂的得房率是沒有規(guī)范定義的。對(duì)消費(fèi)者而言，具有重要意義的是套內(nèi)建筑面積。

　　在簽訂合同時(shí)，可要求開發(fā)商將合同涉及的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e分別是填列，并約定交房面積增減時(shí)的處理辦法。

　　二十六、政府規(guī)定的小區(qū)綠化率標(biāo)準(zhǔn)是多少？

　　答：政府規(guī)定的住宅小區(qū)的綠化率不低于30%，集中綠化不小于10%