房改房買賣須知

　　房改房因其優(yōu)越的地段，成熟的配套設(shè)施，低廉的價格成為二手市場上的熱銷產(chǎn)品。但是，房改房產(chǎn)權(quán)的特殊性，購買時一定要住房產(chǎn)權(quán)和芳齡等問題。什么樣的房改房才能購買，怎樣才能買好經(jīng)濟(jì)實用的房改房呢?本文主要指導(dǎo)購房者購買房改房過程中需要注意的諸多事項。

　　弄清“房改房”產(chǎn)權(quán)

　　“房改房”不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，弄清房改房“產(chǎn)權(quán)”是房屋買賣的“必修課”。

　　記者在采訪時了解到，二手房市場上的“房改房”無外乎兩種：完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。形成這兩種“房改房”的原因，要追溯至當(dāng)年的房改政策，當(dāng)年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購房三種選擇。

　　這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當(dāng)年按市場價購房的，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以隨時上市交易;按成本價購房，產(chǎn)權(quán)歸個人，但一 般5年后才能進(jìn)入市場交易，交易前要交納土地出讓金;按標(biāo)準(zhǔn)價購房的，職工擁有部分產(chǎn)，具體按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重來確定。

　　1998年以前，許多職工都是按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，按相關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價購得的“房改房”上市時，應(yīng)先補足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時，要確認(rèn)該房屋是否已按照成本價補足差價。

　　并非所有“房改房”都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，目前還不可以隨便出售。

　　很多公房在房改時，原單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)，根據(jù)國家規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位是否保留或放棄部分產(chǎn)權(quán)的書面意見，將是您能否購買房改房的重要因素之一，因此消費者要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣房屋。

　　房改房上市交易程序

　　新政出臺之后，房改房上市交易程序明顯簡化，凡屬房改房買賣、交換、拍賣、抵押的，可由當(dāng)事人憑房產(chǎn)證直接到市房地產(chǎn)交易所申請辦理;屬房改房贈予的，可由產(chǎn)權(quán)人直接向市房地產(chǎn)估價所申請辦理。概括起來，房改房上市交易要經(jīng)過如下程序。

　　首先，買賣雙方向交易所提交有關(guān)資料和交易申請。其中買方要提交身份證明等資料，賣方則要提交房地產(chǎn)權(quán)證、測繪圖、身份證明等資料。交易所向雙方出具收據(jù)。

　　其次，交易所對擬買賣的房改房進(jìn)行驗價、審核、核定稅費，賣方持收據(jù)到交易所領(lǐng)取《過戶通知書》。

　　另外，繳交費用。賣方持《過戶通知書》等資料到房改辦辦理房改房上市補交公攤面積價款或土地出讓金審核。雙方按規(guī)定繳齊契稅、印花稅、房地產(chǎn)交易服務(wù)費等稅費后辦理過戶手續(xù)。

　　最后，交易所向買方核發(fā)房產(chǎn)證。

　　部分不能上市交易的房改房

　　房改房上市交易徹底解禁，并不意味著所有的房改房都可以上市交易，其中以下幾種房改房就不能上市交易：

　　1、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　2、在市房屋拆遷主管機關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的;

　　3、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

　　4、違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的;

　　5、國家、省、市規(guī)定不能上市的。

　　購房者在選購房改房的時候一定要多一個心眼，一定要仔細(xì)查看該房產(chǎn)權(quán)屬證明，看出售人是否為唯一的產(chǎn)權(quán)人，該產(chǎn)權(quán)證明中是否有限制權(quán)利的記錄，并要盡可能向相關(guān)知情人了解有關(guān)房屋拆遷、出售人與原產(chǎn)權(quán)單位之間是否有約定等情況，以免買下無法辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房改房。

　　《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》規(guī)定：職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有;職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有;職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定，一般住用 5年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。因此，若甲某將該房改房對外出售，必須補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益。

　　慎重辦理交易過戶手續(xù)

　　辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié)，也是最重要的一關(guān)，因此消費者在購買“房改房”時需要慎之又慎。

　　申繼東提醒消費者，在“房改房”交易前一定要摸清房屋的具體信息，以免為自己帶來不必要的麻煩，最好的辦法是去房管局交易大廳進(jìn)行查詢。在交易過戶時，一定要注意產(chǎn)權(quán)過戶必須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算完成，中介機構(gòu)、律師的保證或口頭協(xié)議都不算完成交易過程。