上海自貿(mào)區(qū)土地二次開(kāi)發(fā)政策落地。

8月12日，上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點(diǎn)意見(jiàn)》，于2014年8月1日起施行，有效期至2016年7月31日。這份由上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《試點(diǎn)意見(jiàn)》說(shuō)，上海自貿(mào)區(qū)鼓勵(lì)地塊用途兼容，用地類(lèi)型實(shí)行兩種或兩種以上用途混合；存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為綜合用地的，要補(bǔ)繳土地價(jià)款。

這是上海自貿(mào)區(qū)第一次明確提出綜合用地的概念。

一名資深業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，綜合用地概念的提出，可以從根本上解決工業(yè)用地轉(zhuǎn)性升級(jí)的問(wèn)題。在此之前，工業(yè)用地在成交后，要想轉(zhuǎn)變用途難度極大，原則上試用期內(nèi)是不能轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)的。

所謂綜合用地，按照《試點(diǎn)意見(jiàn)》的定義，指的是土地用途分類(lèi)中，單一宗地具有兩類(lèi)或兩類(lèi)以上使用性質(zhì)（商品住宅用地除外），且每類(lèi)性質(zhì)地上建筑面積占地上總建筑面積比例超過(guò)10%的用地，包括土地混合利用和建筑復(fù)合使用方式。

【意義】對(duì)上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目落地具有重要意義

官方人士強(qiáng)調(diào)，綜合用地概念的提出，對(duì)于上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目落地具有重要意義，是上海自貿(mào)區(qū)在規(guī)劃、土地政策方面重要的制度創(chuàng)新舉措。

一名參與規(guī)劃的官員解釋?zhuān)幸恍┢髽I(yè)處在成長(zhǎng)過(guò)程中，需要有倉(cāng)庫(kù)，也要簡(jiǎn)單的制造加工；需要把總部放在這里，也要有展示的空間，以及現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售需求，“針對(duì)這樣的情況，我們提出綜合用地的概念?！?/span>

這名官員說(shuō)，綜合用地在規(guī)劃上不是新的概念，規(guī)劃上有混合用地的概念，但運(yùn)用得并不多，概念也不明確。這次上海自貿(mào)區(qū)的《試點(diǎn)意見(jiàn)》，等于又往前走了一步，從規(guī)劃和土地兩方面，對(duì)綜合用地進(jìn)行保障，對(duì)綜合用地的使用范圍、定義、原則、規(guī)劃編制要求進(jìn)行了系統(tǒng)的規(guī)定。

上海自貿(mào)區(qū)現(xiàn)有面積28.78平方公里，其中80%為工業(yè)用地。隨著上海自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的改為，區(qū)內(nèi)土地的二次開(kāi)發(fā)被提上議事日程。外高橋集團(tuán)副總經(jīng)理劉宏此前曾表態(tài)，經(jīng)過(guò)相應(yīng)的調(diào)整和改造后，自貿(mào)區(qū)服務(wù)業(yè)用地的面積會(huì)增加，增加10%或者20%都有可能。

但綜合用地的具體占比尚未確定，一名參與規(guī)劃的官員告訴自貿(mào)區(qū)郵報(bào)，針對(duì)具體的街道或小地塊，綜合用地還會(huì)有一定的比例規(guī)劃，但暫未明確。

一名在自貿(mào)區(qū)有地的企業(yè)高管就提出，是否有必要將土地轉(zhuǎn)型為綜合用地，還要看具體的項(xiàng)目情況，畢竟補(bǔ)繳土地價(jià)款會(huì)令企業(yè)成本上升，不能一概而論。

除了官方取向，前述資深業(yè)內(nèi)人士介紹，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)企業(yè)有把工業(yè)用地轉(zhuǎn)變用途的需求，當(dāng)然有些企業(yè)是想自用升級(jí)的，也有企業(yè)是想把工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成商業(yè)辦公用地賣(mài)錢(qián)的。上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)當(dāng)然不會(huì)支持后者。

這也是《試點(diǎn)意見(jiàn)》對(duì)于存量用地轉(zhuǎn)性作出諸多限制的原因。

【供地】差別化供地，允許協(xié)議供地

在綜合用地的供應(yīng)上，《試點(diǎn)意見(jiàn)》明確，要按照主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng)的用地性質(zhì)，實(shí)行差別化的供地方式。除了公開(kāi)招拍掛，有些類(lèi)型的土地可采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓、協(xié)議方式供地。

比如，主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)釆取公開(kāi)招標(biāo)、 拍賣(mài)、掛牌方式供地；

主導(dǎo)用途為研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)用地、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)用地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；

主導(dǎo)用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協(xié)議方式供地，涉及公益性用地部分的按照劃拔用地管理。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院教授王克強(qiáng)告訴自貿(mào)區(qū)郵報(bào)，帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓含有“定向出讓”的意思，“過(guò)去招拍掛有一些教訓(xùn)：雖說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地公開(kāi)出讓是價(jià)高者得，但有時(shí)候招來(lái)的企業(yè)不見(jiàn)得是最‘適合’的。帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓?zhuān)秃帽日信觯C合評(píng)估?！?/span>

當(dāng)然，絕大部分的情況，還是要公開(kāi)招拍掛，如土地主導(dǎo)用途是商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的，研發(fā)總部通用類(lèi)用地，標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)工業(yè)用地，通用類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地等。

《試點(diǎn)意見(jiàn)》還鼓勵(lì)“租讓結(jié)合，先租后讓”，中標(biāo)人或競(jìng)得人先行租賃土地進(jìn)行建設(shè)，通過(guò)規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收或達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收，符合租賃合同約定使用條件的，再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。王克強(qiáng)認(rèn)為，此舉可以限制短期內(nèi)炒地皮牟利。

【定價(jià)】自貿(mào)區(qū)土地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組拍賣(mài)出讓底價(jià)

綜合用地的出讓底價(jià)，由上海自貿(mào)區(qū)土地招拍掛辦公室委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)情況等因素，由上海自貿(mào)區(qū)土地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，綜合確定出讓底價(jià)。

據(jù)自貿(mào)區(qū)郵報(bào)了解，上海自貿(mào)區(qū)土地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)為管委會(huì)常務(wù)副主任戴海波。

當(dāng)然，基本的門(mén)檻還是有的，譬如：采取協(xié)議出讓方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和的70%；研發(fā)總部通用類(lèi)用途部分的出讓底價(jià)不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%等。（詳見(jiàn)文末附的《試點(diǎn)意見(jiàn)》全文）

而存量用地經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)型為綜合用地的，土地權(quán)利人要按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地價(jià)款。

自貿(mào)區(qū)郵報(bào)了解到的信息是，補(bǔ)繳土地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)目前尚未敲定。

附關(guān)于中國(guó)（上?！底杂少Q(mào)易試驗(yàn)區(qū)綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點(diǎn)意見(jiàn)

第一條（目的和依據(jù)》

為加快中國(guó)（上海》自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)） 建設(shè)，聚焦培育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式，推進(jìn)自貿(mào)試 驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，完善區(qū)域功能和配套設(shè)施，進(jìn)一 步提高土地節(jié)約集約利用水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理 法》、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》、《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》、 《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見(jiàn)》、《中 國(guó)（上?！纷杂少Q(mào)易試驗(yàn)區(qū)管理辦法》和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定， 制定本試點(diǎn)意見(jiàn)。

第二條（適用范圍）

本試點(diǎn)意見(jiàn)適用于自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)范圍內(nèi)綜合用地的規(guī)劃和土地管理工作。

第三條（定義)

綜合用地是指土地用途分類(lèi)中單一宗地具有兩類(lèi)或兩類(lèi)以上使用性質(zhì)（商品住宅用地除外》，且每類(lèi)性質(zhì)地上建筑面積占地上總建筑面積比例超過(guò)10%的用地，包括土地混合利用和建筑 復(fù)合使用方式，與控制性詳細(xì)規(guī)劃中的“混合用地”規(guī)劃性質(zhì)相對(duì)應(yīng)。

第四條（基本原則)

按照“業(yè)態(tài)引領(lǐng)、用途引導(dǎo)、節(jié)約集約”的原則，促進(jìn)工業(yè)研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、金融服務(wù)等復(fù)合業(yè)態(tài)的土地開(kāi)發(fā)利用，進(jìn)一步提高土地利用的質(zhì)量和效益。

（一）堅(jiān)持業(yè)態(tài)引領(lǐng)的原則。根據(jù)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和特點(diǎn)，綜合考慮區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，合理規(guī)劃布局，劃分功能分區(qū)，引導(dǎo)用途混合、設(shè)定比例結(jié)抅等。

（二）堅(jiān)持用途引導(dǎo)的原則。編制用途引導(dǎo)表，在符合規(guī)劃、 安全、環(huán)保和衛(wèi)生等要求的前提下，兼顧相鄰用地單位的意見(jiàn)，在區(qū)域建設(shè)總規(guī)模和用地結(jié)構(gòu)控制范圍內(nèi)，鼓勵(lì)按規(guī)劃實(shí)施不同 用途土地的混合利用和建筑的復(fù)合使用。

（三）堅(jiān)持節(jié)約集約的原則。科學(xué)統(tǒng)籌區(qū)域綜合用地的規(guī)模、 結(jié)構(gòu)、布局和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合、布局優(yōu)化和轉(zhuǎn)型發(fā)展，提升區(qū)域品質(zhì)，提高區(qū)域土地節(jié)約集約利用水平。

第五條（控制性詳細(xì)規(guī)劃編制內(nèi)容及要求》

自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，涉及綜合用地的，其規(guī)劃控制要求如下：

(一）結(jié)合現(xiàn)狀發(fā)展條件及區(qū)域發(fā)展總體設(shè)想，合理劃分功能分區(qū)。明確不同功能分區(qū)的主導(dǎo)功能和主導(dǎo)功能建筑規(guī)模的最低比例。

(二）鼓勵(lì)地塊用途兼容，用地類(lèi)型實(shí)行兩種或兩種以上用途混合。應(yīng)綜合考慮空間布局、產(chǎn)業(yè)融合、建筑兼容和交通環(huán)境 等因素，提出自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)綜合用地功能引導(dǎo)要求，明確綜合用地 允許混合的規(guī)劃用途類(lèi)型、比例等。

(三）加強(qiáng)區(qū)域基礎(chǔ)配套、公共服務(wù)、開(kāi)放空間等研究，明確各類(lèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共開(kāi)放空間、停車(chē)設(shè)施 等的配套要求。

(四）加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)研究，提升整體品質(zhì)，促進(jìn)資源節(jié)約和環(huán)境友好。

第六條（規(guī)劃條件征詢及確定）

綜合用地供應(yīng)前，由自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)土地招拍掛辦公室向規(guī)土管理部門(mén)征詢規(guī)劃條件。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合招商情況、功能布局要求以及相關(guān)單位意見(jiàn)，在滿足安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)和公益性設(shè)施用地等相關(guān)控 制要求的前提下，確定綜合用地的建筑用途具體比例等規(guī)劃和建 設(shè)條件。其中，綜合用地的規(guī)劃主導(dǎo)用途、附屬用途應(yīng)當(dāng)細(xì)化明 確至用地分類(lèi)中、小類(lèi)代碼。

第七條（土地供應(yīng)）

自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)綜合用地土地供應(yīng)，應(yīng)體現(xiàn)“公開(kāi)、公平、公正” 原則，維護(hù)土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行，具體要求如下：

(一）綜合用地按照主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng)的用地性質(zhì)實(shí)行差別化的 供地方式。其中：

主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)釆取公開(kāi)招標(biāo)、 拍賣(mài)、掛牌方式供地。

主導(dǎo)用途為研發(fā)總部類(lèi)用地的，其中研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)用 地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；研發(fā)總部通用類(lèi)用 地，應(yīng)釆取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式供地。

主導(dǎo)用途為工業(yè)用地的，其中產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)工業(yè)用地，可以釆取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)工業(yè)用地，應(yīng)釆取 公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式供地。

主導(dǎo)用途為倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的，其中倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)用地，可以釆取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；通用類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流用 地，應(yīng)釆取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式供地。

主導(dǎo)用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協(xié)議方式供地，涉及公益性用地部分的按照劃拔用地管理。 地塊供地計(jì)劃公示后，有兩個(gè)或兩個(gè)以上用地意向者的，應(yīng)釆取 公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式供地。

(二）釆取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地的，需編制宗地項(xiàng) 目“兩圖一表”（項(xiàng)目建筑規(guī)劃布局總平面圖、鳥(niǎo)瞰圖以及產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目基本信息情況表），經(jīng)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)認(rèn)定領(lǐng)導(dǎo)小組采取集 體決策、項(xiàng)目認(rèn)定的方式實(shí)施。

在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入初審?fù)ㄟ^(guò)后，應(yīng)在“兩圖一表”的基礎(chǔ)上深 化項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，由自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃土地管 理部門(mén)確定，確定前應(yīng)當(dāng)按照《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定公 示建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，并根據(jù)項(xiàng)目情況征求落實(shí)消防、環(huán)保等相 關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。經(jīng)確定的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及“兩圖一表”作 為申請(qǐng)掛牌出讓的要件。受讓人取得建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)根據(jù) 審定的設(shè)計(jì)方案編制總體設(shè)計(jì)文件及施工圖，在審圖通過(guò)后向規(guī)土管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(三）鼓勵(lì)“租讓結(jié)合，先租后讓”的出讓方式供應(yīng)土地， 中標(biāo)人或竟得人先行租賃土地進(jìn)行建設(shè)，通過(guò)規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收或達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收，符合租賃合同約定使用條件的，再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

第八條（出讓年期）

綜合用地中各類(lèi)用途的最高出讓年期按其各類(lèi)用途分別計(jì)算。其中：

（一）涉及用途為新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)、倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)

項(xiàng)目類(lèi)用地出讓年限不超過(guò)20年，國(guó)家和本市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，按照本市相關(guān)規(guī)定和程序認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓?zhuān)罡卟怀^(guò)50年。

（二）涉及用途為工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)、研發(fā)總部通用類(lèi)、倉(cāng)儲(chǔ)物流通用類(lèi)用地的最高出讓年限為50年。

第九條（地價(jià)管理）

綜合用地出讓底價(jià)的確定，由自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)土地招拍掛辦公室 委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)情況等因素，由自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)土地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，綜合確定出讓底價(jià)。其中：

(一）采取協(xié)議出讓方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和的70%。

(二）采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地的，出讓底價(jià)不得 低于綜合用地各用途對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和。其中，研發(fā) 總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)用途部分的出讓底價(jià)，外環(huán)線以外地區(qū)不得低于 相同地段工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的150%；外環(huán)線以內(nèi)陸區(qū)不得低于 相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%；部分位于外環(huán)線外側(cè)、部分 位于外環(huán)線內(nèi)側(cè)的規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，由自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)土地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組研究，按照上述標(biāo)準(zhǔn)，確定最低價(jià)的適用標(biāo)準(zhǔn)。

（三）研發(fā)總部通用類(lèi)用途部分的出讓底價(jià)不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

第十條（新增建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓管理）

新增供應(yīng)的綜合用地轉(zhuǎn)讓管理按照綜合用地中各類(lèi)用途實(shí)行分用途差別化管理，具體要求如下：

(一)主導(dǎo)用途為工業(yè)用地、研發(fā)總部和倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的綜合用地，按其主導(dǎo)用途進(jìn)行轉(zhuǎn)讓管理。其中：

主導(dǎo)用途為工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)和倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)的綜合用地，按照本市有關(guān)工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 類(lèi)和研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定執(zhí)行；

主導(dǎo)用途為工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)、通用類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流的綜合用地，按照本市有關(guān)工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定執(zhí)行；

主導(dǎo)用途為研發(fā)總部通用類(lèi)的綜合用地，應(yīng)持有主導(dǎo)用途物業(yè)的70呢以上以及全部附屬用途的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，其它按照本市有關(guān) 研發(fā)總部通用類(lèi)用地有關(guān)轉(zhuǎn)讓規(guī)定執(zhí)行。

(二）主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等用途的綜合用地，應(yīng)嚴(yán)格按照出讓合同約定執(zhí)行。其附屬用途部分物業(yè)應(yīng)整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓。附屬用途部分物業(yè)整體轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，并納入全市統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)實(shí)施。

第十一條（存量建設(shè)用地盤(pán)活）

自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)按照《關(guān)于本市盤(pán)活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》（滬府辦〔2014〕25號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，組織實(shí)施存量建設(shè)用地盤(pán)活。

涉及存量用地轉(zhuǎn)型為綜合用地的，應(yīng)重新簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)對(duì)受讓人的違約責(zé)任作出約定：

（一）在保障公益的前提下，開(kāi)發(fā)單位須持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

(二）建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)课莶坏梅指钷D(zhuǎn)讓。

(三）建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)改變的，應(yīng)事先經(jīng)出讓人同意。

(四）土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，并納入全市統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)實(shí)施。

經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)型為綜合用地的，土地權(quán)利人應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地價(jià)款，關(guān)于綜合用地地價(jià)管理參照第九條內(nèi)容執(zhí)行。

第十二條（登記管理）

綜合用地及其上房屋屬于下列情形的，應(yīng)記載在同一房屋土地登記薄上，并發(fā)放一本房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不得分證辦理：

(一）主導(dǎo)用途為工業(yè)用地（產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)）、 研發(fā)總部用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)和倉(cāng)儲(chǔ)物流用地（產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)、通用類(lèi)） 的綜合用地及其上房屋。

(二）主導(dǎo)用途為研發(fā)總部通用類(lèi)的綜合用地的自持部分房屋，以及全部附屬用途部分的房屋。

(三）主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等用途的綜合用地，出讓合同中明確主導(dǎo)用途及其附屬用途部分應(yīng)自持部分的房屋。

(四)存量轉(zhuǎn)型綜合用地及其上房屋。 按土地出讓合同約定，部分房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)移交相關(guān)部門(mén)的，該部分房屋可分證辦理。

綜合用地中土地出讓合同約定的土地使用條件、轉(zhuǎn)型升級(jí)條 件、轉(zhuǎn)讓約束條件、土地使用權(quán)人出資比例、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 等內(nèi)容應(yīng)在房屋土地登記簿和房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)附記欄中予以注記。 土地使用權(quán)人辦理轉(zhuǎn)移登記或變更重要注記約定內(nèi)容時(shí)，應(yīng)提供出讓人審核同意的意見(jiàn)。

第十三條（建筑規(guī)劃管理）

建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)嚴(yán)格按照出讓合同中約定的主導(dǎo)用途 和附屬用途進(jìn)行設(shè)計(jì)和審批。主導(dǎo)用途為工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)物流用 地的建筑平面布局應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家和地方有關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃土地管理部門(mén)在審批時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。

第十四條（土地全生命周期管理）

綜合用地出讓以及存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為綜合用地的，按照其主導(dǎo)用途，參照本市相關(guān)建設(shè)用地出讓管理的有關(guān)規(guī)定，將項(xiàng)目建設(shè)、功能實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)管理、節(jié)能、環(huán)保等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境各要素納入合同，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)竣工、土地利用綜合評(píng)估、土地使用 權(quán)退出等全生命周期管理。

第十五條（監(jiān)督管理）

自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)應(yīng)組織開(kāi)展規(guī)劃土地、產(chǎn)業(yè)、招商、登記 等部門(mén)參與的綜合監(jiān)管工作。

自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃土地管理部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)綜合用地 的土地用途管制。綜合用地必須按照土地出讓合同或劃撥決定書(shū) 約定的用途、規(guī)劃條件使用，不得擅自改變。

自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)執(zhí)法部門(mén)對(duì)土地權(quán)利人違反土地出讓合同約定使用土地的，按照相關(guān)法律法規(guī)處理，相關(guān)處置情況納入 上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)試驗(yàn)區(qū)子平臺(tái)。違法情節(jié)嚴(yán)重，在規(guī)定期限內(nèi)未完成整改的，出讓人可按約定解除土地出讓合同， 無(wú)償收回土地使用權(quán)。

第十六條（實(shí)施日期）

本意見(jiàn)自2014年8月1日起施行，有效期至2016年7月31日。