來源：網(wǎng)絡(luò)

采編：房地產(chǎn)微學院

----------------------------------------

遠洋地產(chǎn)創(chuàng)立于1993年，發(fā)展至今20多年。從2007年開始著手布局商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了寫字樓、購物中心、城市綜合體三條產(chǎn)品線，并積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)。

近三年在北京土地市場表現(xiàn)低調(diào)的遠洋地產(chǎn)，今年一開年短短8天內(nèi)，便斥資73億元連續(xù)斬獲北京三宗地。4月18日，遠洋地產(chǎn)總裁李明表示，拿地要看投資標準和機會。年初土地市場時機不錯，價格也合理。年初拿下的三塊地，以商住為主，住宅部分比較少，接下來會繼續(xù)關(guān)注北京市場。

目前遠洋土地儲備約2100萬平方米。

李明表示，未來將一方面加大北京、上海、深圳重點城市投入，調(diào)整區(qū)域布局，另一方面對土地儲備規(guī)模大的項目進行轉(zhuǎn)讓，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)。

優(yōu)化區(qū)域布局是遠洋2014年之一急，加快周轉(zhuǎn)率則是今年遠洋應(yīng)對市場變化的急事之二。在李明看來，今年遠洋計劃將周轉(zhuǎn)率從23%提高到30%左右。降低庫存是提高周轉(zhuǎn)率最快的方式，目前需要把已經(jīng)完工的項目存量消化掉，同時要控制新增投入，加快銷售速度。

輝立證券分析師陳耕表示，遠洋地產(chǎn)由之前的單項目高回報率向高周轉(zhuǎn)率轉(zhuǎn)變，是應(yīng)對市場變化的策略。進入二季度，房企將進入拼價格、拼跑量時代，遠洋地產(chǎn)犧牲利潤率換取快周轉(zhuǎn)也是應(yīng)時而變。

快速搶占北京市場

深耕北上廣深一線城市，調(diào)整二三線超大規(guī)模項目比例?！敖衲赀h洋整體的拿地投資在150億元~300億元，這是指付現(xiàn)支出，不會跨年度，200億元的付現(xiàn)支出通常意味著會獲得300億元的土地儲備?！崩蠲鞅硎?。

1月9日到16日，遠洋地產(chǎn)在北京土地市場分別搶下位于房山、昌平和門頭溝的三宗地塊。在業(yè)內(nèi)人士看來，遠洋地產(chǎn)因前幾年缺席北京市場，今年要實現(xiàn)北京區(qū)域100億元銷售目標，補充貨源成為當務(wù)之急。不過，對于遠洋地產(chǎn)的此舉，市場也有不同聲音。2月4日，瑞銀下調(diào)遠洋地產(chǎn)的投資評級，由“中性”降至“沽售”。其認為，遠洋地產(chǎn)所購北京土地并非市中心地段，其中8%將建保障房，會拖低集團總體項目毛利率。

對于毛利率下降問題，李明表示，行業(yè)毛利率下降是一個必然趨勢，遠洋地產(chǎn)25%的毛利率在行業(yè)中處于正常水平。去年，遠洋毛利率比2012年降低了，但得益于財務(wù)費用、行政費用、營銷及推廣費用的控制成效顯著，2013年公司核心凈利潤同比上升21%至30.36億元，核心凈利潤率同比上升1個百分點至10%。“凈利率沒有降，核心凈利率還上升。作為企業(yè)來講，從對政策、市場、區(qū)域的判斷轉(zhuǎn)向自身抓成本、抓品質(zhì)、抓管理、抓效益比以往更明顯?！崩蠲髡f。

退掉秦皇島土地

除了在北京市場加緊布局，遠洋還深耕天津市場。李明在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，京津冀一體化大背景下，相較于河北，天津的商機更值得思考，看好武清的發(fā)展。在武清，遠洋去年底、前年都拿了很多地。

除了土地上的加緊布局之外，遠洋也在調(diào)整二三線城市的布局?！艾F(xiàn)有的土地中有1/3是100萬平方米的超大規(guī)模項目，且大多位于二三線城市。單個項目土地規(guī)模太大對于整體周轉(zhuǎn)效率很有影響。我們會采取部分退地的方法，比如秦皇島項目的部分土地已經(jīng)退還給政府以盤活存量土地。”李明表示。

周轉(zhuǎn)率提高1/3

進入2014年，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著一系列變化。對房企而言，誰跑得更快誰就更可能占得先機。近期，杭州、無錫、成都等地都出現(xiàn)一輪降價促銷潮。對此，李明表示，遠洋今年的主要目標是將周轉(zhuǎn)率提高1/3，從目前的23%左右提高到30%。為此，遠洋提前兩三年前就已經(jīng)做準備。“走量和價格并不矛盾。因為我們的樓盤在2012年和2013年定價就不高，定價合理一些，就不用面對所謂降價的壓力?！崩蠲髡f。

2013年，遠洋地產(chǎn)實現(xiàn)全年協(xié)議銷售額358億元，同比上升15%。2014年遠洋地產(chǎn)的銷售目標定為400億元，可售貨源為730億元。

為了快速實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。李明表示，周轉(zhuǎn)率取決于銷售收入和總資產(chǎn)規(guī)模。提高周轉(zhuǎn)率需要通過提高結(jié)轉(zhuǎn)收入和控制資產(chǎn)規(guī)模來達到。目前遠洋的總資產(chǎn)規(guī)模在1300億元左右，要控制其增長速度，達到合理的匹配。更關(guān)鍵的還是要加快銷售速度，特別是加快去庫存的速度，這是提高周轉(zhuǎn)率最主要的路徑?！斑h洋把獲得銷售許可證一年以上的庫存稱為滯銷，3個月以上的稱為續(xù)銷，不到3個月的稱為新增。3年以上的庫存幾乎為0，超過2年堅決清掉，真正滯銷的壓力并不大?！崩蠲髡f。

發(fā)力持有型物業(yè)

遠洋地產(chǎn)近年一直在持續(xù)增加經(jīng)營性物業(yè)的投資。2013年，其自主品牌的購物中心——遠洋未來廣場分別于2013年初和年末在北京和天津投入運營。截至2013年底，遠洋地產(chǎn)持有經(jīng)營物業(yè)可經(jīng)營總面積約85萬平方米，同比增長47%，收入同比升31%。

李明表示，2013年遠洋的經(jīng)營性物業(yè)收入達到8億元，2014年希望經(jīng)營性物業(yè)收入預(yù)計會超過10億元，達到12億~14億元。據(jù)了解，到2019年，遠洋地產(chǎn)將建成并持有經(jīng)營物業(yè)超過300萬平方米。

關(guān)于遠洋地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，李明表示，遠洋商業(yè)地產(chǎn)具體分為高端寫字樓、商業(yè)綜合體、購物中心及圍繞住宅的商業(yè)物業(yè)四類：

第一類，是要在一線熱點城市做持有型的高端寫字樓。

第二類，綜合體會堅持做，但基本上是跟戰(zhàn)略合作伙伴太古一起做，還要選有軌道交通、有城市規(guī)劃支持的地方。

第三類，正研究購物中心，自持品牌（未來廣場）的購物中心已經(jīng)有兩個，第三個正在建，要做兩方面的研究，一要研究電商和購物中心之間未來的發(fā)展趨勢，二是研究如何改變購物中心的產(chǎn)品形態(tài)。

第四類，圍繞居住的服務(wù)型商業(yè)物業(yè)，過去只是把它當配套看，現(xiàn)在要把它當盈利看。

李明表示，房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)基金等將是遠洋在未來幾年當中一個重要的發(fā)展方向，它不低于甚至于強于遠洋對經(jīng)營性物業(yè)的占比。未來，遠洋輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)加起來要占盈利水平的三分之二，住宅開發(fā)在營業(yè)收入中還會占50%~80%，但盈利會下降，主要起到平臺、專業(yè)、融資的功能。

遠洋地產(chǎn)一位內(nèi)部高管表示，大股東中國人壽和南豐集團的增持，對遠洋地產(chǎn)增加持有型物業(yè)及進行房地產(chǎn)金融有很大支持。