遺產(chǎn)稅還很遠(yuǎn)，但老百姓在繼承房產(chǎn)時(shí)是不是什么稅都不用繳？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方主要涉及到的稅種是營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅和契稅。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得的房屋產(chǎn)權(quán)暫免征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)稅免征情形中有一類：房屋產(chǎn)權(quán)人去世后，依法繼承房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人受贈(zèng)房產(chǎn)，不征個(gè)人所得稅。因此通過繼承遺產(chǎn)獲得的房產(chǎn)，基本不涉及個(gè)人所得稅。另外，遺產(chǎn)繼承房產(chǎn)和土地，暫不征收 契稅。

雖然繼承房產(chǎn)沒什么稅負(fù)成本，但考慮到遺產(chǎn)可能帶來(lái)的家庭糾紛及公證手續(xù)的繁瑣和費(fèi)用，越來(lái)越多老人選擇在生前處理房產(chǎn)，以饋贈(zèng)或買賣的方式將房產(chǎn)過戶給子女，提前了卻一件心事。以這兩種方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是不是更經(jīng)濟(jì)？

      首先來(lái)看饋贈(zèng)。我國(guó)稅法對(duì)于個(gè)人將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，或有償贈(zèng)予對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，都暫免征收營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于無(wú)償受贈(zèng)房屋規(guī)定了三種不征個(gè)人所得稅的情形，除上述繼承情形以外，一種是房屋產(chǎn)權(quán)人將其名下房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予其太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。另一種，房屋產(chǎn)權(quán)人將其名下房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予對(duì)他承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

也就是說(shuō)，親屬之間贈(zèng)予房產(chǎn)基本不用繳個(gè)人所得稅，涉及的只有契稅。按照稅法對(duì)契稅的規(guī)定，以出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)予、交換發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地、房屋為征稅對(duì)象，承受的單位和個(gè)人為納稅人。稅率各地不同，一般為房產(chǎn)總值的3%-5%。

父母以贈(zèng)予方式向子女轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在房產(chǎn)證上加子女的名字，涉及到變更產(chǎn)權(quán)持有人，除贈(zèng)予方和被贈(zèng)予方是夫妻關(guān)系外，其他關(guān)系都要繳納契稅。

   如果以買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)呢？稅法規(guī)定，購(gòu)買不足五年的住房對(duì)外銷售，全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅；若持有超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，可以免征營(yíng)業(yè)稅。即便持有超過5年（含5年），但屬于非普通住房，在對(duì)外銷售時(shí)按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款和合理稅費(fèi)后的差額征收5%的營(yíng)業(yè)稅。

其次是個(gè)人所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上們并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。個(gè)人出售自有住房，按其收入額減去原值和合理費(fèi)用后 按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住 房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

按照現(xiàn)行的政策，買賣房產(chǎn)征收個(gè)稅都是按照簡(jiǎn)易征收辦法。上海市的核定征收率為普通住房1%，非普通住房2%。

如果老人想轉(zhuǎn)給子女的房子“滿五唯一”，免征個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，也只涉及契稅部分。也就是說(shuō)，如果是“滿五唯一”住宅，老人選擇百年之后由子女繼承，基本是零稅負(fù)；在生前通過贈(zèng)予或買賣轉(zhuǎn)給子女，也只涉及契稅。

表面上來(lái)看，三種處理方式涉及的稅負(fù)成本相近，但實(shí)質(zhì)上差別可不小?！袄习傩赵谔幚砝先朔慨a(chǎn)這個(gè)問題時(shí)，不僅要考慮眼前的房產(chǎn)受讓環(huán)節(jié)，還要考慮以后房產(chǎn)處置的問題?！?/p>

子女獲得老人的房產(chǎn)后，未必會(huì)持有一輩子，很可能會(huì)在幾年后出手，這時(shí)差別就體現(xiàn)出來(lái)了。如果當(dāng)初子女的房產(chǎn)是通過繼承和贈(zèng)予獲得，將受贈(zèng)房產(chǎn)出售，就會(huì)因?yàn)槿〉梅慨a(chǎn)沒有成本，面臨全額繳納相關(guān)稅金的情況。

買賣房產(chǎn)時(shí)個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅都有差額征收的規(guī)定，所謂差額征收，就是以賣房獲得收益扣除取得房產(chǎn)付出的成本，作為稅基。

我們現(xiàn)在征收個(gè)人所得稅是采取簡(jiǎn)易辦法，征收房產(chǎn)全額的1%-2%。但這是一種稅收優(yōu)惠，并不是常態(tài)，如果哪一天取消簡(jiǎn)易辦法，恢復(fù)按照差額 20%征收，那么你如果繼承一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，以300萬(wàn)元的價(jià)格賣掉了，因?yàn)楂@得成本為零，那就要繳60萬(wàn)元的個(gè)稅。在營(yíng)業(yè)稅部分，對(duì)于非普通住房也是按照差額征收。

如果通過買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，子女為獲得房產(chǎn)付出一定成本，比如以300萬(wàn)向父母買下房子，即便將來(lái)以350萬(wàn)賣出，差額只有50萬(wàn)，稅基要小得多。比較起來(lái)，以買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)更安全，可以減少受讓者的后顧之憂。

老百姓要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的繳稅規(guī)劃，不僅要考慮眼前的繳稅問題，還要考慮下一步。因?yàn)槟銦o(wú)法判斷未來(lái)稅法走勢(shì)，所以要提前做好準(zhǔn)備。

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