昨日，記者從武漢市房管局了解到的最新信息顯示，從去年底至今，首批800套無證房已辦理了兩證，目前匯集到武漢市房管局進(jìn)行審核的房源達(dá)9000余套。武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全市共有約8萬套無證房符合此次兩證辦理?xiàng)l件，待辦證房源分散、缺乏申報(bào)主體等成為補(bǔ)辦兩證推進(jìn)緩慢的原因。按照此前計(jì)劃，今年上半年將完成對相應(yīng)房源的摸底審核，并在年底對兩證歷史遺留問題進(jìn)行集中處理。

開發(fā)商更改規(guī)劃易致兩證“難產(chǎn)”

為什么有這么多房屋成了無證房？“開發(fā)商不按規(guī)劃建設(shè)是房產(chǎn)證難辦的主要原因之一。”昨日，武漢市房產(chǎn)交易和登記發(fā)證中心工作人員向記者介紹，有些是開發(fā)商在建設(shè)過程中對規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整和變動，最常見的是開發(fā)商改變?nèi)莘e率或加蓋，最后無法通過規(guī)劃核實(shí)或綜合驗(yàn)收，無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。

中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政介紹，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)商拿地到業(yè)主辦證，中間會有國有土地使用、規(guī)劃許可、竣工備案等多個(gè)環(huán)節(jié)，如果開發(fā)商在哪一個(gè)環(huán)節(jié)上做得不合格或違規(guī)，沒有通過審批，都有可能導(dǎo)致后來的房屋登記材料不全或不符合法律規(guī)定，造成房產(chǎn)證“難產(chǎn)”。

李國政舉例稱，幾年前，某央企開發(fā)商在武漢建設(shè)一大型住宅項(xiàng)目時(shí)，調(diào)整了前期規(guī)劃，采取“偷面積”方式建設(shè)。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，主管部門發(fā)現(xiàn)了問題，要求整改，一度導(dǎo)致該項(xiàng)目兩證辦理卡殼。

除了擅自更改規(guī)劃，土地性質(zhì)、手續(xù)有問題也影響辦證。據(jù)了解，開發(fā)商品房必須通過招拍掛等手續(xù)獲得國有建設(shè)用地，但有的開發(fā)企業(yè)通過與村委會或是居委會合作的方式，在集體土地上建商品房出售，而集體土地上蓋的房子是不允許對外出售的，自然也就無法辦理兩證。

此外，開發(fā)商建設(shè)資料手續(xù)不齊全、未繳納相應(yīng)稅費(fèi)、因資金問題而帶來的樓盤抵押、購房者個(gè)人原因等情況，都可能導(dǎo)致房屋兩證“難產(chǎn)”。

業(yè)主可聯(lián)合訴訟狀告開發(fā)商違約

開發(fā)商的各種違規(guī)操作成為阻礙兩證辦理的重要原因，處于弱勢地位的業(yè)主該如何維權(quán)？

湖北惠平律師事務(wù)所律師童長春表示，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規(guī)定，購房者在房屋交付使用之日起超過90天，未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

此外，業(yè)主如果遇到無法辦理房屋“兩證”的情況，可以通過聯(lián)合訴訟的形式，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并配合辦理“兩證”。一般情況下，此類訴訟有效期為2年，有效期是從開發(fā)商發(fā)生違約行為之日算起。通過訴訟方式要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，訴訟周期為10個(gè)月到20個(gè)月。

除了事后補(bǔ)救，購房者也應(yīng)當(dāng)做好事前防范。李國政表示，市民在看房、買房時(shí)，要盡量選擇“五證”齊全的樓盤，選擇知名品牌的大型開發(fā)商，這樣能在一定程度上降低后期無法辦理兩證的風(fēng)險(xiǎn)。

對于政府監(jiān)管部門而言，則要盡量消除消費(fèi)者和開發(fā)商之間信息不對等的現(xiàn)狀，通過有效管理來為購房者過濾和規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)。

8萬套無證房有望轉(zhuǎn)正涉及六類住房

實(shí)際上，武漢市正在逐步推動符合條件的無證房轉(zhuǎn)正。

去年底，針對部分房屋兩證辦理歷史遺留問題，武漢市出臺了實(shí)施方案，明確了辦證申請主體、辦理流程、12個(gè)相關(guān)聯(lián)動部門職責(zé)劃分等內(nèi)容。

方案指出，無證房辦“兩證”，應(yīng)由開發(fā)商向區(qū)級工作專班申請；如果開發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)、注銷、被吊銷或連續(xù)4年未辦理工商年檢等情況，則由區(qū)級工作專班指定街辦、社區(qū)居委會、住戶代表等代為申請；開發(fā)商若不提出申請或提出申請但仍不補(bǔ)辦手續(xù)，將由各區(qū)專班指定申請對象。對不履行義務(wù)、逾期不繳納欠繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的開發(fā)商，房管、規(guī)劃等12個(gè)部門將展開聯(lián)動，依法追責(zé)追繳。

據(jù)了解，早在2007年，武漢就曾集中清理過一次“無證房”，解決了1.3萬戶歷史遺留房屋兩證的辦理，當(dāng)時(shí)針對的是1998年之前建成使用的“無證房”。此次補(bǔ)辦的范圍擴(kuò)大至2004年9月20日以前建成并投入使用的商品房、拆遷還建房、集資建房，以及房改房和符合房改政策待房改的公有住房，還有其他權(quán)屬來源合法，經(jīng)武漢市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認(rèn)定可以納入辦理范圍的房屋，共有約8萬套無證房符合此次兩證辦理?xiàng)l件