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這是一個(gè)黑色星期一。 今天（2月24日）早上一開盤，深滬股市就開始表演雙人高臺(tái)跳水，對(duì)周末的一個(gè)辟謠，一個(gè)傳言和一場(chǎng)辯論作出反應(yīng)。到上午收市時(shí)，跌幅最大的板塊是房地產(chǎn)，多元金融和銀行分列第三、第四。 “一個(gè)辟謠”是指上周五收市后，證監(jiān)會(huì)例行新聞發(fā)布會(huì)上，發(fā)言人否定了“注冊(cè)制改革將暫緩”的傳言。這意味著，2014年股市按照傳統(tǒng)模式制造大行情的空間，將被大大壓縮。 “一場(chǎng)辯論”是指關(guān)于余額寶該不該取締的網(wǎng)上大辯論，凸顯了銀行業(yè)面臨的巨大沖擊和傳統(tǒng)經(jīng)營模式被顛覆的危險(xiǎn)（本人也參與了大辯論，相關(guān)文章可在我的博客里查詢）。 “一個(gè)傳言”，是興業(yè)銀行等多家銀行，宣布暫停房地產(chǎn)貸款。雖然到今天早上媒體已經(jīng)辟謠，但部分細(xì)節(jié)是真的，這對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大心理影響。此外，杭州等地部分樓盤大幅降價(jià)，人民幣匯率近日向下波動(dòng)，也都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。 從周末到周一發(fā)生的這一切，可以概括為一句有點(diǎn)粗俗的話：余額寶們攻城略地的氣勢(shì)，把傳統(tǒng)銀行嚇尿了；為了防范風(fēng)險(xiǎn)，有銀行采取了一些小舉措，把房地產(chǎn)商嚇尿了。隨后，股市跟著嚇跳水了，股民和購房者都陷入了觀望中。 1、興業(yè)銀行到底做了什么 暫停房地產(chǎn)貸款的傳聞，是從福建興業(yè)銀行開始的。這家銀行到底做了什么？它為什么這樣做？ 據(jù)今天媒體的報(bào)道，興業(yè)銀行其實(shí)是要暫停狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)（如鋼鐵、水泥和施工）、夾層融資業(yè)務(wù)（主要是股權(quán)融資擦邊球業(yè)務(wù)）以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但不包括土地儲(chǔ)備貸款和按揭貸款。這一做法是在春節(jié)前風(fēng)險(xiǎn)管理例會(huì)上提出的，期限截至2014年3月底，到時(shí)會(huì)出臺(tái)新政策。至于多家銀行已經(jīng)跟隨興業(yè)銀行，采取了同樣措施的傳言，被證實(shí)是不靠譜的。 為什么興業(yè)銀行要這么做？如果你比較研究一下上市銀行的年報(bào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這家銀行在房地產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)偏高。 到2013年6月底，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款1226億元，占貸款余額的9.16%，在企業(yè)貸款中僅次于制造業(yè)（21.27%）和批發(fā)零售業(yè)（16.13%）。此外，該行還有3318億的個(gè)人貸款，占貸款余額的24.8%，這里面大部分是房屋按揭貸款。也就是說，興業(yè)銀行30%左右的錢貸給了“房子”！ 而同期的招商銀行，房地產(chǎn)行業(yè)貸款只占比5%，個(gè)人按揭貸款大約21%；同期的浦發(fā)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比7%，個(gè)人按揭貸款不超過20%。但跟民生銀行比，興業(yè)銀行還算小巫見大巫。民生行到2013年6月底，房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比9.48%，個(gè)人貸款占比37.3%（這里面大部分是房屋按揭貸款）！ 但有一點(diǎn)，興業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的地域性非常強(qiáng)，占比最高的前三個(gè)省份分別是福建（14.6%）、廣東（11.7%）、浙江（7.15%）。眾所周知，浙江是全國房地產(chǎn)泡沫化程度最高的地區(qū)，也是去年以來房?jī)r(jià)漲不動(dòng)的地區(qū)。而福建去年房?jī)r(jià)加速趕頂，廈門房?jī)r(jià)已經(jīng)超過廣州、三亞、溫州，位居全國第四。其實(shí)福建的人口總量、資金總量、經(jīng)濟(jì)總量，都只是一個(gè)中等省份而已。 在這樣的背景下，興業(yè)銀行采取上述措施，應(yīng)該說是明智的。其實(shí)，民生銀行更應(yīng)該這樣做了，因?yàn)樵谄髽I(yè)類貸款中，房地產(chǎn)行業(yè)是民生銀行第二大客戶，興業(yè)銀行第三大客戶，而只是招商銀行的第四大客戶。 2、銀行會(huì)全面停貸嗎 去年十一黃金周之后，銀行曾一度暫停房地產(chǎn)貸款，為房市降溫。當(dāng)時(shí)的背景是，六月的錢荒之后，國家一度放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，造成房?jī)r(jià)飛漲。眼看快到年底，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)守住底線心中有數(shù)了，而銀行額度又用得差不多了，所以緊了一下房貸。 從今年開局情況看，制造業(yè)增長(zhǎng)乏力，通縮跡象顯現(xiàn)。在這樣的背景下，如果對(duì)房地產(chǎn)來硬的，顯然對(duì)全局不利。所以全面收緊房貸，我覺得不太可能出現(xiàn)。但是“房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融”涉及到鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)，這些行業(yè)處于壓縮落后產(chǎn)能的痛苦階段，其中鋼材貿(mào)易中已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)資金鏈斷裂現(xiàn)象，銀行對(duì)這一領(lǐng)域采取防范措施，是可以理解的。至于“夾層融資業(yè)務(wù)”，涉及到影子銀行風(fēng)險(xiǎn)，也是必須防范的。 但到目前，還沒有銀行對(duì)開發(fā)商土地儲(chǔ)備和按揭貸款采取限制，說明他們對(duì)這一塊還有信心。但未來對(duì)于三四線城市土地儲(chǔ)備，也許會(huì)收緊。此外，對(duì)于高價(jià)房、郊區(qū)房、度假房的按揭業(yè)務(wù)，也許會(huì)有限制。因?yàn)檫@些土地和房屋的風(fēng)險(xiǎn)，正開始顯現(xiàn)。 站在政府立場(chǎng)上，是絕對(duì)不能讓房地產(chǎn)崩潰的，尤其是今年和明年，國際環(huán)境和國內(nèi)環(huán)境都非常特殊。國際上美國量化寬松政策正在退出，新興經(jīng)濟(jì)體遭遇巨大的回調(diào)壓力，國際上唱衰中國唱衰人民幣聲音不斷，這時(shí)候主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫，無疑自己找死。而國內(nèi)，反腐敗、打大老虎到了關(guān)鍵時(shí)期，這時(shí)候放任經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩非常不明智。所以，中國房地產(chǎn)在今明兩年的基調(diào)是“挺住”，跟人民幣匯率的任務(wù)相同。 但能挺住嗎？畢竟政府只是博弈中的一方。這個(gè)嘛，我想有外匯管制在，問題暫時(shí)不大 3、股市房市該怎么辦 股市，唯一的變量是政策。如果因?yàn)椤笆卦鲩L(zhǎng)底線”，改革向現(xiàn)狀讓步，比如注冊(cè)制名義推進(jìn)其實(shí)暫緩，或者用傳統(tǒng)刺激方式刺激行情，那2014年可以有大行情。但由于基本面沒有變，這個(gè)牛市是假的，僅僅是大級(jí)別反彈而已。因?yàn)槠髽I(yè)沒有轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)沒有事實(shí)好轉(zhuǎn)，未來存在估值跟注冊(cè)制接軌的必然性，所以最終將以暴跌結(jié)束。如果堅(jiān)持推進(jìn)改革，那大級(jí)別反彈就不會(huì)有，2014年也許會(huì)跌破前期1849低點(diǎn)。這很痛苦，但為未來真正的大牛市奠定基礎(chǔ)。 房市，分化是必然趨勢(shì)。對(duì)于三四五線城市來說，他們的城鎮(zhèn)化其實(shí)已經(jīng)結(jié)束，未來沒有多少紅利可言，所以滯漲和下跌是主基調(diào)。那些偏遠(yuǎn)的，沒有人住的房子，最終只能賣廢品價(jià)。但一二線城市的城鎮(zhèn)化還沒有結(jié)束，尤其是最頂尖的10到20個(gè)城市，需求非常大。這些地方的房子會(huì)繼續(xù)上漲，即便因?yàn)榻?jīng)濟(jì)硬著陸出現(xiàn)回調(diào)，也是介入的機(jī)會(huì)。 中國最頂尖城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)，必將是世界奇觀，這是中國權(quán)力運(yùn)行模式?jīng)Q定的，公共資源分配模式?jīng)Q定的，中國人的文化傳統(tǒng)決定的。我想再次重申，在中國和美國，房子的含義完全不同，因此沒有必要拿美國的房?jī)r(jià)比中國的房?jī)r(jià)，中國的房子，尤其是大城市的房子，有太多太多的附加值。 |
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