在《如何判定普通住宅》一文中，我們發(fā)現(xiàn)一個非常奇特的現(xiàn)象，即當(dāng)下中國很多價格貴的房子是普通住宅，而價格更為便宜的房子卻“被豪宅”。如果只是依靠直覺，我們一定會得出這種判斷“普通住宅”的方法存在問題。那么我們就不得不追問，為什么政府會做出一個與常識相悖的規(guī)定？其中的邏輯在哪里？

為了理清解這個疑問，我們必須從1999年財政部和國家稅務(wù)總局的一個通知談起。這個名為《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）說：“為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔(dān)，積極啟動住房二級市場……個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅?！?/p>

這是第一個把普通住宅和契稅減免相聯(lián)系的規(guī)定。為什么要對“個人購買自用普通住宅”暫減半增收契稅？就像通知所說，這是為了“減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔(dān)，積極啟動住房市場二級市場”，我們必須要把這個目的放在1998年啟動的住房制度改革這樣一個背景下。在1998年之前，絕大多數(shù)居民的住房都是由單位提供——這個單位可能是企業(yè)，也可能是政府機構(gòu)，這種福利分房方式給政府和企業(yè)帶來了沉重的財政負擔(dān)，于是，磨磨蹭蹭了好幾年的住房制度改革終于在1998年啟動，而標(biāo)志性事件就是《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）下發(fā)，這個通知明確指出要“加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求”。

不過加快住宅業(yè)——也就是現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)市場有一個挑戰(zhàn)，那就是居民無法支付房價：因為長期的低工資，居民所積累的財富非常少。于是，如何讓更多的人買房、買得起房，就成為政府所要考慮的頭等大事。也正是如此，暫減半征收契稅就成為一個可選項，3%的契稅減半征收，那么一套60萬的普通住宅在交易時也能省下近9000元，9000元在今天看來不是一個大數(shù)，但是在15年前絕對是一個非常大的成本——在那個時候北上廣等一線城市的房價還只是在5000左右。

為了活躍房地產(chǎn)市場，并不只有契稅暫減半征收，同時還減免的有營業(yè)稅、土地增值稅等一干稅種。在財政部的這個通知中，“對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅”；同時，“對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅”。不少地方甚至還出臺了購買住房退還個人所得稅的規(guī)定，比如上海。它規(guī)定，凡在1998年6月1日至2003年5月31日共5年期間，購買上海市商品住宅或者差額換購商品房住宅（不含購公有住房），并在產(chǎn)權(quán)證列名為產(chǎn)權(quán)人，持有本市稅務(wù)機關(guān)開具的個人所得稅完稅憑證的購房者，包括中國公民、外籍個人、華僑和香港、澳門、臺灣同胞，不受戶口限制，在產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期起的6個月內(nèi)辦理登記的，均可享受個人所得稅計征稅基（即個人應(yīng)納所得稅額）抵扣。

購買商品房還可以享有這么多的稅收優(yōu)惠，恐怕這是今天的購房者所想不到的。正是在稅收優(yōu)惠的刺激下，房地產(chǎn)市場逐漸啟動。當(dāng)然，僅僅用啟動這個詞并不恰當(dāng)。以上海為例，在這些措施的刺激下，從2000年起上海商品房價開始止跌回升，當(dāng)年個人購買商品房住宅面積突破1200萬平方米。對商品住宅的投資明顯增加，新開工面積快速增長。而上海房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也逐年上升，從1991年的1.4％上升至2000年的5.5％，第一次在所有行業(yè)中占居第四位置，真正成為上海國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在北京、廣州等所謂的一線城市，房地產(chǎn)日漸火爆。

這樣的好日子也過不了多久，隨著房價逐步走高，政府開始考慮是不是把這些減稅政策取消。2003年8月，中國第一次出現(xiàn)了房產(chǎn)調(diào)控；2005年3月，“國八條”發(fā)布，第一次把房產(chǎn)調(diào)控上升到政治高度。而在同年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)時加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。在這個通知中，第一次提出要“遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。

如何“遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)”？大幅度削減1999年財政部和國家稅務(wù)總局中所提到的稅收優(yōu)惠是一個辦法，而代之以“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管”。但契稅減半也不能夠一下子取消，因為還有很多人沒買房，也就是通知中所說的正?！白》肯M”那一部分。一刀切對他們也不公平，怎么辦？于是就有了各地政府對“普通住宅”的界定——到目前為止各個地方政府對普通住宅的界定，都是始于2005年。對于這部分“普通住宅”，還是執(zhí)行減半征收。

不過即便如此，還是回答不了一個疑問，為什么一套300萬價值的房子，在市中心就只需要按照1.5%減半征收契稅，而在郊區(qū)200萬的房子就要按照3%征收？這個邏輯就更加簡單了，因為契稅是屬于地方稅，在現(xiàn)有的財政體制下主要是由區(qū)縣一級政府征收。假如郊區(qū)和市中心都執(zhí)行同樣的減半征收，標(biāo)準(zhǔn)過高則會讓郊區(qū)財政無米下鍋；標(biāo)準(zhǔn)過低則會讓市中心的居民不堪重負。怎么辦？按照區(qū)位執(zhí)行不同標(biāo)準(zhǔn)就是一個退而求其次的選擇。

也正是在這種制度下，就出現(xiàn)了很多“陰陽合同”現(xiàn)象，二手房的交易雙方試圖借此減輕稅收負擔(dān)。不過僅僅將此就責(zé)怪目前分區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也不盡合理，因為對于交易雙方來說，即便沒有目前的減半征收，他們還是有激勵去逃避其他的稅務(wù)成本——做低總價也可以逃避營業(yè)稅。

當(dāng)然，從另一方面來說，房子價值低但卻承擔(dān)了更多稅負成本確實不盡公平。從這個角度而言，取消減半征收契稅的做法或許會成為很多中低收入基層的口號，更為重要的是，在1997年通過的《中華人民共和國契稅暫行條例》中，只是規(guī)定了契稅3-5%的稅率是由各地方自行決定，但并沒有“減半征收”的授權(quán)。從這個角度而言，目前普通住宅減半征收契稅的做法反而違反法律規(guī)定。

（責(zé)任編輯：代金鳳）