【案情】

  2011年7月14日，原告熊某為從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從被告某置業(yè)公司處購(gòu)買房屋（商業(yè)用途）一套，并簽訂了商品房買賣合同，該合同附件約定“鑒于本項(xiàng)目系SJC一期開發(fā)地塊，故從SJC整體規(guī)劃、功能及形象考慮，本項(xiàng)目屋面使用權(quán)、墻面使用權(quán)歸出賣人，買受人設(shè)置店招、廣告牌時(shí)，應(yīng)當(dāng)服從與遵守SJC整體規(guī)劃、功能和形象的需要，并服從與遵守出賣人或物業(yè)公司的管理”。

  2011年9月29日，被告物業(yè)公司通知原告熊某要求其從2011年10月1日起每年向物業(yè)公司交納2萬(wàn)元的廣告費(fèi)，否則強(qiáng)行拆除廣告招牌。2011年10月上旬，被告物業(yè)公司強(qiáng)行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法權(quán)益受損為由訴至法院。

  【分歧】

  本案在審理過(guò)程中，形成了兩種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為既然熊某與某置業(yè)公司在商品房買賣合同中約定了開發(fā)商保留了外墻面使用權(quán)，系雙方的真實(shí)意思表示，熊某就應(yīng)該遵從該約定，并向開發(fā)商交納廣告費(fèi)；第二種意見(jiàn)認(rèn)為外墻面屬業(yè)主共有，開發(fā)商不能保留外墻面的使用權(quán)，業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相連的外墻面可以進(jìn)行合理利用。

  【評(píng)析】

  筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：

  1．外墻面不屬于單個(gè)業(yè)主，亦不屬于開發(fā)商，而屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不能在出售房屋時(shí)在商品房買賣合同中約定保留外墻面的所有權(quán)和使用權(quán)。

  首先，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論即壁心和最后粉刷表層說(shuō)，專有部分所有權(quán)人行使權(quán)利的邊界不能超過(guò)壁心，而外墻面明顯超過(guò)壁心，因此，外墻面不能歸單個(gè)業(yè)主專有，僅能歸全體業(yè)主共有。其次，依據(jù)物權(quán)法第十六條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”的規(guī)定，在登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，亦不可能將特定房屋的特定外墻面登記在單個(gè)業(yè)主名下，既然外墻面無(wú)法登記在單個(gè)業(yè)主名下，那么只能屬于該特定房屋的全體業(yè)主。再次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共同部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分……”的規(guī)定，外墻面屬于特定房屋全體業(yè)主共有，司法解釋對(duì)外墻面權(quán)屬作出如此的規(guī)定，有利于更好地利用外墻面，符合物權(quán)法物盡其用的立法目的。

  此外，從外墻面的物理屬性來(lái)看，外墻面屬于房屋固有組成部分，與房屋專有部分密不可分，不可能由開發(fā)商所有，因?yàn)殚_發(fā)商出售專有部分時(shí)已經(jīng)將外墻面的面積計(jì)入了房屋建筑面積，開發(fā)商亦不可能為業(yè)主支付單獨(dú)的成本，因此，開發(fā)商不得在商品房買賣合同中約定保留外墻面的所有權(quán)、使用權(quán)，當(dāng)然不得向業(yè)主收取費(fèi)用。另外，開發(fā)商在商品房買賣合同中的上述約定，屬于霸王條款，有違誠(chéng)實(shí)信用、公平原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

  本案中，熊某與某置業(yè)公司所簽訂的房屋買賣合同中有關(guān)保留外墻面使用權(quán)的約定無(wú)效，某置業(yè)公司、物業(yè)公司無(wú)權(quán)要求熊某支付外墻面廣告費(fèi)。

  2．外墻面雖屬業(yè)主共有，但單個(gè)業(yè)主可以對(duì)與其專有部分緊密相連的外墻面進(jìn)行合理使用。

  根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，業(yè)主可以合理使用外墻面，但必須合理、合法，即無(wú)償使用且不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益。就本案而言，熊某利用與其商鋪相連的外墻面從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于合理使用，無(wú)需支付費(fèi)用。

  （作者單位：湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院）