如果你在房地產(chǎn)市場上買過房子，那么你一定知道房地產(chǎn)市場上有個“普通住宅”和“非普通住宅”的區(qū)分。如果該房子屬于普通住宅，那么開發(fā)商和房產(chǎn)所有人就能夠享受政府的稅收優(yōu)惠。按照上海市住房保障和房屋管理局于2012年2月16日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標準的通知》，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

同時，普通住房在交易環(huán)節(jié)可享受一些稅收優(yōu)惠。一是契稅，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅（減半后稅率為1.5%）；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按照1%稅率征收契稅。二是營業(yè)稅，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。另外，在個人所得稅方面，個人轉(zhuǎn)讓普通住房按照規(guī)定繳納稅收。

那么，到底什么是普通住宅？

按照上海市住房保障和房屋管理局從面積、單價和總價等三個方面對其進行了規(guī)定，具體來說普通住房應當同時滿足三個條件：1、5層以上（含5層）的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

事實上，普通住宅的標準各個城市大同小異。北京的普通住宅也需要滿足以下三個條件，只不過它把上海的住宅形態(tài)、建筑面積和房屋總價變成了容積率、建筑面積和單價，具體來說就是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍。而按照北京市住建委于2011年11月25日公平的普通住房標準。相關(guān)的價格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為21600元/平方米，六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。

（2013年9月7日，在位于深圳南山區(qū)白石路的歡樂海岸湖畔，一排別墅即將竣工。供圖。）

無論是上海的還是北京的普通住宅標準，我們都會發(fā)現(xiàn)這樣一個尷尬現(xiàn)象，那就是地段好、價格高的房子可能是普通住宅，而地段偏、總價低的房子會被認定為非普通住宅。以上海為例，在內(nèi)環(huán)內(nèi)面積100平米但總價在330萬房子就屬于普通住宅，而在外環(huán)面積100平米但價格只是在200萬的房子卻會判成豪宅而需要繳納3%的契稅。在北京這個情況會更嚴重，同樣140平米的房子，如果在四環(huán)以內(nèi)價值543.2萬都是屬于普通住宅，但是如果在六環(huán)外你的價格超過了241.92萬，那么就屬于豪宅。近年來隨著房產(chǎn)價格上揚，據(jù)說現(xiàn)在北京六環(huán)附近的新盤價格已經(jīng)普遍過2萬，在這個情況下，你所買的任何一套房子都是屬于非普通住宅——因為北京不僅有總價限制，還有單價最高限價。也正是如此，很多人都在抱怨，“明明是蝸居，怎么就成了豪宅？”

如何判定房子價值的高低？按照最簡單的邏輯，一定是那個房子價格高就是豪華住宅，反之就不是。比如你在黃浦江邊的陸家嘴擁有一個近100平米的住宅，盡管這面積不夠大，但是從價格來看，它就是豪宅——人家不是說了嘛，對于房子，排在前三位的考量因素就是：地段，地段，地段！也正是如此，此前上海曾有這樣一句話“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，你郊區(qū)的房子盡管很大，但牛什么牛?。?/p>

不過自從這個“普通住宅”標準出來后，豪宅就有了另外的標準。不得不說，有關(guān)部門為制定這個標準煞費心思，從地段、面積和總價等各方因素來綜合判定，而且看起來還很科學，但是這樣的標準在實際運作過程中卻漏洞百出，就像前面所說的，為什么在上海內(nèi)環(huán)總價330平米的房子是普通住宅，而在外環(huán)外總價161萬平米的房子就是非普通住宅？甚至后者要承擔3%的契稅？

就在幾天前，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)公布了100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，在2013年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10758元/平方米，其中上海樣本平均價格為30544元，樣本價格中位數(shù)為26228元。這意味著相當一部分的“非普通住宅”的價格都已經(jīng)低于中位數(shù)價格，更不要說平均價格了。

既然非普通住宅的價格連中位數(shù)價格都比不上，那么這標準是不是該調(diào)下？否則全市的住宅都成為了“非普通住宅”，這個也太過諷刺。事實上，政府每隔幾年要就調(diào)整“普通住房”的標準，但這種調(diào)整總是趕不上房價上漲的速度，每隔一段時間，還是有很多普通住宅被豪宅。

既然普通住宅與非普通住宅的劃分這么費力不討好？那么政府為何還要做？要想知道非普通住宅的歷史與邏輯，請聽下回分解。

（責任編輯：王晶）