昨日下午，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（下稱“北京住建委”）在其網(wǎng)站發(fā)布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》（京建發(fā)〔2013〕510號，下稱“意見”）稱，北京要加快自住型商品住房建設，在2013年底前完成不低于2萬套自住型商品住房供地，建設套型建筑面積90平方米以下為主的住房，銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

關于銷售對象，《意見》也作了規(guī)定，即按照限購政策規(guī)定在北京市具有購房資格的家庭可以購買，其中，北京市戶籍的無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女）可以優(yōu)先購買，這其中的單身人士須年滿25周歲。此外，經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭也可以優(yōu)先購買。符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。昨日有媒體報道稱，北京市住建委表示，明年計劃推出5萬套左右。

北京此次發(fā)布“自住型商品住房”文件表面上看在玩創(chuàng)新，而實質上是將原來的“限價房”換成了“自住型商品住房”，其實仍是經(jīng)濟適用房，所謂的差異就是準入門檻低于經(jīng)適房，且供應量巨大。隨著今明兩年北京總計要推出7萬套“自住型商品住房”，中低收入群體的住房需求會得到一定改善，北京房價過快上漲的勢頭將會受到遏制。預計其他一線城市也會紛紛效仿。

我們從北京住建委發(fā)布的《意見》來看，是通過政府讓渡一部分土地收益，開發(fā)商少賺些利潤承擔相應社會責任，而購房者則承擔一大塊購房價格的方式，來提供大量房源，從而達到遏制北京不斷飆升的房價，以及滿足當?shù)刂械褪杖朊癖娮宰⌒妥》啃枨蟮哪康?。不過，北京這次推出的“自住型商品住房”政策還是存在著以下幾大隱憂：

首先，北京住建委推出的“自住型商品住房”政策，可能遭遇里外不討好的尷尬。一方面，對于城市中低收入群體而言，北京城區(qū)房價動輒5萬元/平方米以上，即使把價格降低30%大多數(shù)民眾也照樣買不起，北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)淪為投機市場，遠遠脫離自住型購房者的真實購買力。

另一方面，開發(fā)商對這種變相的“限價房”政策未必積極，在過去北京為數(shù)不多的幾宗“限房價、競地價”的地塊出讓過程中，因“限房價”對項目利潤帶來的損失，這些地塊的熱度遠不及純商品房地塊，個別甚至還有流拍危險。所以北京這次推出《意見》政策，開發(fā)商們和廣大民眾未必響應。

再者，就算開發(fā)商愿意推動“自住型商品住房”政策的實施，從價格上看，自住型商品住房要求銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右。政府部門對其價格的限制就等同于對項目利潤的擠壓，為保證一定的利潤，房地產(chǎn)商更傾向于在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中進行成本控制，這對房屋的質量帶來隱患也不容忽視。

其三，北京推出的這一“新事物”，目的是照顧中低收入群體的住房問題，且規(guī)定購房者取得房屋所有權證5年之內(nèi)不得轉讓。但是因此方案進入門檻太低，對“自住型商品住房”的需求量肯定龐大，即使今明兩年北京推出7萬套此類房源，也會造成“供不應求”的局面，屆時難免不出現(xiàn)尋租現(xiàn)象。就是真正有自住商品房需求的人買不起房或住不進房，而不需要的人卻通過種種關系輕松獲得。這在很多地方經(jīng)適房建設進程中屢見不鮮。

最后，很明顯北京推出的“自住型商品住房”的房源屬于商品房，但因為是限價房產(chǎn)，所以在后續(xù)滿5年后，如果屆時房價繼續(xù)上漲，再上市需要繳納30%的收益，到時候如何計算收益，裝修、稅費、利息等是不是在收益里扣除，都會明顯影響這類房源的申請人是不是真實自住。顯然剛出爐的《意見》沒有對此詳細闡明。

此外，任何房價泡沫不可能無休止的上漲，北京也不會例外，未來5年如果北京房價出現(xiàn)拐點，房價發(fā)生大跌，現(xiàn)在購買“自住型商品房”的民眾就可能大呼上套。所以當前即使購買北京的“自住型商品住房”也是存在一定的風險，只是要比現(xiàn)在的北京房價要好許多。

應該說，北京住建委為了解決中低收入群體的住房問題，出臺了《意見》有著積極的意義，對于遏制北京房價過快上漲的作用也不容小靚。不過，現(xiàn)在的北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)是投機性市場為主導，遠遠脫離民眾的實際消費能力，即使出臺這一新政，民眾和開發(fā)商也未必領情，更何況《意見》也存在著很多后遺癥，這些問題都有待于北京政府的解決。