寶龍集團(tuán)二三線城市失利 商業(yè)地產(chǎn)從藍(lán)海到“紅?！?/H2>2013年09月09日17:03
核心提示：一向有“小萬(wàn)達(dá)”美稱的寶龍地產(chǎn)，試圖借助“二三線城市”的布局，構(gòu)建自己的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)。然而，空城、資金鏈緊張等正在侵蝕著寶龍。
“未來(lái)寶龍?jiān)谝痪€城市和二三線城市之間商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模將保持均衡比例，各持一半?！睂汖埣瘓F(tuán)董事長(zhǎng)許健康一席話似乎有違該公司走二三線城市路線的一貫作風(fēng)。 然而，即使大手筆拿下上海奉賢、嘉定的兩塊地，依舊無(wú)法將其從“青島三項(xiàng)目（城陽(yáng)、即墨、李滄）一同折戟”的陰霾中解救出來(lái)。 不僅是寶龍這樣的全國(guó)性地產(chǎn)商在二三線遭遇困境，800公里以外的蘇州木瀆，其商業(yè)項(xiàng)目木瀆新天地的一部分蘇州世界綢都商場(chǎng)，也面臨即將被拍賣(mài)的結(jié)局。 一向被人們認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海的二三線城市，如今已經(jīng)失去了以往的風(fēng)光，特別是在2012~2013年集中開(kāi)業(yè)時(shí)，遭遇了實(shí)體零售前所未有的困境：客流與銷(xiāo)售額都大減。同時(shí)，銀根收緊更是讓開(kāi)發(fā)商們叫苦不迭。 伊甸園破滅 一向有“小萬(wàn)達(dá)”美稱的寶龍地產(chǎn)，試圖借助“二三線城市”的布局，構(gòu)建自己的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)。然而，空城、資金鏈緊張等正在侵蝕著寶龍。 雖然寶龍表示“青島城陽(yáng)項(xiàng)目目前正在重新規(guī)劃招商中”，同時(shí)也間接承認(rèn)了“之前招商定位有不足之處”。同樣面臨困局還有青島即墨與李滄項(xiàng)目，李滄項(xiàng)目更是多次被爆出空城消息。而蘇州世界綢都商場(chǎng)在經(jīng)過(guò)900多個(gè)商鋪被搶購(gòu)一空的盛況之后，如今只剩下寥寥幾家在營(yíng)業(yè)，部分商鋪甚至即將被拍賣(mài)，其開(kāi)發(fā)商蘇州大地置業(yè)也正在被相關(guān)司法部門(mén)調(diào)查。 寶龍、大地在二三線的失利，或許只是一個(gè)縮影。 對(duì)此，北京首地大峽谷購(gòu)物中心總經(jīng)理李綱直言道，當(dāng)初征戰(zhàn)二三線的步子走得太快太急，同質(zhì)化又嚴(yán)重，導(dǎo)致了二三線目前的購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。 另外，行業(yè)普遍數(shù)據(jù)認(rèn)為，30萬(wàn)~40萬(wàn)人口能夠支撐10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，而很多城市都存在超限。 地處長(zhǎng)三角中心位置的常州，目前市場(chǎng)上80萬(wàn)平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目有將近30個(gè)，而常州常住人口還不到500萬(wàn)。值得注意的是，常州寶龍城市廣場(chǎng)從2008年拿地到現(xiàn)在還沒(méi)有竣工。 此外，去年就引起軒然大波的121號(hào)文件，到今年開(kāi)始顯現(xiàn)效應(yīng)。接踵而來(lái)的還有經(jīng)營(yíng)性土地的“招拍掛”政策、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿）》以及期房限轉(zhuǎn)、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)放寬等等。 “一項(xiàng)項(xiàng)政策是刀刀見(jiàn)血，刀刀見(jiàn)肉?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)（購(gòu)物中心）不可能幸免。 銀行也抬高了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的準(zhǔn)入門(mén)檻，今年初遼寧營(yíng)口發(fā)生的停貸事件似乎也在印證這一點(diǎn)。據(jù)了解，營(yíng)口幾乎所有銀行從2012年初就已停止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，今年銀行房地產(chǎn)貸款也不太可能開(kāi)閘。 而企業(yè)在上一輪布局二三線城市中已經(jīng)債臺(tái)高筑。寶龍的資產(chǎn)負(fù)債率就從2008年的22.7%增至2013年上半年的61.99%。 更重要的是，品牌商的退縮或許是讓二三線購(gòu)物中心擴(kuò)張不下去的另一個(gè)誘因。 第一太平戴維斯于近日公布《2013年零售商調(diào)查》中對(duì)約100家零售商進(jìn)行的調(diào)查顯示，84%的受訪者表示計(jì)劃于一線城市開(kāi)店，其中北京、上海尤為受品牌關(guān)注。此外，53%的受訪者表示關(guān)注二線城市，而僅有24%的受訪者考慮三四線城市。 正如業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，招商這個(gè)頑癥解決不了，只能敗北，例如寶龍除了主力店為T(mén)ESCO樂(lè)購(gòu)、永輝、蘇寧等，其他配套大牌幾乎沒(méi)有。另外，由于品牌分區(qū)代理制，導(dǎo)致全國(guó)性企業(yè)在二三線城市，相比當(dāng)?shù)乇就疗髽I(yè)根本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。 從藍(lán)海到“紅?！?/STRONG> 于是，一向走“低端路線”的寶龍地產(chǎn)，2013年也開(kāi)始尋求“高端”，進(jìn)軍一線城市。2013年半年報(bào)發(fā)布會(huì)上，寶龍集團(tuán)就表示“上海及華東地區(qū)是寶龍未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)之一”。
另外，從2012年下半年開(kāi)始，一線城市中北京、上海的購(gòu)物中心扎堆開(kāi)業(yè)。在北京，前有凱德mall太陽(yáng)宮店、僑福芳草地、頤堤港等多家購(gòu)物中心在去年扎堆開(kāi)業(yè)，后有保利與萬(wàn)科于今年高價(jià)拿地，同時(shí)，下半年還將有一批購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。上海購(gòu)物中心總量也有望在今年突破100個(gè)。
一瞬間，被看好的藍(lán)海反常寂靜，原本的紅海卻一片喧囂。風(fēng)向開(kāi)始變了，但紅海真的還那么“紅”嗎？ 中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利分析認(rèn)為，這樣的轉(zhuǎn)變更多是企業(yè)看到了幾個(gè)超大型一線城市的消費(fèi)升級(jí)與城市外擴(kuò)帶來(lái)的商機(jī)。他指出，隨著一線城市消費(fèi)者消費(fèi)能力的提升與消費(fèi)需求的細(xì)化，原有的購(gòu)物中心已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的胃口了。 而陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯則認(rèn)為為這是消費(fèi)人口轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。他認(rèn)為，正如相關(guān)報(bào)告顯示的那樣，上層中產(chǎn)（即年收入在10～20萬(wàn)元之間的中產(chǎn)階級(jí)），將來(lái)在中國(guó)一線城市人口占比將從目前的20%上升到60%，這會(huì)對(duì)整個(gè)零售市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響。 另外，根據(jù)麥肯錫市場(chǎng)研究公司的報(bào)告，中國(guó)2012年的中產(chǎn)階級(jí)支出總和已近1.5萬(wàn)億美元，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的總消費(fèi)將是2010年的3倍，僅次于美國(guó)，并超過(guò)日本。而他們對(duì)消費(fèi)也提出了更高的要求——愿意花費(fèi)更高的價(jià)格，以獲得質(zhì)量和安全更為可靠的產(chǎn)品和服務(wù)。 于是，眾多的升級(jí)高端購(gòu)物中心、藝術(shù)主題購(gòu)物中心，這些或者依靠個(gè)性化，或者打著超大規(guī)模高端的牌子的購(gòu)物中心，都在引進(jìn)更多的獨(dú)特性的品牌來(lái)滿足目前一線城市這種消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)性的需求。 例如，北京僑福芳草地以藝術(shù)為主題，其品牌50%以上都是首次進(jìn)京，給消費(fèi)者耳目一新之感。 同時(shí)，新城開(kāi)發(fā)的龐大金礦也在吸引著發(fā)展商們。郭增利表示，一線城市的城市新區(qū)因交通、人口和消費(fèi)水平的發(fā)展，將成為零售企業(yè)新的投資熱點(diǎn)。 上海市商業(yè)信息中心數(shù)據(jù)顯示，上海85家重點(diǎn)購(gòu)物中心今年上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)343.7億元，其中郊區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)17.2%，大幅高于中心城區(qū)的2.4%。 前線更易中槍 雖然相比二三線城市，一線城市相對(duì)穩(wěn)定的表現(xiàn)讓人很期待，但是前線總是戰(zhàn)爭(zhēng)最激烈的地方，即便躺著也會(huì)中槍。 郭增利告訴記者，目前雖然消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)機(jī)會(huì)很多，但是成熟市場(chǎng)給予新興購(gòu)物中心的培育期非常有限。而老購(gòu)物中心也沒(méi)有閑著，也在不斷地進(jìn)行升級(jí)換代，以適應(yīng)消費(fèi)者的變化。 仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松也表示，提高租賃率，通過(guò)調(diào)整品牌、布局乃至業(yè)態(tài)來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)，已經(jīng)是一線城市購(gòu)物中心正在努力的方向。 以北京市場(chǎng)為例，北京市百貨大樓就將在今年進(jìn)行一番的升級(jí)與調(diào)整，將休閑餐飲一口氣增加十幾家；萬(wàn)達(dá)百貨也企圖通過(guò)微博、微信營(yíng)銷(xiāo)抓住消費(fèi)者；而金融街購(gòu)物中心則通過(guò)增加藝術(shù)展覽，來(lái)增加消費(fèi)體驗(yàn)，留住顧客匆忙的腳步。 此外，老項(xiàng)目升級(jí)的難度遠(yuǎn)比新項(xiàng)目站穩(wěn)腳要容易得多，郭增利告訴記者。老項(xiàng)目本身就擁有較好的消費(fèi)者基礎(chǔ)，即使升級(jí)改變，其所需要的時(shí)間也要少于新項(xiàng)目。因此，有特色才是新項(xiàng)目的重點(diǎn)，只有獨(dú)樹(shù)一幟，才有可能順利切入市場(chǎng)。 那么企圖從二三線轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市的后來(lái)者們又該何去何從呢？ 李綱指出，城市新區(qū)的社區(qū)商業(yè)是很有機(jī)會(huì)的。城市外擴(kuò)，郊區(qū)的商業(yè)無(wú)論是規(guī)模還是品味上都存在滯后，這時(shí)新入項(xiàng)目只要做好評(píng)估與組合，將很好地補(bǔ)齊短板。商家在一線城市的開(kāi)店意愿也將助力購(gòu)物中心在一線城市開(kāi)疆辟土。 《2013年零售商調(diào)查》結(jié)果顯示，多數(shù)服飾品牌在一線城市及成都、杭州等二線核心城市，仍有開(kāi)出大型超級(jí)旗艦店的計(jì)劃。同時(shí)，生活方式類(lèi)零售商在各個(gè)業(yè)態(tài)中表現(xiàn)出了最強(qiáng)擴(kuò)張意愿。這對(duì)于新購(gòu)物中心的招商經(jīng)理來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是一個(gè)好消息。 而國(guó)外新品牌的引入也不失為一個(gè)好辦法，K11與僑福芳草地已經(jīng)踐行。吳堯告訴記者，目前陽(yáng)光新業(yè)已與美國(guó)國(guó)家地理商店、加拿大奢侈品珠寶品牌Birks、“英國(guó)之最”的各種王室品牌，以及20多個(gè)國(guó)際品牌簽約獨(dú)家代理、委托管理或戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。其中，國(guó)家地理具有較強(qiáng)的體驗(yàn)性，這對(duì)購(gòu)物中心的人流，包括對(duì)購(gòu)物中心的品質(zhì)，消費(fèi)者的體驗(yàn)有很好的幫助。 只是，就算再差異化，就算一線城市有更大的消費(fèi)潛力，一個(gè)最簡(jiǎn)單的問(wèn)題是，它能容納下上百家購(gòu)物中心的生存與發(fā)展嗎？ |
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來(lái)自： 媧咖人生 > 《商業(yè)地產(chǎn)》
