集體土地整村拆遷模式之探討

本文從分析一般拆遷模式的弊端開始提出整村拆遷對城市近郊區(qū)集體土地拆遷的新思路,可以有效解決拆遷戶的利益訴求、歷史遺留問題、避免二次拆遷、有利于村集體經(jīng)濟的整體協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)發(fā)展.

 都說征地、拆遷是“天下第一難”,而集體土地的拆遷又是難中之難。隨著各個城市的城市化推進很多項目常由于拆遷進度原因?qū)е鹿こ滩荒苋缙趯嵤?故如何破解拆遷難就成為城市建設(shè)者須解決的問題。目前杭州鐵路東站樞紐地區(qū)整村拆遷的實踐給我們以新的啟發(fā)也帶來許多思考。

 1一般拆遷模式之弊端 1拆遷結(jié)束時間不確定。一方面拆遷的小部分農(nóng)戶的回遷安置地點往往就在需拆遷的地塊內(nèi)拆遷結(jié)束時間無法確定,導(dǎo)致回遷時間也無法確定村民心里沒底。另一方面杭州市近郊區(qū)農(nóng)戶大部分都靠出租房屋為生原來房屋結(jié)構(gòu)都是有利于出租的。據(jù)調(diào)查杭州市火車東站附近農(nóng)戶每年的出租收入少的也有約10萬多的有30-40萬。一旦拆遷至少在回遷前收入主要來源就沒有了,而拆遷戶要求的租金損失補償無法可依。拆遷戶間互相攀比意識很強拆遷中的阻力很大拆遷結(jié)束時間無法控制。

2村里的歷史遺留問題難以根本解決。歷年來不同的項目單位在村里征地和拆遷較多累積了不少歷史遺留問題。這些問題涉及村與原征地單位、村與村、組與組甚至村、組與村民之間溯及時間長牽涉面廣十分復(fù)雜。村里只好讓后面的項目單位來解決以前的遺留問題但前面問題的經(jīng)常是解決不了或只能解決部分新項目完成后又會產(chǎn)生新的問題。

 3難以避免二次拆遷。由于以前項目單位征地只是涉及村里的一小塊土地地塊上的拆遷戶需要安置到本村的其它土地上。如果安置的土地上還有別的拆遷戶就需征地單位再設(shè)法把這些拆遷戶拆遷騰出地方建造安置房以供這兩批拆遷戶回遷之用。但如今后遇到另外項目征地需要回遷安置房有可能再次被拆遷。而再次拆遷拆遷的難度與費用可能都會增大。

 4村集體經(jīng)濟難以得到規(guī)模發(fā)展。杭州市對撤村建居村實行留用地管理政策留用地是以撤村建居村可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地不含林地的10的比例確定留用地建設(shè)項目應(yīng)先核發(fā)留用地指標(biāo)。也就是說村只有等最后一塊征地完成后才能使用全部留用地指標(biāo)的土地由集體統(tǒng)一開發(fā)規(guī)模經(jīng)營。因此以前村里對村里部分征地是很有意見的因為村里要發(fā)展集體經(jīng)濟只能使用已完成征地所得到的留用地指標(biāo)。剩下的留用地指標(biāo)不知何時能通過完成征地得到使村集體經(jīng)濟得到規(guī)模發(fā)展。

      整村拆遷的優(yōu)勢

1拆遷戶人心齊利益訴求易解決。1大家在同一時間一起拆遷租金就無法攀比拆遷雙方的注意力全轉(zhuǎn)向房屋拆遷評估中大大減少了工作阻力。2由于安置地、拆遷標(biāo)準(zhǔn)全村統(tǒng)一使村民思想也高度統(tǒng)一。可以在較短的時間里使該村所有拆遷戶都簽訂拆遷安置協(xié)議提前騰空房屋,項目單位把所有的精力投入到安置房的建設(shè)中。3由于是全村統(tǒng)一拆遷村里先行搬遷的拆遷戶也愿意做未搬遷的親戚的思想工作。同時隨著本村搬遷拆遷戶越來越多對處于猶豫狀態(tài)的拆遷戶在心理上的壓力也越來越大不得不迅速放棄許多不切實際的要求。

 2村里的歷史遺留問題一并解決。通過大項目的帶動整村拆遷在區(qū)、鎮(zhèn)政府和項目單位的重視下可以組成專門的隊伍一起清理問題的脈絡(luò)分門別類、尋根溯源用智慧化解矛盾進而最終解決問題。

 3有效避免二次拆遷減少社會矛盾產(chǎn)生。整村拆遷是在該村的整體規(guī)劃已經(jīng)確定征地手續(xù)完成后開始的。項目在取得村里內(nèi)心的認(rèn)可和支持后全村上下齊心協(xié)力自然會形成支持拆遷的氛圍再加上項目單位實施“先簽約先騰空先編號、先選房”的激勵措施 很快形成拆遷戶奮勇爭先簽約騰空的景象速度之快也大大出乎項目單位的預(yù)料。

 4有利于村集體經(jīng)濟整體協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)發(fā)展。整村拆遷是在村里所有地塊都征地完成留用地指標(biāo)全部落實地塊位置也經(jīng)過規(guī)劃固定拆遷完成后村即可開始留用地項目的招商引資工作村集體經(jīng)濟通過拆遷可以得到規(guī)模發(fā)展。。

       整村拆遷應(yīng)注意的問題

1前期手續(xù)要準(zhǔn)備充分。其實這次東站樞紐涉及x社區(qū)的拆遷項目單位不止一個項目手續(xù)辦理進度有前有后。關(guān)鍵是各方都相互支持等手續(xù)齊備后及時啟動拆遷。正是前期準(zhǔn)備充分拆遷很順利提前完成了拆遷工作。相反如果為了節(jié)約時間在手續(xù)未全的情況下倉促進行整村拆遷就有可能增加拆遷的難度和風(fēng)險也會因此引發(fā)信訪、行政復(fù)議的增加。一旦動遷不成工作被動將會沖擊征遷工作良好局面甚至?xí)l(fā)社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。

 2細(xì)節(jié)部分須仔細(xì)把握。由于是整村拆遷一旦拆遷開始后房屋的騰空、拆除工作要緊緊跟上。須切實加強拆房隊伍的有序管理已經(jīng)騰空可以拆除的房屋和騰空還未能辦完手續(xù)暫不能拆除的房屋要仔細(xì)辨別。地塊之間不同的拆房隊伍也要加強溝通防止誤拆現(xiàn)象發(fā)生以免引起拆遷雙方的不愉快局面的產(chǎn)生。