關(guān)于農(nóng)村土地征用暨城鎮(zhèn)土地收回、房屋（含建筑物、土地附著物）拆遷補償?shù)扔嘘P(guān)稅收問題

一、營業(yè)稅

（一）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅（財稅字[1994]2號）

農(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金），可比照2號文件的規(guī)定免征營業(yè)稅。（國稅函[1998]82號）

（二）國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題

1、對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。（國稅函[2007]969號）

2、由于國家建設(shè)需要，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者而取得的土地及不動產(chǎn)補償費不征收營業(yè)稅。（皖地稅[2005]76號）

國家建設(shè)需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定的以下情形：（1）、為公共利益需要使用土地的；（2）、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；（4）、因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）、公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

為了支持城市改造建設(shè)，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局同意，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。

（三）關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題

1、土地使用者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。（國稅發(fā)[1993]149號）

2、納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。（國稅函[2008]277號）

（四）關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 （國稅函[2009]520號）

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

2、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。

（五）國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復  (國稅函[1997]第087號)

對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)━━其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。（此適用于商業(yè)拆遷）

（六）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還建商品房的營業(yè)稅規(guī)定：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)進行改造，首先向政府有關(guān)部門交納土地出讓金，取得土地使用權(quán)，然后對舊城區(qū)的房屋進行拆遷，給拆遷戶一定的拆遷補償費，最后建成商品房，原地或易地安置一部分拆遷戶，向拆遷戶收取一定的商品房款(包括結(jié)構(gòu)差房款和超面積差房款)。對開發(fā)商向拆遷戶收取的超面積和結(jié)構(gòu)差的房款收入，不管財務(wù)上如何核算，均應(yīng)作為其取得的營業(yè)額征稅；對償還面積與拆遷面積相等的部分應(yīng)由當?shù)氐囟悪C關(guān)按同類住宅房屋的成本價格核定計征營業(yè)稅或按當?shù)卣?guī)定的成本價格標準征收營業(yè)稅(此處的成本包括土地成本和建筑成本，其中土地包括征用補償和拆遷補償費等)；對超出拆遷建筑面積的部分應(yīng)按市場價格計征營業(yè)稅。（皖地稅[2000]44號）

2、關(guān)于房管部門、舊城改造指揮部補償拆遷戶住房及銷售住房而取得的收入征收營業(yè)稅問題

對于房管部門、舊城改造指揮部補償拆遷戶原產(chǎn)權(quán)面積或補償超出原產(chǎn)權(quán)面積而取得的收入、售房取得的收入的征稅問題。經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：

（1）、根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅函發(fā)[1995]549號文的規(guī)定精神。房管部門、舊城改造指揮部根據(jù)市政府的規(guī)劃要求進行舊城改造、拆除在規(guī)劃內(nèi)的住宅，并按市政府拆遷補償辦法，以房產(chǎn)補償給拆遷戶，屬于“銷售不動產(chǎn)”的應(yīng)稅行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅征收營業(yè)稅。補償?shù)姆慨a(chǎn)面積如與拆遷戶原產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面積相等的，應(yīng)按同類住宅的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；補償房產(chǎn)面積如超過原產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面積的，其超出部分，向拆遷戶收取超面積部分的全部款項征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。

（2）、根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，房管部門、舊城改造指揮部公開出售住房的行為，屬于“銷售不動產(chǎn)”的應(yīng)稅行為，應(yīng)按其取得的全部收計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅?！　?/SPAN>

3、關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復 （國稅函【1995】549號 ）

江蘇省南通等地外商投資企業(yè)（以下稱拆遷人）根據(jù)當?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，通過各種方式對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時，當?shù)卣?guī)定，根據(jù)被拆房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、按質(zhì)作價互找差價；或作價補償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償相結(jié)合等方法，拆遷人與被拆遷人通過《房屋拆遷補償安置協(xié)議》明確拆遷安置事宜。并要求對外商投資企業(yè)從事這類城市住宅小區(qū)建設(shè)涉及的營業(yè)稅問題予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：

對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

二、個人所得稅

（一）財政部、國家稅務(wù)總局財稅[2005]45號文件：

經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)將城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策通知如下：

1、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

2、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

(二)國家稅務(wù)總局（國稅函[1997]第087號1997.2.13）　

1、對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財產(chǎn)性質(zhì)的其他補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項目計征個人所得稅。（此適用于商業(yè)拆遷）

（三）國家稅務(wù)總局（國稅函發(fā)[1995]079號）

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的職工和農(nóng)民取得的青苗補償費，屬種植業(yè)的收益范圍，同時，也屬經(jīng)濟損失的補償性收入，因此，對他們?nèi)〉玫那嗝缪a償費收入暫不征收個人所得稅。

 

 

三、企業(yè)所得稅

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋拆遷過程中，返還拆遷戶的面積內(nèi)的房屋，按房屋的市場價格確認收入，并入應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。(國稅函[2002]172號2002年2月4日)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的，在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。

（二）拆遷補償憑證問題

拆遷補償必須要到地方稅務(wù)局開票，視同銷售不動產(chǎn)。強制拆遷戶經(jīng)縣以上單位批準，土地部門公告的，只開票不交稅；或者根據(jù)縣級及以上政府拆遷部門《房屋拆遷補償安置協(xié)議》及相關(guān)拆遷文件，由被拆遷人出具的收據(jù)，并由基層群眾組織證明的相關(guān)憑證，可作為拆遷補償費的入賬憑證。

 

 

四、土地增值稅

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》相關(guān)規(guī)定

《條例》第二條　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

《細則》第二條　條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《條例》第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

《細則》第四條　條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品?！?/SPAN>

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。　

《條例》第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征上地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

2、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 （財稅[２００６]２１號）

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

3、關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復（國稅函[2007]645號）

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

五、印花稅

1、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍如何劃定？（國稅發(fā)[1991]155號）

“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

2、對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。（財稅[2006]162號）