房產(chǎn)證更名流程

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• 更新： 2012-03-01 10:58

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房產(chǎn)證是對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬起到最直觀的證明。由于房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，是公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重要支柱。所以房產(chǎn)所有權(quán)的變更應(yīng)謹(jǐn)慎對待。目前房產(chǎn)所有權(quán)的變更直接體現(xiàn)在房產(chǎn)證上的名字的變更。

房產(chǎn)證更名種類

一般情況下，房產(chǎn)證名字的變更主要分為直接添加、贈(zèng)與、買賣。

房產(chǎn)證更名流程之一直接添加

1. 直接添加

2. 在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。

   如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個(gè)人的名字也算是兩人的共同財(cái)產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。

3. 非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈(zèng)與的方式更名。

房產(chǎn)證更名流程之二贈(zèng)予

1. 贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。

2. 以下是贈(zèng)予的兩種情況：

3. 有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。

4. 有房無貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。

   贈(zèng)與手續(xù)

   　　 受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有法律效力。具體步驟如下：

5. 贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。

6. 受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。

7. 辦理公證。

   辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

   由受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并提交下列證件：

   (1)申請書(窗口提供)。

   (2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

   (3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。

   (4)贈(zèng)與書及公證書。

   (5)契稅收據(jù)。

8. 贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。

9. 在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書面贈(zèng)與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無效。

   贈(zèng)予稅費(fèi)

   　　 (一)、直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)所需稅費(fèi)：

10. 交易手續(xù)費(fèi)：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

11. 交易印花稅：

12. 土地收益金：劃撥土地繳納

13. 契稅：4%

14. 房屋登記費(fèi)：住宅80元/套非住宅550元/套

15. 證照印花稅：5元/本

16. 工本費(fèi)：10元/本

17. 個(gè)人所得稅：①查賬征收計(jì)算方法為:(評估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)×20%②核定征收計(jì)算方法為:評估價(jià)格×1%

18. 營業(yè)稅：直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅。

    (二)、非直系親屬贈(zèng)與稅費(fèi)

    除上述外，非直系親屬還需繳納營業(yè)稅：

    不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈(zèng)與的，

    營業(yè)稅=評估值-購買房屋價(jià)款

19. 超過五年(含5年)普通住房：免征營業(yè)稅。

房產(chǎn)證更名之三買賣

1. 　除贈(zèng)與外，房產(chǎn)證更名也可以以二手房買賣方式進(jìn)行。

2. 二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：

   ①對外銷售個(gè)人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅

   ②對外銷售個(gè)人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅

   ③對外銷售個(gè)人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅

3. 看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費(fèi)分別如下：

   ①交易手續(xù)費(fèi):住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。首次購房指所有家庭成員。

   ②交易印花稅:住宅無，非住宅為總價(jià)0.05%。按正常交易成交價(jià)格計(jì)征。

   ③房屋登記費(fèi):住宅80元/套，非住宅550元/件。

4. 土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金。

   土地收益金：按地段等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e

5. 契稅：2008年11月1日起，個(gè)人購買非普通住房的(別墅類和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個(gè)人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

   個(gè)人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。

6. 個(gè)人所得稅，分為兩種方式：

   ①查賬征收計(jì)算方法為:(評估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)×20%

   ②核定征收計(jì)算方法為:評估價(jià)格×1%

   轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個(gè)人所得稅

7. 土地登記費(fèi)：33元/套

8. 交易評估費(fèi)：評估價(jià)×0.3%

9. 測繪費(fèi)：建筑面積×1.36

10. 如果請了中介，還需要交中介費(fèi)：正常交易價(jià)格的2%

注意事項(xiàng)

• 贈(zèng)與手續(xù)要復(fù)雜，費(fèi)用比交易費(fèi)用要高。建議將房子轉(zhuǎn)給親人時(shí)，選擇交易過戶手續(xù)，這種方式比較簡單，費(fèi)用也較少(贈(zèng)與手續(xù)契稅為4%，而交易過戶契稅僅1%或1.5%)。