二手房買家不喜歡的8件事

　　買二手房的人怎么想，直接影響你賣掉房子的效率。

　　文：王丹丹

　　雖然你買房子時也會有喜好，但是等到你賣房子的時候，未必知道買家怎么想。因為幾年過去，房子的目標(biāo)客戶群體在改變，這房子本身的情況也在

　　1 房子高齡影響按揭貸款

　　如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個重要的條件。“高齡房產(chǎn)”在買房人那里是不怎么受歡迎的，因為它意味著難貸款。

　　多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個人住房按揭商業(yè)貸款。

　　雖然中國內(nèi)陸的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實際的使用壽命根本沒有這么久。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興曾在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上表示，目前中國的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。

　　另外，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海長寧區(qū)高級經(jīng)理李棟認為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個因素是中國市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進入面臨拆遷的高風(fēng)險期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會給銀行帶來貸款回收的風(fēng)險。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。

　　上海德佑地產(chǎn)靜安區(qū)高級經(jīng)理徐國峰建議，如果購買的第一套房是家庭唯一一套普通住房（小于144平方米，容積率和售價被所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心認定為屬于普通住房），計劃賣掉它的時間最好是在5年之后，可以減免金額不菲的營業(yè)稅。因為目前業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩是買家包攬雙方的所有稅費，所以，同一個小區(qū)的房子，需要買房人交的稅費越少，就越受歡迎。