沒有產(chǎn)權(quán)證 房款需要一次付清

　　記者看到，“三盛公寓”因為臨近松江城東汽車站，有十幾條公交線路，交通十分便利。地鐵9號線延伸運營后，樓盤到地鐵站就5分鐘車程。而周邊有兩個菜場方便買菜，配套設(shè)施完善。

　　另據(jù)了解，與“三盛公寓”相同地段的周邊樓盤的均價在10000元至11000元/平方米?！叭⒐ⅰ钡乩砦恢萌绱朔奖悖瑸楹畏績r比周邊樓盤便宜一半還多？對此劉先生道出，這和產(chǎn)權(quán)證有關(guān)，“事實上此樓盤屬于工業(yè)用地，形式做成了酒店式公寓。樓盤內(nèi)每棟樓都有大的產(chǎn)權(quán)證，但每戶業(yè)主沒有自己的產(chǎn)權(quán)證，只有50年的使用權(quán)，到時簽的也是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！辈贿^他也擔(dān)保說，簽合同后會把“大房產(chǎn)證”的復(fù)印件一并給業(yè)主。

　　此外，對于50年之后房子的歸屬問題，另一位置業(yè)顧問張小姐表示，50年后房子還是歸業(yè)主所有，“跟70年有產(chǎn)權(quán)證的房子性質(zhì)相同，都是按照國家政策的?！背耸褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同之外，只有發(fā)票作為憑證，“但是現(xiàn)在只有收據(jù)，等明年4月底交房后，所有款項都付清，我們會給業(yè)主稅務(wù)局的發(fā)票。”而當(dāng)記者索要合同想先過目時，置業(yè)顧問在征詢經(jīng)理后表示目前合同“不好拿”。

　　對于房款支付，劉先生表示首先要一次性付清房款，“每套房子也就二三十萬元，買其他房子可能付個首付都不夠。一般簽約者都能一次性付款。先付95%，等到交房后再付剩下的5%。”劉先生說，“另外屋內(nèi)沒有煤氣可用，如果要煮東西可以用液化氣或者電磁爐?！?/p>

房管局無登記規(guī)土局稱是工業(yè)用地

　　記者致電松江區(qū)房屋土地管理局市場科，工作人員查詢后告訴記者，他們并沒有“三盛公寓”的備案：“我們這里沒有記錄，那這個樓盤肯定不提供產(chǎn)權(quán)證?！彪S后，記者又登錄“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢，在輸入所在區(qū)縣“松江區(qū)”，項目名稱“三盛公寓”后，顯示的項目記錄為“0”。

　　另外，記者致電松江規(guī)劃與土地管理局，工作人員聽聞“三盛公寓”所在地松匯東路1號后，明確表示是“工業(yè)用地”?！斑@是沒有產(chǎn)權(quán)的，要想清楚再購買。”他提醒說，業(yè)主在購房及簽約過程中要問清情況，“如果是自己居住那還好，如果將來想要二次買賣，因為沒有產(chǎn)權(quán)估計比較困難，只能私下進(jìn)行。而且還有一點需要注意，有時開發(fā)商會將一間房賣給多位業(yè)主然后‘跑路’，以前發(fā)生過這種事?！?/p>

　律師說法

　　無備案涉嫌違規(guī)

　　“租賃”合同期限只有20年

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！跋嚓P(guān)部門并無備案登記，顯然是有違規(guī)之嫌?！庇坡蓭熓聞?wù)所的李文華律師對記者說道。

　　此外，李文華律師明確表示，國家法規(guī)和政策嚴(yán)禁在工業(yè)用地上建造除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房以外的其他房屋，“50年使用權(quán)屬于工業(yè)用地，現(xiàn)在開售房屋，這樣變更土地性質(zhì)的操作又無獨立產(chǎn)權(quán)，不具備可售性，開發(fā)商變相‘以租代售’，可能導(dǎo)致購房人權(quán)利無法保障?！?/p>

　　而針對購房所簽的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，李律師表示，這和租賃合同是一個概念，“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同本質(zhì)就是租賃合同，只是叫法不同?！?/p>

　　“按照《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。所以業(yè)主所簽的合同，雖說有50年的使用權(quán)，但20年以后就失去了法律保障?！崩盥蓭熣f。

　　風(fēng)險提醒

　　入住后配套設(shè)施

　　以工業(yè)用地為標(biāo)準(zhǔn)

　　因為樓盤的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，業(yè)主入住后會遇到一系列“衍生問題”。李文華律師說：“業(yè)主拿不到個人獨立產(chǎn)權(quán)，除了不能向銀行進(jìn)行貸款，戶口也不能遷入。”此外，水、電、煤等日常使用也將按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費，水費單價要2元，電費白天單價1.06元，晚上也要0.5元，基本比民用的水電費貴了一倍。

　　另外，小區(qū)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)也有所不同，“比如住宅小區(qū)的綠化率一般在30%以上，而根據(jù)《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條中的有關(guān)規(guī)定，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。綠地覆蓋面積少可能會影響入住后的舒適度?！崩盥蓭熣f，“此外諸如鍛煉器械等小區(qū)配套設(shè)施也不完善。簡單說來，工業(yè)性質(zhì)土地造房出售不符合居住標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　而采訪中，置業(yè)顧問也向記者說明了樓盤內(nèi)的綠化不多，“地面上需要為停車位留出空地，所以綠化面積相應(yīng)就少了?！倍粢憻?，置業(yè)顧問指著圍墻對面一處空地表示，“那兒有公共的運動器械，業(yè)主可以使用?！?/p>

　　沒有產(chǎn)權(quán)證

　　要防開發(fā)商“?；印?/strong>

　　李律師表示，就算簽訂了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但因為沒有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主對所購買的房子沒有所有權(quán)，其實“主動權(quán)”還是在開發(fā)商手里。“現(xiàn)在房子還是期房，要到明年4月底才能交房，如果開發(fā)商經(jīng)營不善，一旦發(fā)現(xiàn)運作不下去攜款潛逃，憑著一紙使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，業(yè)主很難維權(quán)。有的開發(fā)商也會做‘一女多嫁’的事情，將一套房子賣給多位業(yè)主，分別簽合同。如果真的遇到這種情況，業(yè)主也只能認(rèn)栽?！?/p>

　　此外，李律師認(rèn)為，在入住后業(yè)主也要面臨一定的風(fēng)險，“如果開發(fā)商因為經(jīng)營欠了別人的錢難以歸還，對方有權(quán)將房子進(jìn)行拍賣，開發(fā)商在急需用錢的情況下也可以把房子作為抵押。業(yè)主沒有產(chǎn)證，就只能處于被動地位?！?/p>

　　合同到期后房子

　　歸屬問題成“未知數(shù)”

　　李律師指出，如果業(yè)主購買的是70年有產(chǎn)權(quán)的房子，到期后是自動無償續(xù)期的?！案鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

　　“而若購買的是‘三盛公寓’樓盤，因為沒有產(chǎn)權(quán)，50年后的房子歸屬問題就成了‘未知數(shù)’。”李律師說?？v然樓盤的置業(yè)顧問肯定了“50年后房子還是你的”，但李律師認(rèn)為開發(fā)商的說法沒有依據(jù)和效力，工業(yè)用地50年使用期屆滿后的續(xù)期問題和房屋歸屬問題有待法律法規(guī)作出進(jìn)一步規(guī)定，但基本上是要補交土地出讓金的?！傲硗?，如果在未來50年內(nèi)房屋出現(xiàn)拆遷、收回等各種狀況，在補償利益等方面業(yè)主很難維護(hù)自己的權(quán)益?！?/p>