取得土地環(huán)節(jié)的稅務籌劃

如何規(guī)避城鎮(zhèn)土地使用稅？推遲土地使用稅納稅時間

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）文件第二條規(guī)定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，由受讓方從簽訂合同的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/P>

關于明確房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關業(yè)務問題的通知遼地稅函【2011】225號

按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）的有關規(guī)定，對由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定的時間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應與出讓者簽訂補充協(xié)議，重新明確交付土地的時間；也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時間。經主管地方稅務機關確認后，可按補充合同或政府有關部門證明的時間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生的時間。

減免土地出讓金如何處理企業(yè)所得稅與土地增值稅？

企業(yè)所得稅：財稅[2011]70號：專項用途財政性資金所得稅處理

企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，要可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除，比如同時符合以下條件：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

土地增值稅：

案例：某房開公司應支付土地出讓金5000萬元，政府以財政獎勵方式返還3000萬元。

政府獎勵該企業(yè)招商引資3000萬元，欠該企業(yè)，后該企業(yè)拿地，直接抵付政府欠款，付土地出讓金2000萬元。

取得土地環(huán)節(jié)的契稅問題？什么易忽略而產生涉稅風險？

房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

《最高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[2003]6號）文件第一條規(guī)定：“破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業(yè)破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置?！钡诙l規(guī)定：“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權?！?/P>

取得的在建工程如何處理？土地增值稅如何確認原值，可以加計扣除嗎？

取得的在建工程，憑發(fā)票據(jù)實扣除，且可以加計扣除。

但取得在建工程后必須實質從事房地產開發(fā)，

如果取得在建工程，僅是精裝修？爾后出售

如何計繳印花稅，哪些合同不應當貼花，而哪些合同要貼花，為什么？

     根據(jù)《關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）規(guī)定：“產權轉移書據(jù)”稅目中“財產所有權”轉移書據(jù)的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。此處的動產具體指什么？是否包括貨幣資金？如不包括，則以貨幣資金對外投資不繳印花稅，對否？

     動產是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物，一般指金錢、器物等，與不動產相對。因此貨幣資金屬于動產范疇，以貨幣資金對外投資入股雖然需要工商部門辦理驗資手續(xù)，但并不需要辦理所有權轉移書據(jù)，因此不需要申報繳納印花稅，但接受投資的企業(yè)應就增加的實收資本與資本公積-溢價之和申報繳納印花稅，如果動產或不動產需要辦理產權轉移書據(jù)，則兩個稅目都需要貼花完稅。

      印花稅暫行條例細則第八條：以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應按規(guī)定貼花。可見納稅時間為會計年度。

      舉例：某企業(yè)年初實收資本1000萬，資本公積500萬，3月份增資500萬，7月份減資200萬，年末實收資本1300萬，資本公積500萬。

      如果按年度計算，當年年末即次年年初實收資本與資本公積合計1800萬，當年年初實收資本與資本公積合計1500萬，應納印花稅300萬×0.05%=1500元。

      如果錯誤的按照增資后即納稅，則企業(yè)應納500萬×0.05%=2500元，減資部分不允許退稅，所以多交1000元。

      公司注冊資本1000萬，實收資本300萬。分次注資。印花稅按1000萬征還是300萬征？

    根據(jù)《國家稅務總局關于資金帳薄印花稅問題的通知》（國稅發(fā)﹝1994）025號）文件規(guī)定：“生產經營單位執(zhí)行兩則后，其記載資金的帳薄的印花稅計稅依據(jù)改為實收資本和資本公積兩項的合計金額?！币虼藨斁彤斈昴瓿鯇嵤召Y本與資本公積之和與去年年初實收資本與資本公積之和的增加數(shù)貼花。如你公司當年實收資本只增加300萬，則只就300萬元貼花，而不是按注冊資本1000萬貼花，因為1000萬元注冊資本并不體現(xiàn)在帳薄中，帳薄中只體現(xiàn)實收資本（或股本）與資本公積。

      某房地產產公司預簽一個合同，但過了一段時間后由于市場行情發(fā)生變化，又和對方改簽了一份合同，是就兩份合同都貼花還是說，因為合同實質上都是一份合同，修改后的合同就不要貼花了？

      已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，其增加部分應當補貼印花稅票。已貼用的印花稅票不得重用（理解就是多貼印花稅票不得申請退稅或抵用），如果修改后金額少了，對不起，也不退稅，即使這份合同最后沒兌現(xiàn)，對不起你了，一律不予退稅。為什么要這么做呢？主要是考慮到印花稅票已畫銷。對已履行并貼花的合同，只要不另簽合同，哪怕實際結算數(shù)額和合同有誤，也不補貼花。

     現(xiàn)在許多企業(yè)因為計算錯誤，導致印花稅多交了，印花稅多交是否真的不可以退嗎？

     多貼印花稅票是不可以申請退稅或抵稅的，但核定征收印花稅開具的是完稅憑證，根據(jù)征收管理法相關規(guī)定，納稅人發(fā)現(xiàn)多繳的稅款，可以在三年內要求稅務機關予以退還，如果是稅務機關發(fā)現(xiàn)的，應當立即退還，而無三年的限制。因此如果是以完稅憑證交納的印花稅，符合條件情況下是可以退還的。

股權投資取得的土地，土地增值稅如何處理？

關于加強以房地產投資暫免征收土地增值稅管理的通知

國稅函［2010］888號

《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》下發(fā)以來，各地稅務機關在貫徹執(zhí)行中，對第一條關于以房地產投資的土地增值稅暫征收工作中，出現(xiàn)標準不統(tǒng)一的問題，增加了稅企認識分歧，經研究決定，作如下規(guī)定：    企業(yè)以房地產進行投資、聯(lián)營，凡符合暫免征收土地增值稅的納稅人，應按土地增值稅清算程序的規(guī)定，完成土地增值稅清算，憑投資協(xié)議及相關評估資料，報主管地稅機關備案，暫免征收土地增值稅。    被投資、聯(lián)營企業(yè)對上述房地產再轉讓時，應通知投資企業(yè)繳納該房地產暫免之土地增值稅，并憑投資企業(yè)該投資房地產土地增值稅完稅證明復印件、投資企業(yè)主管稅務機關出具的《土地增值稅暫免征收稅款已納稅證明》（見附件），作為土地增值稅扣除憑證，按投資企業(yè)確認的投資收入額扣除。凡不能取得上述憑證者，該房地產土地增值稅扣除額一律以0元計算。

拆遷安置的土地增值稅處理？回遷房和安置房有何區(qū)別？

1、本項目房地產安置回遷戶
房地產企業(yè)利用建造的本項目房地產安置回遷戶的，其稅務處理為：
（1）安置用房應該視同銷售，確認土地增值稅的應稅收入，根據(jù)“國稅發(fā)[2006]187號”規(guī)定，安置用房的視同銷售收入按下列方法和順序確認：
  A 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；B由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。
  視同銷售收入同時，相應的安置房建造支出可以獲得加計扣除。在確認安置用房的視同銷售收入后，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

某房地產企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。

①拆遷補償費支出=5000×0.8=4000萬元

②單位可售面積土地增值稅計稅成本

=【20000+（8000+4000) 】×1.2÷80000=0.48萬元

③視同銷售所得=4000-0.48×5000=1600萬元

④項目實際所得=8000×(80000-5000)-28000=32000萬元

⑤項目稅收所得=8000×80000-【20000+（8000+4000) 】×1.2=25600萬元

（1）異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；（與原地安置少了收入表述）

視同銷售收入100萬，屬于異地項目的收入，拆遷補償費因為異地安置，但文件規(guī)定由本項目負擔，看來這視同拆遷補償費100萬只能由本項目來分攤，導致收入與成本歸屬于兩個項目。

（2）異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

購入房屋應由賣方與拆遷戶簽訂售房合同，房開企業(yè)代付房款，不能由房開企業(yè)先買房再送給拆遷戶，導致契稅問題。

原地安置，安置房即回遷房，異地安置，安置房非回遷房，回遷房建造支出作為取得土地使用權的成本而非建安成本，而安置房建造成本顯然是不能作為取得土地使用權的成本的。

安置房往往有轉讓的限售期，而且政府往往進行限價，所以以房換房的拆遷補償視同銷售時不宜以同期同類的商品房作為參照值，應當以政府的限定價作為視同銷售收入與視同拆遷補償費。

開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務籌劃

合作開發(fā)土地增值稅處理

甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）與乙經濟開發(fā)公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產項目，甲公司負責投入資金及全部開發(fā)活動，乙公司將其所有的土地使用權投入該項目，建成后乙公司分得30%的房產（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產。后經協(xié)商，乙公司將分得房產的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價款1200萬元，其余4000平方米商鋪自用，并開具轉讓土地使用權的發(fā)票給甲公司。

若乙公司只取得房屋自用，根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。因此，對乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產轉讓應首先按轉讓土地使用權計算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產當時的公允價值作為轉讓土地使用權的收入，

再對轉讓的房產按轉讓舊房及建筑物征收土地增值稅。

對甲公司來說，相當于用其建好的房產換取土地使用權，其應將分給乙公司房產的公允價值計入開發(fā)成本，并將該部分公允價值計入銷售收入。

若乙公司將土地使用權作價投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發(fā)該項目，根據(jù)財稅〔2006〕21號文件的規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應按規(guī)定繳納土地增值稅。所以，應將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價或評估價作為轉讓收入，按轉讓土地使用權計算其應繳土地增值稅。對甲公司來說，應將乙公司投入的土地協(xié)議價或評估價作為取得土地使用權的成本在清算土地增值稅時予以扣除。

若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產，如例中所述，乙公司得到1200萬元現(xiàn)金及4000平方米商鋪，根據(jù)財稅字〔1995〕48號文件的規(guī)定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現(xiàn)金應征收土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司應進行如下處理：
（一）對于乙公司取得的現(xiàn)金部分，應按照配比原則，與取得土地使用權的成本配比計算土地增值稅。如乙公司獲取的房產公允價值為2000萬元，而該地塊土地使用權成本為1600萬元，在不考慮其他稅費的情況下，則允許扣除的土地使用權成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬元）。
（二）對于分得的房產部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對外銷售后再分別按轉讓土地使用權和銷售舊房繳納土地增值稅。
對于甲公司，應將分給乙公司的現(xiàn)金加上房產的公允價值作為取得土地使用權的成本計入扣除項目，同時將房產的公允價值作為銷售收入計算應繳納土地增值稅。

對于以下合作建房形式開發(fā)房地產項目的，如何確認有關收入和扣除項目金額問題　

　（一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權，出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）?！　τ谏鲜龀龅胤揭赞D讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權的，按“187號文”第三條第一項確認收入，對于出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）的，按“187號文”第三條第一項分別確認收入和取得部分土地使用權所支付金額。 

出地方以土地使用權（房地產）、出資方以貨幣資金作價入股成立合營企業(yè)，從事房地產開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產的。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為取得土地使用權所支付金額；對于出地方，以土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為轉讓土地使用權（房地產）所取得收入?！　「鶕?jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權（房地產）作價入股，成立合營企業(yè)從事房地產開發(fā)的，應征收土地增值稅。

一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產項目，項目公司成立前為該項目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項目清算時予以扣除。

基礎設施費和建筑安裝費的區(qū)別

　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、

照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

代收燃氣有線費用的理解與合理運用

室內戶主必須是業(yè)主

室外戶主必須是開發(fā)商

前者不可加計扣除

后者可以加計扣除

代收費用的界定（詳見蘇地稅函2011年81號）

營銷設施建造費的企業(yè)所得稅與土地增值稅區(qū)別

利用開發(fā)產品的營銷設施建造費

利用會所的營銷設施建造費

臨時建造的營銷設施建造費

租入的營銷設施建造費

房地產開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產開發(fā)費用；對在銷售商品房內既作樣板房又作為開發(fā)產品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產開發(fā)成本。

在企業(yè)所得稅計算時，企業(yè)營銷設施的建造費計入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用。國稅發(fā)[2009]31號第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。而在計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費應作為銷售費用處理，不計入開發(fā)成本中，不允許作為加計扣除的基數(shù)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條關于扣除項目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

地下人防設施、地下車庫、地面車位的不同處理

武漢市地方稅務局規(guī)定：

　　　對于停車場（庫），僅轉讓使用權或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應按規(guī)定計算收入，并予扣除合理計算分攤的相關成本、費用。

另外一種規(guī)定：視同租賃，相關成本予以保留

 車庫是報建時單獨的嗎？

    1、設計時沒有車庫，根據(jù)《人民防空法》用地下室等部位借用改建成的。這樣只能是出租。不繳納土地增值稅；
2、根據(jù)《人民防空法》和其他規(guī)定等規(guī)定面積設計的車庫，報建時是配套設施。這樣使用權屬于業(yè)主，開發(fā)公司只能收管理費，不繳納土地增值稅；
3、設計有專門的獨立停車場或者車庫，報建時是經營出售的。這樣和其他房屋一樣計算收入和成本，繳納土地增值稅。

開發(fā)間接費用與開發(fā)費用的聯(lián)系與區(qū)別及正確運用

      例1：A房地產開發(fā)企業(yè)采用《企業(yè)會計準則》，2007年1月開發(fā)B小區(qū)項目，2010年1月小區(qū)項目竣工后辦理結算手續(xù)，6月份全部銷售完畢申請土地增值稅清算，清算項目即為B小區(qū)項目，2007年1月-2010年1月取得土地使用權的所支付的金額及房地產開發(fā)成本共計8200萬元，其中1200萬元為計入房地產開發(fā)成本的工商銀行利息，這個期間計入財務費用的利息支出為250萬元，2010年2月至申請土地增值稅時點發(fā)生的財務費用200萬元。

      土地增值稅是對項目征稅，因此1200萬元計入開發(fā)成本中的利息由于能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，可以據(jù)實扣除，同期其他房地產開發(fā)費用包括財務費用250萬元只能按（8200-1200）*5%=350萬元計算扣除，而項目竣工后的利息費用200萬元因為與項目無關且在項目建設期間已允許扣除350萬元其他開發(fā)費用，因此200萬元利息支出不得扣除。

      例2：B房地產開發(fā)企業(yè)采用《企業(yè)會計制度》，2007年1月開發(fā)C小區(qū)項目，2010年1月小區(qū)項目竣工后辦理結算手續(xù)，6月份全部銷售完畢申請土地增值稅清算，清算項目即為C小區(qū)項目，2007年1月-2010年1月取得土地使用權的所支付的金額及房地產開發(fā)成本共計7000萬元，同期財務費用共計1450萬元，其中1200萬元為計入房地產開發(fā)成本后又結轉入財務費用的工商銀行利息，其它與C小區(qū)無關的費用化利息支出為250萬元，2010年2月至申請土地增值稅時點發(fā)生的財務費用200萬元。

      1200萬元利息支出雖然計入財務費用，但由于其在當初核算時先分攤計入開發(fā)成本-C小區(qū)項目，爾后結轉入財務費用的，也即可以做到按房地產項目計算分攤，因此可以據(jù)實扣除，其他利息支出與銷售費用、管理費用一起按7000萬元的5%即350萬元計算扣除，2010年2月后發(fā)生的財務費用與項目無關且在項目建設期間已給予房地產開發(fā)費用5%比例的扣除，因此200萬元利息支出不得扣除。

廣州

　四、關于如何區(qū)分開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中管理費用的問題　　開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中管理費用應按照有關企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產開發(fā)費用，按規(guī)定的比例計算扣除。

《關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號）第四條第一款“房地產開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)生利息費用，即利息支出為零，其他房地產開發(fā)費用《實施細則》第七條第（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％計算扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。

會所成本及售樓部裝修費等正確處理

會所未必全是配套設施（廣州）

187號第四條第（三）項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

　　一、房地產企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

　　二、房地產企業(yè)在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。

三、房地產企業(yè)利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：

    1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。

    2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

    3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

取得發(fā)票的注意點，真票假開、假票假開，假票真開，真票真開的問題

真票假開（房地產企業(yè)的故伎）

假票假開

假票真開

真票真開

稅務如何相處？

甲供材，乙施工，

1、甲自產材料用于在建工程，乙施工，甲增稅視同銷售借在建工程，貸產成品，貸應交增值稅銷項，不開發(fā)票，乙方需將材料并入營業(yè)稅計稅依據(jù)，僅開具工費發(fā)票

2、甲外購材料用于在建工程，乙施工，甲外購材料進項稅不得抵扣，乙方需將材料并入營業(yè)稅計稅依據(jù)，僅開具工費發(fā)票

甲不供材，乙自產材料并提供勞務，提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的行為； 分別開票，分別征稅；

甲不供材，乙外購材料并提供勞務，一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅。

甲供設備不交稅，乙供設備要交稅！建設方提供的設備的價款不包括。

關于提供建筑業(yè)勞務同時銷售自產貨物開具發(fā)票問題的通知

粵地稅函〔2009〕640號 

發(fā)文日期：2009-08-04  各市地方稅務局：

    根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額。因此，納稅人提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的混合銷售行為，只就其繳納營業(yè)稅的應稅勞務營業(yè)額開具《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

綠化用地是否免征城鎮(zhèn)土地使用稅

在建期間，不得免稅

下列土地免繳土地使用稅：

（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地；

（六）學校、圖書館（室）、文化宮（室）、體育場（館）、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業(yè)自用的土地；

（七）財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地以及其他用地。

以房換房中的營業(yè)稅處理

等面積按成本核定

超面積按市價計算

以土地使用權投資，但不成立法人的處理

　1.換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

  2.換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

約定分配利潤，但不成立法人，如何處理

1. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

約定分配房屋，但不成立法人，如何處理

凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

共同成本如何分攤

企業(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法。其中，土地成本一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配；借款費用按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

土地增值稅項目清算時，對于清算單位共同負擔的扣除項目分攤方法相對簡單，且可由納稅人自行選擇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。因此，在主管稅務機關沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項目分攤方法。

代扣營業(yè)稅與預提所得稅的聯(lián)系與區(qū)別

境外設計代扣營業(yè)稅，

不代扣預提所得稅

預提所得稅的范疇：股息，利息，特許權使用費，租金，財產轉讓收益

銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃

誠意金問題

預收帳款的理解

第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

　　納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

收入確認矩陣

     開發(fā)商    合同價PK買斷價           收入額

1     參與            大于                   合同價

2     參與            小于                   買斷價

3    不參與          大于                   買斷價

4    不參與          小于                   買斷價

超基價分成    矩陣

開發(fā)商      合同價PK基價       收入額

 參與               超                合同價

 參與            不超                基價

不參與             超                基價+分成

不參與           不超               基價

銷售傭金的合法合理處理

《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕29號）

房開企業(yè)賣房140萬，支付中介機構傭金20萬，房開企業(yè)實得120萬，業(yè)主實付140萬。

營業(yè)稅收入140萬，契稅計稅依據(jù)140萬，傭金可能面臨企業(yè)所得稅納稅調整。

房開企業(yè)賣房120萬，業(yè)主實付140萬，向房開企業(yè)關系人支付傭金20萬，

營業(yè)稅收入120萬，契稅計稅依據(jù)120萬，關系人因系個體，難以征管，偷了難補罰

低價售房是否一定要調整，是否一定要補稅要處罰？

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置賬簿的； 

(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的；

(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(四)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(五)發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的

(六)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

銷售環(huán)節(jié)中何時確認城鎮(zhèn)土地使用稅終結時點

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》

（財稅〔2008〕152號）文件第三條規(guī)定：“納稅人因房產、土地的實物權利狀態(tài)發(fā)生變化而終止房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末?！?/P>

　房地產企業(yè)占地期間必須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而其商品房作為存貨，在實物或權利狀態(tài)未發(fā)生改變時，不需要繳納房產稅。

銷售環(huán)節(jié)中的自用商品房土地增值稅如何處理

大產權和小產權的關系

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

分期開發(fā)中未完工配套設施土地增值稅如何處理

對分期開發(fā)房地產項目確認清算單位問題　　對于分期開發(fā)房地產項目，以分期項目作為清算單位。如分期項目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時應將符合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。

根據(jù)《關于貫徹<財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知>的補充意見》（穗地稅發(fā)[2006]167號）第一條規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房內建筑面積120平方米或單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下的為普通標準住宅。

分期開發(fā)房地產項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時如何計算分攤取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費問題　　對于能夠按各分期項目土地面積劃分清楚的，直接分攤各分期項目取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費；　　對于不能直接按各分期項目土地面積劃分清楚的，應按照下列方法和順序計算分攤土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費：　　（一）按未清算分期項目和已按核定征收方式清算分期項目之間土地面積比例計算分攤取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費；　?。ǘ┌次辞逅惴制陧椖亢鸵寻春硕ㄕ魇辗绞角逅惴制陧椖恐g建筑面積比例計算分攤取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費。

分期開發(fā)房地產項目，各清算單位扣除項目計算分攤方法一致性問題　　分期開發(fā)房地產項目各清算單位扣除項目計算分攤方法應保持一致性。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目清算時，只就實際支付的款項且可提供合法有效憑證部分分攤扣除。其分攤方法一般掌握為在不同期項目之間按占地面積計算分攤，在同一期項目內按建筑面積計算分攤。公共配套成本費用未發(fā)生的，不得預提公共配套的成本費用，待實際發(fā)生時，在發(fā)生當期清算時計算扣除。　?。ǘ┓康禺a開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的項目所共同擁有的公共配套設施，先按不同項目占地面積計算分攤，再按清算項目內建筑面積計算分攤。

代收費用的合理籌劃

（一）代收稅款，不計入銷售收入?！　。ǘ┐块T收取各項費用，根據(jù)《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號］第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓房地產收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用?！　“?、關于房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時交納的堤圍防護費（1998年1月1日前為防洪工程維護費）視同為轉讓房地產有關的稅金準予扣除。

營業(yè)稅

條例第五條所稱價外費用，包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、待墊款項以及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費（三個條件）

     1、由國務院或者省級政府批準設立的政府性基金，由國務院或者省級政府及其財政、價格主管部門批準設立的

        行政事業(yè)性收費。

     2、收取時開具省級以上部門印制的財政票據(jù)。

     3、所收款項全額上繳財政。

銷售環(huán)節(jié)的個人所得稅注意點

個人所得稅問題

其它所得

偶然所得

工資薪金所得

勞務報酬所得

股息紅利利息所得

分給政府開發(fā)產品補償款項如何處理

例：某企業(yè)賣房給拆遷戶，拆遷戶共付100萬，其中40萬交給政府，另60萬交給開發(fā)商，問如何處理？

質量保證金問題

房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例工程款，作為開發(fā)項目質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除?！　≡蛾P于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號）第二條第六款“房地產開發(fā)企業(yè)未足額付款但已取得發(fā)票的工程質量保證金，按不超過建設工程款5％的比例計算扣除。其他未付款雖已取得發(fā)票的，但在計算扣除項目金額時不允許扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。

實際支付與實際發(fā)生的關系

土地出讓金未支付能否扣除？

建安成本未支付能否扣除？

廣州必須分開清算

關于同一項目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分別清算的問題　　依據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）要求，同一項目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，進行清算時，應分別計算增值額、增值率，分別核算土地增值稅。

稅務稽查中對房地產行業(yè)檢查的關注點與突破口

稽查案例例舉：

1、某房開企業(yè)建安成本真票假開

2、某房地產企業(yè)開發(fā)教育用地低出讓金

3、某房地產企業(yè)退房

房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定