前言

　　2009年內(nèi)蒙上市公司金宇公司前往深圳考察數(shù)家商業(yè)管理公司，看過(guò)很多外表華麗的公司，寬敞的辦公室，氣派的會(huì)議室，到了深圳新摩爾公司場(chǎng)地狹小，領(lǐng)導(dǎo)們略感失望，楊寶民先生見狀說(shuō)山溝里有馬列，真正的商業(yè)地產(chǎn)一流高手的應(yīng)該在現(xiàn)場(chǎng)上去伯樂(lè)賽馬，金宇公司的領(lǐng)導(dǎo)看過(guò)深圳新摩爾商業(yè)管理公司的案例和楊寶民先生專著后，說(shuō)其他公司的圖書大部分是拼湊的，一大堆人組成編委會(huì)編輯，楊總的商業(yè)地產(chǎn)專著是自己和江總花費(fèi)八年心血完成的，我們歡迎有真才實(shí)學(xué)的專家到內(nèi)蒙服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目.2009年楊寶民先生如期來(lái)到美麗的呼和浩特指導(dǎo)項(xiàng)目，五天指導(dǎo)后，金宇集團(tuán)比較滿意，楊寶民先生走后支付了相關(guān)專家費(fèi)用，形成一個(gè)雙贏的合作.

　　通過(guò)初步考察與消化市場(chǎng)調(diào)研資料，呼和浩特?zé)煆S項(xiàng)目適合定位為城市商業(yè)綜合體，而不是簡(jiǎn)單地定位為大體量購(gòu)物中心單一物業(yè)，通過(guò)商業(yè)和酒店帶動(dòng)煙廠和其他兩個(gè)地塊的整體物業(yè)價(jià)值提升。從戰(zhàn)略上配合金宇集團(tuán)下屬置業(yè)公司從住宅開發(fā)商業(yè)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)商。從完全以來(lái)物業(yè)銷售到形成租賃與經(jīng)營(yíng)物業(yè)為主的贏利模式轉(zhuǎn)型。

　　在煙廠地塊與金宇廣場(chǎng)以及堿灘地塊價(jià)值最大化方面，我們重視系統(tǒng)論在綜合體價(jià)值最大化方面的應(yīng)用，通過(guò)總結(jié)六本木以及國(guó)內(nèi)數(shù)個(gè)綜合體項(xiàng)目策劃與招商經(jīng)營(yíng)實(shí)踐,我們通過(guò)五種方法提升價(jià)值和優(yōu)化功能.

　　 1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋找酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。

　　 2.在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價(jià)值得到最佳發(fā)揮。

　　 3.通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進(jìn)一流的主力百貨商場(chǎng)，最后引進(jìn)大賣場(chǎng);招商順序是讓對(duì)項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個(gè)城市商業(yè)綜合體物業(yè)價(jià)值。

　　 4.通過(guò)主題文化的創(chuàng)新,提升整個(gè)物業(yè)的品味和價(jià)值。

　　 5通過(guò)規(guī)劃城市綜合體的視覺(jué)形象，做好視覺(jué)形象與裝修設(shè)計(jì)的銜接工作，提升整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

　　一、 呼和浩特市場(chǎng)分析

　　1.市場(chǎng)專題分析-酒店市場(chǎng)分析

　　呼和浩特市五星級(jí)酒店規(guī)模情況表

　　前期調(diào)研中，南區(qū)缺乏五星酒店。同時(shí)認(rèn)為寫字樓可以容納6萬(wàn)平方米左右的體量。

　　單單以煙廠地塊設(shè)立五星酒店，提升物業(yè)價(jià)值是有限的。如果能夠從三塊地全局思考，對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值帶動(dòng)是較大的。其次，五星酒店對(duì)于名品招商有較大帶動(dòng)作用，對(duì)于形成綜合體的復(fù)合功能具有較大價(jià)值。

　　2.商業(yè)專題分析

　　中山路無(wú)疑是呼市最大的商業(yè)中心，這里商鋪云集，大批的商家在這里駐扎，是呼市名副其實(shí)的商業(yè)街，但是呼市的商業(yè)圈不只這一處，火車站，鼓樓等地也正在崛起。

　　據(jù)了解，今年上半年首府商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房銷售面積4.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了47.69%;銷售金額32406萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了97.81%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房期房預(yù)銷售面積0.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了3.94%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置一年以上的面積為32.01萬(wàn)平方米，同比下降了17.84%。而同期，商品房住宅現(xiàn)房銷售面積是48.58萬(wàn)平方米，同比下降了17.41%;期房住宅預(yù)銷售面積25.97萬(wàn)平方米，同比下降了30.41%;商品住宅空置一年以上面積178.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了71.14%。透過(guò)這些數(shù)據(jù)分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：呼和浩特市商業(yè)中心的品位將會(huì)得到不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)潛在需求巨大，發(fā)展空間及前景良好。

　　目前在首府呼和浩特，已經(jīng)或即將投入運(yùn)營(yíng)的大型購(gòu)物中心包括維多利國(guó)際購(gòu)物中心、海亮廣場(chǎng)等，在建的有城東的大商匯、城南的保全莊，以及不久前以大手筆入駐呼和浩特的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

　　雄踞在中山西路的維多利國(guó)際購(gòu)物中心一直以來(lái)是中山路商圈的地段標(biāo)志，成為一名副其實(shí)的“商業(yè)霸主”，但是隨著海亮廣場(chǎng)的橫空出世，不僅為呼和浩特古老商圈注入了新的活力，還大大提升了中山路的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，為日后商業(yè)格局的有序快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)，以后的中山商圈即將進(jìn)入兩強(qiáng)爭(zhēng)霸的時(shí)代。當(dāng)然這只是商圈內(nèi)部的局部競(jìng)爭(zhēng)，與呼和浩特其他商圈相比，中山路商圈雖然有巨大的人流優(yōu)勢(shì)，但是擁擠的交通難題在一定程度上制約著它的長(zhǎng)足發(fā)展，這也是維多利國(guó)際購(gòu)物中心和海亮廣場(chǎng)必須共同面對(duì)的難題。因此在未來(lái)的中山路商圈，我們不僅可以看到二者之間的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還能看到二者會(huì)攜手為解決交通擁堵問(wèn)題齊心協(xié)力，畢竟只有把蛋糕做大了才能為爭(zhēng)取更多的份額奠定基礎(chǔ)。

　　與海亮廣場(chǎng)走的路徑不同的是進(jìn)駐呼和浩特不久的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沒(méi)有把眼光停駐在呼市傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展的格局上，而是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上緊緊扣住了呼和浩特未來(lái)城市東移的發(fā)展前景。做出這樣的投資選擇，不僅彰顯了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銳利的商業(yè)目光，更折射出萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)呼和浩特未來(lái)商業(yè)發(fā)展前景充滿信心。

　　萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目對(duì)我們有兩個(gè)重要的啟發(fā)，第一在策劃和設(shè)計(jì)方面需要一流團(tuán)隊(duì)，需要加大前期投入力度。第二形成了以五星酒店和商業(yè)帶動(dòng)的成熟贏利模式。

　　在火車站商圈一場(chǎng)巨大變化也在醞釀之中，據(jù)了解，內(nèi)蒙古盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將在未來(lái)的幾年里投資15億傾力打造盛業(yè)商品交易總部基地，充分整合商家資源，呈現(xiàn)出新的LOFT公寓、酒店式公寓、住宅、寫字樓等產(chǎn)品形態(tài)。屆時(shí)，火車站商圈的批發(fā)市場(chǎng)商品檔次普偏較低，建筑規(guī)劃存在諸多安全隱患，缺乏停車場(chǎng)、卸貨區(qū)等配套設(shè)施的盲區(qū)將完全被清掃。

　　一大批商業(yè)中心入住呼和浩特并不是一種偶然而是擁有其潛在的生命力。首先在于商業(yè)地產(chǎn)自身的投資魅力，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)有可能比住宅多一倍至數(shù)倍，堪稱豐厚。其次是首府呼和浩特居民的消費(fèi)力強(qiáng)勁，許多有實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)的開發(fā)商在呼和浩特較容易獲得豐厚回報(bào)。再者就是呼和浩特市政府通過(guò)制定現(xiàn)代文化旅游城市發(fā)展規(guī)劃，加大了文化活動(dòng)推廣和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，提高了呼和浩特的城市知名度，增加了開發(fā)商及商家來(lái)呼和浩特投資的信心。

　　二、物業(yè)組合方案

　　1.原呼市卷煙廠位于呼和浩特市玉泉區(qū)錫林南路和鄂爾多斯大街十字路口西南側(cè)，規(guī)劃用地面積123.76畝，換算為97665平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)、居住，容積率為不大于4.1。煙廠地上總建筑面積33.83 萬(wàn)平方米。 地下停車為兩層16萬(wàn)平方米 商業(yè)和附屬設(shè)施2萬(wàn)平方米。

　　煙廠地塊比例設(shè)想 (現(xiàn)場(chǎng)修訂)

　　我們只是給出一個(gè)假設(shè)的比例，根據(jù)市場(chǎng)反饋，調(diào)整具體物業(yè)體量。

　　能否將學(xué)校配套用地放在堿灘地塊? 這樣更有利于提升總體價(jià)值。

　　金宇廣場(chǎng)地塊105.4 容積率 按照4.1考慮 ，建筑面積為28.7萬(wàn)平方米

　　第二 商業(yè)規(guī)劃方案構(gòu)思

　　地下交通初步設(shè)想示意圖

　　建議城市南側(cè)汽車從錫林郭勒南路進(jìn)入的車輛，通過(guò)地下通道-2層能夠方便到達(dá)西側(cè)的購(gòu)物中心。

　　建議在適當(dāng)時(shí)機(jī)對(duì)呼市南區(qū)進(jìn)行整體城市設(shè)計(jì)和區(qū)域功能研究，更好為煙廠城市綜合體項(xiàng)目聚集高消費(fèi)人流。

　　2.購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)的商業(yè)規(guī)劃

　　金宇廣場(chǎng) 2萬(wàn)平方米商業(yè) 建議為專業(yè)主題商場(chǎng)，例如高檔家居和餐飲洗浴等，出租或出售。

　　3.總體布局示意圖 附圖

　　第三 項(xiàng)目贏利模式設(shè)計(jì)

　　利用華聯(lián)現(xiàn)有商業(yè)，增加互補(bǔ)的業(yè)態(tài)，建立新的商業(yè)街區(qū)與中高檔購(gòu)物中心，通過(guò)購(gòu)物中心和酒店提升整個(gè)物業(yè)的銷售價(jià)格，特別是通過(guò)公寓和寫字樓以及高尚住宅銷售收回項(xiàng)目投資，保留優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期收租。擁有可銷售的商業(yè)街區(qū)，提升企業(yè)變現(xiàn)能力。

　　住宅不含稅金和營(yíng)業(yè)費(fèi)用為每平方米2614元

　　總造價(jià)地上15.28億元+地下造價(jià)3.25億元+3.65億元=22.18億元

　　關(guān)于銷售價(jià)格 周邊高尚住宅銷售為4700元，萬(wàn)達(dá)寫字樓銷售為8500元。

　　沉淀資金4. 6億元 如果爭(zhēng)取地下-1層1萬(wàn)平方米給予產(chǎn)權(quán)證書，可以銷售1.5億元左右，沉淀資金只需要3.1億元。

　　售價(jià)說(shuō)明：高尚住宅有酒店和購(gòu)物中心帶動(dòng)因素，與對(duì)面4700米住宅相比，定價(jià)為6000元是合理的，前提是需要一流的設(shè)計(jì)，公寓定價(jià)為7000元 。與我們類似的長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目在五星酒店帶動(dòng)上原計(jì)劃銷售價(jià)格為6000平方米的公寓，最后實(shí)際銷售上升到1.6萬(wàn)元。如果公寓最終能夠銷售到0.9萬(wàn)元/平方米，那么就可以基本收回總投資。

　　項(xiàng)目保留的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為4萬(wàn)平方米五星級(jí)酒店 價(jià)值每平方米1.5萬(wàn)元計(jì)算， 價(jià)值6億元

　　保留地上購(gòu)物中心6萬(wàn)平方米 價(jià)值6億元 總計(jì)價(jià)值12億元。

　　如果五星酒店改成SOHO公寓建設(shè)，那么公寓成本部分計(jì)算為4000元，為1.6億元 ，總造價(jià)可以降低到23.1-2.4=20.7億元

　　銷售價(jià)格預(yù)計(jì)如下

　　20.7-18.8=1.9億元 沉淀1.9億元資金得到 價(jià)值8億元以上的購(gòu)物中心。通過(guò)以上分析我們更加明白，我們兩個(gè)策略提升住宅價(jià)格，一個(gè)是控制合理的開發(fā)周期，第二是通過(guò)酒店和購(gòu)物中心提升住宅售價(jià)的必要性。

　　通過(guò)財(cái)務(wù)初步估算，我們給出降低資金沉淀的操作模式，可以將五星酒店和購(gòu)物中心以及寫字樓等部分(預(yù)計(jì)投資規(guī)模為10億元)物業(yè)劃分為成為獨(dú)立項(xiàng)目與外部合作，我方投入土地和前期策劃與設(shè)計(jì)等，外來(lái)投資方投入主要資金。

　　通過(guò)外部合作化解了資金壓力，同時(shí)對(duì)于我們?nèi)齻€(gè)地塊的住宅價(jià)值提升起到帶動(dòng)作用，一樣贏得戰(zhàn)略勝利。

　　以上根據(jù)政府要求和企業(yè)實(shí)際情況調(diào)整。

　　運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)案例

　　以五星酒店喜來(lái)登帶動(dòng)整個(gè)寫字樓的檔次，與名品購(gòu)物中心配合，開業(yè)后酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)良好，開房率在90%以上，寫字樓出租較好，少量公司全部出售，二手價(jià)格達(dá)到1.8萬(wàn)元。該案例對(duì)呼市有借鑒意義。

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目東臨城市主干道芙蓉路，北臨展覽館路，用地呈方形,地勢(shì)平坦，入口前設(shè)有1500平方米的主題廣場(chǎng)。

　　廣場(chǎng)造型獨(dú)特,多項(xiàng)設(shè)計(jì)創(chuàng)湖南第一，特別是商鋪內(nèi)運(yùn)河的設(shè)計(jì)營(yíng)造堪稱全國(guó)之最。醒目的雙塔建筑，其主塔樓138.7m、副塔樓127.8m。

　　基本情況：

　　項(xiàng)目總投資：5億人民幣

　　占總地面積：11308.17㎡(合16.964畝) 總建筑面積：17870.7㎡(合26.809畝)

　　建筑高度：99.7m(加頂層構(gòu)架高度達(dá)到137.8m)

　　層 高：3.3m

　　容 積 率：7.5

　　綠 化 率：31.2%

　　物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)

　　物業(yè)類型：寫字樓、公寓樓、住宅

　　價(jià) 格：寫字樓：26880平方米

　　公寓樓：27600平方米 價(jià)格從開盤的5000元/平米提升到1.8萬(wàn)元以上

　　住宅均價(jià): 10000元/平方米

　　辦公樓均價(jià): 8000元/平方米(不含裝修)

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià)： 30000元/平方米

　　停 車 位：502個(gè)，其中地上49個(gè)，地下453個(gè)

　　公共設(shè)施：

　　公 交 車：150、115、2、109、9、112、402、303路

　　公 園：烈士公園南大門

　　學(xué) 校：長(zhǎng)沙市一中

　　周邊商場(chǎng)：百盛商場(chǎng)、家樂(lè)福超市

　　醫(yī) 院：長(zhǎng)沙市第一人民醫(yī)院、湘雅醫(yī)院

　　項(xiàng)目的突出特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)：

　　1、建筑造型：采用雙塔建筑，兩棟塔樓因?qū)遣贾枚匀恍纬摄@石平面。

　　2、獨(dú)創(chuàng)水景運(yùn)用：大廈前設(shè)計(jì)1600多平方米大面積水系，水上為近1500平方米的橋面廣場(chǎng)，通過(guò)活水循環(huán)裝置，將水引入室內(nèi)，形成室內(nèi)運(yùn)河，貫穿酒店大堂、裙樓商場(chǎng)。并設(shè)計(jì)有水景文化墻、玻璃水幕、噴泉小品。項(xiàng)目總水景面積高達(dá)近2000平方米，是目前國(guó)內(nèi)CBD地區(qū)水景面積最大的項(xiàng)目。

　　3、架空花園會(huì)所：第六層全架空，使用功能為花園會(huì)所，設(shè)有湖南唯一室內(nèi)外貫通的恒溫泳池、時(shí)尚的膜結(jié)構(gòu)裝飾、網(wǎng)球場(chǎng)及其他休閑設(shè)施。

　　“運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)”四大國(guó)際商務(wù)業(yè)態(tài)：

　　1、白金五星級(jí)酒店

　　2、國(guó)際五星級(jí)寫字樓

　　國(guó)際五星級(jí)寫字樓高28層，約26880m2 ，單層面積約960m2

　　3、五星級(jí)國(guó)際公寓

　　五星級(jí)國(guó)際公寓高30層，約27600m2, 單層面積約920m2