抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突如何處理 ？抵押權(quán)首先是擔(dān)保物權(quán)，是以確保債務(wù)清償為目的的物權(quán)，以物的交換價(jià)值為內(nèi)容，不是利用標(biāo)的物本身的權(quán)利，而是專以取得標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利，所以，標(biāo)的物本身雖然已經(jīng)毀損、滅失，而代替該標(biāo)的物的交換價(jià)值仍存在的話，該權(quán)利即移轉(zhuǎn)到該代替物上。
    租賃權(quán)，是以支配物的使用價(jià)值為內(nèi)容，標(biāo)的物本身的瑕疵直接影響權(quán)利的行使，租賃權(quán)本身是通過(guò)債權(quán)合同取得，其性質(zhì)應(yīng)是債權(quán)，但為保護(hù)承租人的利益，法律賦予租賃權(quán)以物權(quán)性，即債權(quán)的物權(quán)化，“買賣不破租賃”的法諺充分體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)性。由于抵押權(quán)的存在并不以移轉(zhuǎn)物的占有為必要，且抵押權(quán)只就抵押物的價(jià)值具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因此，租賃權(quán)與抵押權(quán)可以并存于一個(gè)物上。已出租的標(biāo)的物可以抵押，已抵押的標(biāo)的物可以出租，究其原因在于出租人仍對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)，其有權(quán)處分其標(biāo)的物，只要租賃期限少于或等于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的期限，二種權(quán)利可以并存，并不發(fā)生沖突，但如租賃期限大于抵押期限時(shí)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)就會(huì)與租賃權(quán)發(fā)生沖突。
    商品是使用價(jià)值與交換價(jià)值的統(tǒng)一體。使用價(jià)值是交換價(jià)值的物質(zhì)承擔(dān)者，沒(méi)有使用價(jià)值就不能形成價(jià)值。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，商品價(jià)值的大小取決于生產(chǎn)商品時(shí)所耗費(fèi)的勞動(dòng)時(shí)間，但沒(méi)有使用價(jià)值或使用價(jià)值較小的商品，很難想象它會(huì)存在著多大的價(jià)值，因此，從某一程度而言，使用價(jià)值大小影響著交換價(jià)值的大小。租賃權(quán)是支配著物的使用價(jià)值的權(quán)利，出租人將其已出租房屋設(shè)定抵押(案例1)，對(duì)抵押權(quán)而言，必然會(huì)形成一種負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)因租賃權(quán)的存在勢(shì)必影響房屋的交換價(jià)值。正因?yàn)樽赓U權(quán)的存在確實(shí)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在著妨礙，二種權(quán)利存在沖突，而解決沖突的最佳方法就是抵押人依誠(chéng)實(shí)信用原則，盡善良管理人的義務(wù)，在把已出租房屋抵押給抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)履行告知義務(wù)，如抵押權(quán)人明知房屋存在租賃權(quán)仍同意抵押，說(shuō)明抵押權(quán)人自愿遭受不利益，如此可避免事后的權(quán)利沖突;但如抵押人未盡告知義務(wù)，致使房屋價(jià)值減少或者由于租賃權(quán)的存在取得房屋所有權(quán)的抵押權(quán)人無(wú)法入住房屋，對(duì)此損失，出租人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。
　　出租人將已出租的房屋進(jìn)行抵押，對(duì)抵押權(quán)人負(fù)有告知義務(wù)，但對(duì)承租人而言，是否也應(yīng)有告知義務(wù)呢?根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第48條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”，顯然出租人對(duì)承租人負(fù)有告知義務(wù)。然而，未履行告知義務(wù)，是否侵害了承租人權(quán)益，是否因侵害承租人權(quán)益而導(dǎo)致抵押合同無(wú)效?租賃合同中，承租人通過(guò)合同所取得的是對(duì)房屋的占有、使用的權(quán)利，抵押的設(shè)定并不以轉(zhuǎn)移占有為必要，因此對(duì)承租人而言并無(wú)損害;即使至債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第65條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！钡囊?guī)定，保持其租賃權(quán)的存在。因此，我們可以得出結(jié)論，已出租的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，出租人即使不履行告知義務(wù)對(duì)承租人而言也并無(wú)損害，不影響抵押合同的效力。
　　另一種情形就是，已抵押的房屋進(jìn)行出租(案例2)，因租賃期限超過(guò)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限，對(duì)抵押權(quán)必然會(huì)造成影響，所以，出租人應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人負(fù)履行告知義務(wù)。但是未履行告知義務(wù)，抵押權(quán)人能否主張租賃合同無(wú)效呢?最高院人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第66條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?，依據(jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，顯然，租賃合同應(yīng)為無(wú)效，因?yàn)槿绻赓U合同有效存在的話，那么依據(jù)“買賣不破租賃”，租賃關(guān)系仍然要約束受讓人。租賃合同無(wú)效的理由如下：一、由于抵押權(quán)設(shè)立在先，因而出租人與承租人簽定租賃合同時(shí)，應(yīng)知道租賃期限不能超過(guò)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限，否則會(huì)影響抵押權(quán)人的利益，而雙方置抵押權(quán)人的利益于不顧，惡意通謀訂立期限較長(zhǎng)的租賃合同，在此情況下，抵押權(quán)人可以雙方惡意串通損害第三人為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效;二、如承租人是善意的，也因?yàn)槌鲎馊斯室鈱?shí)施侵害抵押權(quán)人的抵押權(quán)構(gòu)成侵權(quán)為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效，因?yàn)槌鲎馊嗣髦O(shè)立租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)有妨礙。在已抵押的物出租的情況下，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則，抵押權(quán)人可以要求法院確認(rèn)租賃合同無(wú)效的方式來(lái)消滅租賃權(quán)，以解決二種權(quán)利的沖突。至于，抵押權(quán)人何時(shí)要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，是否只要抵押權(quán)人知道租賃權(quán)存在且租賃期限超過(guò)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限就可以主張?筆者認(rèn)為，除非確有證據(jù)證明出租人與承租人惡意串通損害抵押權(quán)人的利益外，應(yīng)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)主張確認(rèn)合同無(wú)效。因?yàn)榍謾?quán)行為的損害要求是現(xiàn)實(shí)的、確定的，在未至抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)尚不能確定租賃權(quán)是否必然有損抵押權(quán);抵押人仍保有占有、使用抵押物的權(quán)利，出租只是把這些權(quán)利讓渡于承租人，此種情形下的房產(chǎn)價(jià)值減少屬于正常消耗，抵押權(quán)人負(fù)有容忍義務(wù);承租人與出租人可以通過(guò)協(xié)商變更租賃期限。因此，如果一概確定租賃合同無(wú)效，無(wú)法有效的保護(hù)出租人、承租人的利益