兩個(gè)典型案例

  原告王某與被告某開發(fā)公司于２０００年１２月２２日簽訂《預(yù)售合同》，約定原告以９３萬余元的價(jià)格購(gòu)買被告開發(fā)的某區(qū)商品房一套，交房日期為２００１年９月３０日。簽約后，原告于２００１年３月１２日前向被告繳納了房款７２萬元。被告在向原告售房時(shí)，尚未取得國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證，也未能交付房屋。原告為索還購(gòu)房款起訴到該區(qū)人民法院并以被告售房有欺詐行為，依據(jù)《消法》第四十九條的規(guī)定請(qǐng)求雙倍賠償。法院對(duì)此不予支持，認(rèn)為本案預(yù)售合同違反房地產(chǎn)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效交易行為，故判決被告償還原告購(gòu)房款７２萬元，并支付同期利息。

  大連某消費(fèi)者以２１萬元購(gòu)買了一套被稱為曾獲得“優(yōu)質(zhì)工程”的商品房。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有銷售許可證，更不是優(yōu)質(zhì)工程。于是這位消費(fèi)者以房產(chǎn)欺詐為由提起訴訟，要求開發(fā)商退房并予以雙倍賠償。當(dāng)?shù)胤ㄔ簩徖砗笳J(rèn)為，開發(fā)商的行為已構(gòu)成欺詐，根據(jù)《消法》第四十九條，一審判決開發(fā)商向消費(fèi)者作雙倍賠償。

  第一個(gè)案例不予支持的理由是：關(guān)于本案能否適用《消法》第四十九條雙倍賠償條款的問題，由于商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益的失衡，違反《民法》的公平原則。

  兩案判決結(jié)果不同，均集中在對(duì)商品房的不同認(rèn)定上。

商品房是不是商品？

  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員梁慧星在２００１年３月２９日的《人民法院報(bào)》上談到，《消法》在制定時(shí)，所針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會(huì)問題，所設(shè)想的運(yùn)用范疇的確不包括商品房在內(nèi)。

  近日，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)就商品房買賣是否適用《消法》研討會(huì)在京舉行，與會(huì)者就商品房是不是商品，是否適用《消法》展開了討論。

  北京金都恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王磊認(rèn)為，商品房的屬性是商品，由于具有不可移動(dòng)性和地域性，又與普通商品的交易有一些區(qū)別。

  北京煒衡律師事務(wù)所尹正友律師認(rèn)為，雖然《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》明確規(guī)定建筑物不是商品，但《消法》后于《產(chǎn)品質(zhì)量法》頒布，沒有說建筑物不是商品，表明立法者在制定《消法》時(shí)沒有排除建筑物是商品。目前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律中的某些提法有滯后的現(xiàn)象，但沒有絕對(duì)的肯定或者否定，只要用來交換的產(chǎn)品都應(yīng)該是商品。

  北京興隆家園銷售部經(jīng)理黃家農(nóng)很肯定的說，商品房當(dāng)然是商品。

  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所副研究員、北京仲裁委員會(huì)仲裁員劉俊海認(rèn)為，《消法》第四十九條所說的“商品”，既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)；既包括標(biāo)的價(jià)值較高的產(chǎn)品，也包括標(biāo)的價(jià)值較低的產(chǎn)品。

四十九條是否適用于商品房交易？

  《消法》第四十九條同時(shí)規(guī)定，有欺詐行為的，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。

  看來，如果在交易活動(dòng)中出現(xiàn)欺詐行為，受害者有可能獲得雙倍賠償。那么在商品房的銷售過程中如果存在欺詐行為，能不能按《消法》第四十九條獲得雙倍賠償？

  尹正友律師認(rèn)為如果在銷售中存在故意的嚴(yán)重欺詐行為，就應(yīng)該雙倍賠償。

  劉俊海副研究員認(rèn)為，如果將商品房買賣中的欺詐行為納入《消法》第四十九條，有利于為不同商品和產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者提供平等的法律待遇和公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同樣是欺詐行為，如果只有動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，而不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不用承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，那不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者就會(huì)毫無顧忌地坑蒙拐騙，而不用擔(dān)心懲罰性賠償，這樣就會(huì)在動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者之間制造了人為的不幸。因此，雙倍賠償不僅僅是所繳納的基本房款，還要包括各種稅款的雙倍賠付，甚至更高，因?yàn)槔锩娲嬖谙M(fèi)者為了購(gòu)房所承受的巨大經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力，有的可能因?yàn)橘?gòu)房而傾家蕩產(chǎn)。

  中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴與法律事務(wù)部主任王前虎認(rèn)為，浙江省的《消法》已經(jīng)明文規(guī)定商品房的加倍賠付，吉林、寧夏和福建等省也出臺(tái)了此類法規(guī)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。僅僅因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者欺詐行為涉及的商品房是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，就適用于不同的法律規(guī)則，這不僅有悖于《消法》的本義，也不利于對(duì)消費(fèi)者的法律保護(hù)，還會(huì)人為的在不同的商品經(jīng)營(yíng)者之間造成不必要的歧視性待遇。他強(qiáng)調(diào)，目前不是我國(guó)法律不健全，而是許多開發(fā)商自己心里“有鬼”。

  北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張明談到，對(duì)于那些“五證不全”的假冒開發(fā)商，如果有欺詐行為，致使消費(fèi)者無法辦理產(chǎn)權(quán)證和行使其它所有權(quán)時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐，仍然適用《消法》。

  中國(guó)應(yīng)用法學(xué)研究所研究員楊洪逵曾經(jīng)表示，通觀《消法》的規(guī)定，凡經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)的行為都受到《消法》的規(guī)范，并未明文規(guī)定經(jīng)營(yíng)者提供不動(dòng)產(chǎn)商品或高值商品就不受《消法》的規(guī)范。因此，對(duì)經(jīng)營(yíng)者在商品房買賣中有欺詐行為，完全有理由適用《消法》第四十九條的規(guī)定。 

  北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)溫洪璋認(rèn)為，如果要進(jìn)行雙倍賠償，那還應(yīng)該加強(qiáng)第三方管理，解決監(jiān)督、監(jiān)理以及測(cè)繪機(jī)構(gòu)作假怎么辦？應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？與被告之間有沒有連帶責(zé)任？要盡快建立一些約束機(jī)關(guān)和相關(guān)的約束條例，把糾紛的源頭控制在交房之前。如果真要開發(fā)商雙倍賠償，其他單位也有不可推卸的責(zé)任。

  持反對(duì)意見的梁慧星則表示，考慮到作為不動(dòng)產(chǎn)的商品房與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品的差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某些真實(shí)情況或者捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為亦不能等量齊觀。商品房質(zhì)量問題可以通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的處理，該修理的修理，該更換的更換，該退差額的退差額款。

  溫洪璋也表示了類似的擔(dān)憂，商品房買賣一般金額比較大，小到數(shù)十萬元、多的達(dá)到百萬元，如果判決雙倍賠償，極有可能導(dǎo)致雙方利益關(guān)系的失衡。例如在北京三環(huán)以內(nèi)的住宅，一套６０萬元的商品房，因面積不符約定、公攤面積不明確，或多算了幾平方米面積，便判決有欺詐行為，雙倍賠償１２０萬元，這樣看來，很難說是合情、合理、合法的判決，并且有的問題可以協(xié)商解決，也能得到一個(gè)滿意的結(jié)果，真要起訴，其結(jié)局也不會(huì)太圓滿，這種事在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)糾紛中不少，消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)最后成了民事糾紛。

  王磊認(rèn)為，如果存在糾紛就要實(shí)行雙倍賠償或者多倍賠償，是不盡合理的，這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的處理過程。比如說廣告宣傳與實(shí)際情況肯定存在一些差異，這種差異也沒有違背廣告宣傳的宗旨。我們要明白欺騙和欺詐的本質(zhì)區(qū)別，如果真的是欺詐，不是雙倍賠償就能解決問題的，還有可能觸犯國(guó)家更嚴(yán)厲的法律。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)，很難搞清楚那些是欺騙行為，那些是欺詐行為，目前沒有一個(gè)具體的鑒定標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵是要有一個(gè)比較合理的處理這些問題的條款。

  黃家農(nóng)告訴記者，只要是商品就應(yīng)該適用《消法》的規(guī)定，只是目前房地產(chǎn)的消費(fèi)大環(huán)境不太成熟，有的情況是開發(fā)商無法控制的，比如說煤氣的接通，開發(fā)商無法確定具體時(shí)間，即使給消費(fèi)者承諾，也無法真正保證。如果存在商品房的欺詐行為，實(shí)行雙倍賠償或者多倍賠償?shù)拇蠓较蚴菍?duì)的，但必須找到事情的根源，開發(fā)商不應(yīng)該承擔(dān)所有的責(zé)任。 侯勇