給各位即將入住的業(yè)主—— 房屋驗收集錦(1)   
在這里我們簡單告訴業(yè)主一些自驗新房的方法：
驗房程序：
一、查看兩書一表：質(zhì)保書、使用說明書、竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積。
二、不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗房問題備案單。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍；套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況更多。
三、房屋完好。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
四、交合理費用（包括：物業(yè)管理費應(yīng)有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費 驗房順序：
一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。
二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、 強弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。
三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。
驗房常用工具：
一、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
二、 電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大燈、小燈
三、 輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個、紙＋火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆
驗房專用工具：垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿等。
自己驗房注意問題及簡單操作方法：
1、 廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。
2、衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)；
4、 空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚空鼓。
5、 驗電：
A、檢查插座：
五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。
B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，立即糾正。
C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。
D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。
E、檢查弱電插座數(shù)目：
F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。
6、視鏡（貓眼）：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。
7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5m（或者2.6m）說明房頂沒有傾斜。
8、 測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點）。
9、 測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要提出重新補膩子刷漆，如果局部刷漆（修補過）會與墻壁原色產(chǎn)生差異。
10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。
11、樓道窗戶是否有紗窗，如果沒有，應(yīng)及時提出。
12、檢查防盜門，有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。
13、檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。
14、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。
15、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。
16、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達90度，四角無磕碰（房頂四角和地面四角），地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。
18、閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗：（重要檢驗項目）
19、衛(wèi)生間：
A:衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。
B:如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。

房屋驗收集錦(2)  
強烈關(guān)注 收房驗房之檢驗篇
新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗房呢？為此，本報記者專程拜訪了北京市房屋修建工程監(jiān)督站副站長巫杰高級工程師和技術(shù)咨詢部主任張宗正高級工程師，兩位專家做了詳細的講解。
1招：看"備案"留"兩書"
新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。
2招：衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

3招：門窗靈活嚴(yán)又亮
　　試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。
4招：輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到"空空"的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的"考驗"，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。
6招：陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。
8招：大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
12招：保險插座護幼童
為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
15招：開關(guān)接口拉一拉
檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

房屋驗收集錦(3)
   收房及入住后注意的法律篇
主持人 ：李玲女士，您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經(jīng)很長時間了，您發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友提出的問題主要集中在哪幾個方面呢？
　　李玲 ：第一個是商品房買賣合同的簽署當(dāng)中遇到的一些問題，比如說產(chǎn)權(quán)證的辦理的一些時間，還有面積的違約責(zé)任怎么約定，將來出現(xiàn)誤差的時候。還有一個是開發(fā)商銷售房屋，五證是否齊全，銷售許可證是否具備，這種情況下是否應(yīng)該簽約，應(yīng)該注意到什么問題。第三個是入住以后，發(fā)現(xiàn)交出的商品房跟當(dāng)初的承諾有所不符，包括外部的一些規(guī)劃條件出現(xiàn)問題，怎么跟開發(fā)商進行協(xié)商。還有是涉及到開發(fā)商違約之后，如何進行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛了。
　　網(wǎng)友：我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請什么部門復(fù)測？具體手續(xù)怎么辦？住房凈高只有2.65米，有關(guān)規(guī)定是該不低于多高呢？
　　李玲 ：首先，房屋在交付的時候，開發(fā)商必須要提供一個由房地局測繪大隊出局的實測面積表，必須要求開發(fā)商提供那個，看一下這當(dāng)中的面積和您買賣合同當(dāng)中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊提出一個復(fù)測的申請，由他們進行復(fù)測。這之后如果仍然有疑問不能解答，可能就要申請上一級的測繪大隊進行復(fù)測了。關(guān)于房屋的凈高，有一個住宅建筑規(guī)范，最高不得超過2.8，最低不得低于2.5。
　　網(wǎng)友：我最近在馬蓮道買了一套商品房，本來合同約定是7月30日入住，開可是開發(fā)商要求入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現(xiàn)在也沒有拿到鑰匙，該怎么辦呢？
　　李玲 ：開發(fā)商通常的做法是先簽物業(yè)管理公約，交物業(yè)管理費及還有契稅等等，然后才給鑰匙，這實際上是程序的顛倒，當(dāng)購房人足額繳納了房價款之后，開發(fā)商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產(chǎn)權(quán)證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購房人可以讓開發(fā)商履行交付義務(wù)，如果開發(fā)商拒絕的話，業(yè)主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護自己的合法權(quán)益。
　　網(wǎng)友：如果說入住以后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)夜間的車輛，尤其是重型卡車特別多，導(dǎo)致噪音超過標(biāo)準(zhǔn)，是否要求退房？
　　李玲 ：這個理由不是很充分，但是可以通過業(yè)主管理委員會向物業(yè)公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請求，因為物業(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護小區(qū)居住環(huán)境上的安寧。
　　網(wǎng)友：交房的時候，發(fā)現(xiàn)樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？
　　李玲 ：樓房的外立面的顏色改變，開發(fā)商必須在征求業(yè)主的同意之后才可以對樓房的外立面作出改變，我們當(dāng)初購房的時候，這也是我們選擇這個房屋的一個因素，可以通過業(yè)主委員會向開發(fā)商提出這樣的要求。
　　網(wǎng)友：如果外立面顏色的改變，當(dāng)時沒有簽定合同怎么辦？
　　李玲 ：有沒有一些樓書或者是宣傳單上有沒有做過這樣的描述呢？必須要有一些證據(jù)，不然的話，將來走到訴訟也好，仲裁也好，缺乏對當(dāng)初的證據(jù)，就比較難以支持我們的主張。
　　網(wǎng)友：入住了一段時間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？
　　李玲 ：根據(jù)住宅使用說明書和保證書，要求開發(fā)商提供維修和修繕的服務(wù)，如果是房屋結(jié)構(gòu)上的問題，屬于質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出一定的索賠。
　　網(wǎng)友：按合同規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題，或者對方?jīng)]有按時交付鑰匙，那么你有權(quán)拒絕購買，開發(fā)商可以還給您首付款，現(xiàn)在房屋面積出現(xiàn)了小小的問題，可以拒絕購買，但是目前房子已經(jīng)升值了很多，是不是就應(yīng)該忍氣吞聲呢？
　　李玲 ：有一個正負(fù)3%的范圍，如果是在3%之內(nèi)，就沒有要求退房的權(quán)利，如果超過了3%，就有退房的權(quán)利。
　　網(wǎng)友：購房意向書和購房合同有什么區(qū)別？
　　李玲 ：作為購房意向書或者是認(rèn)購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關(guān)系的成立。
　　網(wǎng)友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門變形，開啟不順利，找了開發(fā)商修了好幾回也沒有修好，您覺得我是否可以由此退房呢？
　　李玲 ：這是由裝修公司安裝的還是開發(fā)商提供的？首先要確定責(zé)任在誰的問題，如果是裝修公司安裝上出現(xiàn)問題，那就是裝修公司的責(zé)任，如果是開發(fā)商提供的，一個是門的質(zhì)量存在問題，第二個方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問題，導(dǎo)致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請把問題描述得更詳細一些。
　　主持人 ：如果說這個鐵門變形是這樣的問題，開發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？
　　李玲 ：房屋結(jié)構(gòu)的問題，就屬于質(zhì)量問題了，開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。
　　網(wǎng)友：在交房的時候，業(yè)主應(yīng)該特別注意哪幾項？
　　李玲 ：特別注意的是，第一要開發(fā)商提供一個實測的面積表，第二必須要求開發(fā)商提供一個竣工驗收備案表，只有通過五竣工驗收備案表取得之后，這個房屋才取得了綜合驗收通過的標(biāo)準(zhǔn)，才能由第三人使用。第三點，看看房屋的外觀，包括主體結(jié)構(gòu)，墻面和地面，跟買賣合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開發(fā)商簽字蓋章。
　　網(wǎng)友：開發(fā)商收房時，必須要業(yè)主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業(yè)主我們應(yīng)該采取怎樣的措施？
　　李玲 ：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個關(guān)系，交付鑰匙是開發(fā)商的義務(wù)，契稅是和辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的，還必須是開發(fā)商代辦的情況下才必須交給開發(fā)商的。
　　網(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？
　　李玲 ：可以簡單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時候，裝修質(zhì)量不過關(guān)，還有一種可能性是因為房屋的墻面在處理上本身存在一些問題，這需要分清責(zé)任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。
　　網(wǎng)友：請問商品房是不是完全擁有私有財產(chǎn)？
　　李玲 ：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，這個房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財產(chǎn)。
　　主持人 ：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？因為很多地方產(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范。
　　李玲 ：房屋所所有權(quán)證書必須是區(qū)和縣一級的資源管理部門才能頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來說不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。首先是這個房子不能過戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規(guī)劃上來說有一個拆除的可能。
　　網(wǎng)友：收房的時候，物業(yè)要代收每戶300元的電視入網(wǎng)費，這個費用收的合理嗎？
　　李玲 ：根據(jù)當(dāng)時的買賣合同來處理，如果買賣合同當(dāng)中特別約定了這項費用由開發(fā)商來承擔(dān)，那么他入住之后，不應(yīng)該向業(yè)主收取，如果沒有明確的界定，一般來說是由業(yè)主繳納的。
　　網(wǎng)友：現(xiàn)在業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？
　　李玲 ：物業(yè)管理費，還有代收的水電燃氣費用，如果沒有繳納物業(yè)管理費，但是繳納了其他費用，作為物業(yè)管理公司是沒有權(quán)利掐水?dāng)嚯姷?，可以協(xié)商解決，如果沒有解決，可以向水電管理部門進行投訴。
　　網(wǎng)友：辦理入住手續(xù)的時候，開發(fā)商未能及時地出局竣工驗收備案表，業(yè)主該怎么辦呢？
　　李玲 ：作為業(yè)主來說可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
　　主持人 ：我想問您幾個問題。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來看，您覺得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個可以嗎？
　　李玲 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初小區(qū)在買的時候，開發(fā)商曾經(jīng)承諾過小區(qū)有一個幼兒園，業(yè)主入住幾個月時間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開發(fā)商進行訴訟。在處理的過程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個幼兒園的地塊不是開發(fā)商所有，報建單位也不是開發(fā)商，這種情況下，開發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的合同欺詐的行為，第二是開發(fā)商到底有沒有權(quán)利對這個建筑物進行處理，因為業(yè)主是要求把這個建筑物拆除。我們在處理當(dāng)中，核實了這個地塊之后，確實當(dāng)時的建筑單位和撥地單位都是另外的一個單位，跟開發(fā)商沒有關(guān)系，但是有一部分業(yè)主簽約的時候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容包括進去了，開發(fā)商不存在合同欺詐的問題，但是存在著買賣違約，把這部分內(nèi)容簽進合同的業(yè)主得到了一定的賠償，沒有包括的業(yè)主就敗訴了。通過這個案例想說的是，在合同簽訂的同時要做到比較完善，維護自己權(quán)益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發(fā)生糾紛，沒有合理的依據(jù)。
　　主持人 ：您剛才說，沒有簽這部分內(nèi)容的業(yè)主沒有得到賠償，但是業(yè)主和開發(fā)商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權(quán)益就得不到相應(yīng)的保證，是這樣嗎？
　　李玲 ：是這樣的。
　　主持人 ：您有物業(yè)管理方面的案例嗎？
　　李玲 ：物業(yè)管理方面的案例不多，經(jīng)常出現(xiàn)的是業(yè)主對管理公司不滿的情況下，拒交物業(yè)管理費，這樣物業(yè)管理公司起訴業(yè)主，這種情況就比較普遍了。從物業(yè)管理公司來說，收費的權(quán)利應(yīng)該是得到了保證的，除非他確實存在過錯，沒有能為業(yè)主提出一個符合要求的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。還有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實是給業(yè)主增加了一些不必要的開支，貸款銀行起訴之后，業(yè)主要承擔(dān)一些違約費用，包括罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個關(guān)系，跟開發(fā)商是另一個關(guān)系，不要因為一個關(guān)系出現(xiàn)問題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增加麻煩。
　　主持人 ：您剛才說，業(yè)主訴訟期間，比如說他是一個貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？
　　李玲 ：您說的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒有終止，也沒有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。在跟開發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時候把這一塊也起訴進去，可以暫時解除關(guān)系。
　　網(wǎng)友：如果說我想買二手房，需要哪些手續(xù)？
　　李玲 ：首先要確定買賣的二手房的性質(zhì)，是商品房，是經(jīng)濟適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續(xù)辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個正式的房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過戶的手續(xù)，包括契稅、個人所得稅等等稅費的繳納。
　　主持人 ：有一些網(wǎng)友對公房上市有一些問題，過去是原單位分成，現(xiàn)在好象不是了。
　　李玲 ：業(yè)主取得的是完全所有權(quán)，除非當(dāng)時的買賣合同里，跟原來的產(chǎn)權(quán)單位還有特殊的約定，這個房屋是屬于他們個人所有的財產(chǎn)，可以自由地處置，但是受益分成上是有規(guī)定的，比如說房屋四千作為一個起算點，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的分成，四千到五千這個檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過程。
　　網(wǎng)友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？
　　李玲 ：那必須要取得用地的許可，其次還有規(guī)劃部門的許可，如果這兩部分的手續(xù)都做完是允許的。
　　網(wǎng)友：如果說入住的時候，經(jīng)過有關(guān)部門檢測，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？
　　李玲 ：這個首先要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，確實物體超標(biāo)，要確定來源在哪個方面，如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。
　　網(wǎng)友：我住的是單位的公房，交錢購買已經(jīng)兩年了，單位還沒有給房產(chǎn)證，該如何是好呢？
　　李玲 ：是以成本價購買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產(chǎn)權(quán)，如果單位有拖延，可以向房屋部門投訴，請求房屋部門督促單位辦理產(chǎn)權(quán)，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當(dāng)初的買賣合同。
　　網(wǎng)友：用地是自己的，還要申請嗎？
　　李玲 ：因為除了國家明文規(guī)定屬于集體所有的土地之外，土地都是國家的，首先要確認(rèn)一下土地的性質(zhì)是什么，因為即便是農(nóng)村那種自留地和宅居地，也要經(jīng)過一定的批準(zhǔn)手續(xù)才可以興建的。
　　主持人 ：現(xiàn)在有一些網(wǎng)友對契稅的繳納還是有一點糊涂。
　　李玲 ：契稅最新標(biāo)準(zhǔn)是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。
　　主持人 ：前一段時間，秦兵律師提出204條補充協(xié)議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來看，這204條有沒有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什么？
　　李玲 ：首先我要對秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來說，我非常佩服他，他的專業(yè)知識也是非常廣泛和牢固的，從我們的實踐當(dāng)中經(jīng)驗來看，204條跟開發(fā)商談判，支持率都非常低，我同時也給開發(fā)商做一些項目，204條款的具體內(nèi)容來看，有一些條款是過于詳盡和累贅的條款，我們實踐當(dāng)中要是以達成為目的，原則問題上掌握住了，大的問題上掌握住的時候，必要的時候也是雙方互相讓步，互相談判的過程。
　　網(wǎng)友：我是房改后進入單位工作的，可以申請買嗎？國家有沒有相應(yīng)的政策呢？
　　李玲 ：可以申請購買，只要產(chǎn)權(quán)單位同意出售。這一塊跟我的專業(yè)有一點點偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個詳盡的解答。
　　網(wǎng)友：望京西園A5區(qū)的住戶，每個地下室都住滿了打工的人，他們有權(quán)利這樣做嗎？怎樣才能維護我們的權(quán)益？
　　李玲 ：如果是公攤的財產(chǎn)，必須爭得業(yè)主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權(quán)利要求予以糾正。
　　主持人 ：現(xiàn)在小區(qū)也出現(xiàn)一些問題，物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進行經(jīng)營，是不是要經(jīng)過業(yè)主的許可？
　　李玲 ：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財產(chǎn)，必須經(jīng)過業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)該跟業(yè)主有一個提前的通知，小商小販?zhǔn)菍儆诮沟姆秶仨毴〉脴I(yè)主的同意。如果沒有經(jīng)過業(yè)主同意進來之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對這種行為予以制止。
　　主持人 ：就現(xiàn)在的物業(yè)管理來看，北京市物業(yè)管理問題也是很多，就您接觸的小區(qū)來看，有沒有物業(yè)和業(yè)主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？

　　李玲 ：如果做得比較好的物業(yè)管理公司，一般跟業(yè)主有定期的溝通，發(fā)生一些情況的時候，會跟業(yè)主進行及時的事前的協(xié)商，并且把很多的情況對業(yè)主是坦誠相告的方式。還有一部分物業(yè)管理公司，可以為部分業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，比如說幫業(yè)主照顧老人兒童，這種情況下，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間比較和平和友好的氣氛下，能夠共同把小區(qū)做得更好。

　　主持人 ：我們業(yè)主俱樂部也開了很多業(yè)主論壇，里面也有不少入住的小區(qū)，有物業(yè)人員和業(yè)主進行網(wǎng)上互動，您是怎樣看待這種溝通形式的？

　　李玲 ：我覺得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說出來之后，可能達到了一種互相溝通，互相諒解的效果，如果大家都不說，采取避而解決的態(tài)度，肯定是解決不了這個問題。

　　網(wǎng)友：開發(fā)商要求入住時交契稅我要是不想交呢？是不是必須改啊？

　　李玲 ：這要看您是不是委托開發(fā)商幫您辦理產(chǎn)權(quán)證了，并且是不是到了辦理的時間，如果到了時間，可以給開發(fā)商繳納這部分，由他及時給您辦理產(chǎn)權(quán)證，如果您想自己辦理的話，也可以不向開發(fā)商繳納。

　　主持人 ：您剛才提到了業(yè)主可以自己辦理產(chǎn)權(quán)證，他這方面也沒有什么經(jīng)驗，能說一下具體的辦理手續(xù)或者是需要哪些程序嗎？

　　李玲 ：這個程序比較煩瑣一些，有一個前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開發(fā)商共同去辦理，手續(xù)比較煩瑣，時間也比較長，所以往往采取的方式是開發(fā)商代位辦理，或者是開發(fā)商委托一家中介機構(gòu)辦理，這樣程序上比較快一些，時間上也很快，節(jié)省了業(yè)主很多的精力。

　　主持人 ：最近因為分?jǐn)偯娣e的問題，發(fā)生了不少糾紛。有一條消息說有一家開發(fā)商在一期售房的時候，交房的時候，發(fā)現(xiàn)了分?jǐn)偯娣e有超出的部分，在二期交房的時候就把這部分多余的全款退給了業(yè)主，您對這種現(xiàn)象怎么看呢？
　　李玲 ：開發(fā)商當(dāng)初做房屋整體規(guī)劃的時候，應(yīng)該把分?jǐn)偟姆秶兔娣e都報送房屋土地管理局，還要由他們進行備案，交付房屋的時候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當(dāng)中規(guī)定進行對照，如果出現(xiàn)錯誤，可以由開發(fā)商予以糾正。也不排除開發(fā)商確實存在一些違規(guī)操作的行為。
　　網(wǎng)友：請問一個房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)？
　　李玲 ：這是低于建筑標(biāo)準(zhǔn)最低限了。
　　網(wǎng)友：業(yè)主應(yīng)該如何申述呢？
　　李玲 ：根據(jù)他合同的一些約定，這達到了退房的條件，可以要求開發(fā)商進行賠償，如果這個房屋已經(jīng)是這種情況了，首先看業(yè)主自己的想法，這個房屋是否還想繼續(xù)居住，如果不想繼續(xù)居住了，可以要求開發(fā)商退房。
　　網(wǎng)友：一些小區(qū)入住的時候出現(xiàn)了亂收費的問題，本不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)的費用，都加到業(yè)主的頭上，政策規(guī)定的入住之后應(yīng)該繳納的費用都有哪些呢？
　　李玲 ：其實就是物業(yè)管理公司繳納的一些物業(yè)管理費，還有小區(qū)制作一些門卡、門鏡的成本費用，除此以外沒有其他的費用。
房屋驗收集錦(4)    
驗收毛坯房的八大驗收標(biāo)準(zhǔn)
屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經(jīng)過相關(guān)部門的工程驗收，但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個性的空間之前，需要對毛坯房的驗收標(biāo)準(zhǔn)有所了解。按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，交付房屋時毛坯房需要對以下方面進行驗收：
　　1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。
　　2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、
盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。
　　3、各種管道還應(yīng)進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。
　　4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。
　　5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實，達到粘結(jié)牢固、無裂縫。
　　6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應(yīng)進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。
　　7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。
　　8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求
集體收房
   組織之集體收房章程（草案）
為團結(jié)廣大業(yè)主，保障業(yè)主基本合法權(quán)益，發(fā)起了“~~~~集體收房互助行動”?，F(xiàn)對本次活動的具體操作方式說明如下：
1、本次集體收房活動屬業(yè)主自發(fā)行動，廣大業(yè)主自愿報名，自愿參加。
2、本次集體收房活動屬合作互助式，集體互助收房但并不取代具體業(yè)主行使收房之最終權(quán)利。
3、本次集體互助收房活動設(shè)置“集體收房工作小組”，集體收房工作小組被授權(quán)代表參加本次活動的業(yè)主就所購買的貴小區(qū)商品房驗收收房事宜向小區(qū)項目開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司進行必要的審核、查驗、質(zhì)詢等相關(guān)工作事宜。
4、集體收房工作小組并未獲得代表業(yè)主行使收房的完全權(quán)利。但參加本次集體收房的業(yè)主對集體收房工作小組確認(rèn)完成的工作給予完全認(rèn)可，并同意不就已確認(rèn)完成的工作事項向開發(fā)商重復(fù)質(zhì)詢。
5、本次集體收房活動工作重點在于：
a、 面積測繪方面的真實合理；
派代表參加實際測繪過程；審核《實測面積測繪報告》的真實合法性；審核公攤面積的真實用途。
b、 收房法定條件的符合性；
核查《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋土地測繪成果報告書》、《各樓體及各項公用設(shè)施（車庫、配套等）驗收合格證》（如《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《消防安全審查合格證明》）；地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬證明、銷售許可證等。核查道路環(huán)境、噪音環(huán)境、鍋爐空氣環(huán)境、供水供電情況、水質(zhì)檢驗等是否滿足入住條件；小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境和綠化問題，小區(qū)西門的開啟問題等。
c、 收房流程合法性和合理性；
堅持先驗房、后收房的原則，堅持契稅、維修基金與交房分離原則。對房屋質(zhì)量問題獲得相應(yīng)的維修承諾。
d、 物業(yè)管理及物業(yè)費構(gòu)成的合理性；
審核物業(yè)收費的依據(jù)、明細；入住時物業(yè)管理的就緒情況、供暖情況是否達到入住標(biāo)準(zhǔn)等。公建配套用途和管理問題。
e、 發(fā)現(xiàn)并敦促開發(fā)商糾正其它違反國家強制性法規(guī)的行為；
6、 本次集體互助收房不涉及以下內(nèi)容：
a、 不可變更或不易變更的設(shè)計缺陷，但違反國家強制規(guī)定和/或《商品房買賣合同》約定的除外；
如層高、煙道、管道、窗臺高度、電箱位置、暖氣位置、插座位置等等。
b、 建筑、裝修材料選擇和檔次，但違反國家強制規(guī)定和/或《商品房買賣合同》約定的除外；
如防盜門、護欄、對講、電梯、樓道裝修等等。
c、 開發(fā)商完全合法但部分業(yè)主認(rèn)為不盡合理的爭議事項；
7、 本次集體互助收房活動在業(yè)主和開發(fā)商之間構(gòu)建溝通房屋質(zhì)量方面的交流平臺，以集體形式敦促開發(fā)商快速、有效解決遺留的質(zhì)量問題或質(zhì)量隱患。
8、 參加集體收房的業(yè)主對所有關(guān)于房屋建筑質(zhì)量方面問題，應(yīng)首先建立在認(rèn)可“維修”的基礎(chǔ)上與開發(fā)商協(xié)商。集體收房工作小組有可能就共性質(zhì)量問題與開發(fā)商溝通賠/補償問題，參加業(yè)主應(yīng)該就協(xié)商的相關(guān)賠/補償原則或賠/補償數(shù)額給予認(rèn)可。若不予認(rèn)可，應(yīng)視為退出集體收房活動。
9、 關(guān)于房屋質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度及對業(yè)主是否以此為理由拒絕收房或選擇采取進一步行動，由具體業(yè)主自行決定。
10、 本次集體收房屬熱心業(yè)主組織的公益性行為，除發(fā)生聘請律師、監(jiān)理、測繪、鑒定或其它正常具體運作費用需由參加業(yè)主分?jǐn)偼?，參加業(yè)主不承擔(dān)其他額外費用。
11、 一旦業(yè)主自愿選擇參加本次集體互助收房活動，意味著業(yè)主接受可能發(fā)生的收房運作費用，接受由集體收房工作小組代表確定的運作費用分?jǐn)傇瓌t，授權(quán)和認(rèn)可集體收房工作小組代表使用運作經(jīng)費的權(quán)力。所有運作費用采用財務(wù)公開原則，以集體收房工作小組全體成員共同簽字的帳務(wù)單為準(zhǔn)，參加業(yè)主有權(quán)予以監(jiān)督。
12、 業(yè)主自愿參加本次集體互助收房活動，所獲得的利益由所有參加收房活動的業(yè)主共享。但集體收房工作小組不承擔(dān)任何由于技術(shù)水平或工作過失等原因做出偏頗結(jié)論給業(yè)主帶來的經(jīng)濟損失或其它損失的責(zé)任。
13、 對于參加此次集體收房的業(yè)主，需交納人民幣200元押金。對于中途聲明或自動退出者，不享受集體收房可能獲得的經(jīng)濟利益，但仍需按參加業(yè)主正常分?jǐn)傇瓌t承擔(dān)退出前本次集體收房發(fā)生的運作費用。所有押金在收房結(jié)束時扣除相關(guān)發(fā)生費用后退回業(yè)主。本押金由集體收房工作小組組長個人進行經(jīng)濟擔(dān)保。
14、 本次集體收房工作小組在參加業(yè)主簽署授權(quán)委托書前產(chǎn)生，并向業(yè)主書面公示。經(jīng)集體收房工作小組2/3多數(shù)同意或參加集體收房業(yè)主50％多數(shù)同意，可以更換工作小組成員。
15、 歡迎有才華、有責(zé)任心、熱心公益活動的業(yè)主毛遂自薦參加集體收房工作小組，歡迎廣大業(yè)主對本次集體收房活動提出合理建議。
16、 本章程自正式文件發(fā)布之日起生效，至本次集體收房結(jié)束時終止。任何一位簽署《~~~~~集體收房授權(quán)委托書》的業(yè)主，均表明其已經(jīng)閱讀并同意遵守此章程。

附