近年來，房地產(chǎn)市場異?；馃?，房價(jià)呈現(xiàn)大幅上漲的趨勢(shì)，北京市大部分區(qū)域的房價(jià)在近兩年內(nèi)翻了一倍。以房山區(qū)良鄉(xiāng)的房價(jià)為例，房價(jià)從2009年的7000元左右，一路走高，到2011年初短短兩年的時(shí)間，房價(jià)已經(jīng)翻了一倍，甚至部分樓盤的價(jià)格達(dá)到了16000元左右。雖然在2008年10月，國家就明確表示小產(chǎn)權(quán)房違法，但在這種情況下，小產(chǎn)權(quán)房再次在政策的模糊地帶異軍突起，形成了規(guī)?；ㄔO(shè)的趨勢(shì)，并以價(jià)位低廉的優(yōu)勢(shì)吸引了很多購房者的目光。但是，由于小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上就是“無產(chǎn)權(quán)房”，必然會(huì)給購房者帶來一些使用和處分上的不便利。

  沒有房產(chǎn)證，購房者仍要付全部房款

  2010年年初，快要結(jié)婚的肖晨（化名）琢磨著要買一套房子，但是，正常的商品房價(jià)格很高，于是肖晨在房山區(qū)購買了一套小產(chǎn)權(quán)房。買房的時(shí)候，開發(fā)商口頭承諾這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)辦理好了建設(shè)用地使用證等手續(xù)，很快就可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；考慮到價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，并未再做細(xì)致調(diào)查的肖晨很快與開發(fā)商簽訂了房屋買賣的內(nèi)部認(rèn)購合同，但是，不久，肖晨就收到法院的傳票，開發(fā)商把他給起訴到了房山區(qū)人民法院。

  “我們當(dāng)時(shí)約定分3次交房款，最后一筆款辦理銀行按揭貸款，但是后來因?yàn)殚_發(fā)商手續(xù)不齊全，銀行貸款辦不了，所以我們就沒交最后一筆款，沒想到反過來卻被開發(fā)商告了?！毙こ课卣f。庭審中，開發(fā)商坦言肖晨買的是小產(chǎn)權(quán)房，根本辦不了產(chǎn)權(quán)證，也更不可能辦理銀行按揭貸款，這個(gè)事實(shí)在賣房的時(shí)候就已經(jīng)告訴了肖晨。同時(shí)，他們認(rèn)為，根據(jù)合同的約定，如果不能辦理銀行貸款的，購房者應(yīng)當(dāng)一次性付清剩余房款；如果肖晨不要房子，開發(fā)商可以把房款退還。聽到開發(fā)商的話，肖晨表示現(xiàn)在房價(jià)更高了，退房是不可能的，但是如果房屋產(chǎn)權(quán)證未辦理要他給付房款也不可能。

  法官提示：買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同由于違反了國家法律法規(guī)對(duì)于土地管理的強(qiáng)制性規(guī)定，從效力上說應(yīng)屬無效合同。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。本案中，肖晨并不希望返還房屋，而是想繼續(xù)居住，那么根據(jù)公平原則，雖然肖晨購買的房產(chǎn)系屬小產(chǎn)權(quán)房，并且由于開發(fā)商的原因無法辦理銀行貸款，但是，小產(chǎn)權(quán)房也是一種財(cái)產(chǎn)，肖晨享有了居住房屋的權(quán)利，仍需負(fù)擔(dān)在合理期限內(nèi)支付剩余房款的義務(wù)。

  買賣合同無效，違約金無法獲支持

  拿不到產(chǎn)權(quán)證又要支付房款的肖晨滿腹委屈，在明白了這個(gè)房款是肯定要給付的同時(shí)向法院遞交了一份訴狀，起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)不能辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金賠付責(zé)任。

  肖晨稱，雙方在購房合同中約定，如果開發(fā)商在交房后6個(gè)月沒有辦理房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)賠付購房者房款5%的違約金?，F(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)把房產(chǎn)交付使用7個(gè)多月了，但是還不能辦理房屋權(quán)屬證書，所以應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商稱，雙方的合同中確實(shí)有違約金的約定，但是，違約金的前提是合同有效，現(xiàn)在由于雙方買賣的標(biāo)的系屬不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房，合同無效，所以不存在違約金的賠付。等到法院判決出來后，肖晨發(fā)現(xiàn)，雖然法院在判決中對(duì)于開發(fā)商違反國家政策建設(shè)銷售小產(chǎn)權(quán)房的行為進(jìn)行了譴責(zé)，但是，對(duì)于其違約金的訴求卻沒有支持。

  法官提示：小產(chǎn)權(quán)房合同無效，合同中約定的違約責(zé)任條款亦因此無效，雖然開發(fā)商未取得房屋銷售的相關(guān)合法手續(xù)即出售房屋，這種行為是引起雙方糾紛的主要原因，損害了購房者的合法權(quán)益，但是，合同無效的效力認(rèn)定并不因此而改變，因此即便買賣雙方在合同中約定開發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，在訴訟中也無法獲得支持。

  要求賠償損失，“舉證”成為難題

  “開發(fā)商惡意在先，我們是無辜受害者，不能全歸咎于我們，我們要求開發(fā)商賠償損失。”在得知違約金請(qǐng)求得不到支持后，肖晨提出要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失。

  開發(fā)商聲稱，對(duì)于肖晨購買的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，肖晨是很清楚的，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)買房的時(shí)候，這個(gè)小區(qū)的房子比同地段房子都便宜，而且開發(fā)商也告訴了這個(gè)房子辦理不了產(chǎn)權(quán)證書，所以肖晨對(duì)房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房是明知的，在這種情況下，肖晨無權(quán)要求賠償損失。同時(shí)，如果肖晨同意退房，開發(fā)商同意退還肖晨支付的房款。

  肖晨這才意識(shí)到，當(dāng)初購房時(shí)，只貪圖便宜，卻沒有把開發(fā)商的口頭承諾寫進(jìn)合同，也未注意保留相關(guān)的證據(jù)。

  法官提示：我國法律規(guī)定出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。該條法律規(guī)定看似是對(duì)買房人利益的保護(hù)，但實(shí)踐中，因買房人很難舉證證明開發(fā)商簽訂合同時(shí)有故意隱瞞或提供虛假證明的行為，因此很難獲得法院判決支持。

  隨著黨和國家對(duì)于商品房調(diào)控工作的重視，房地產(chǎn)市場價(jià)格不僅有所穩(wěn)定，而且在一定程度上促進(jìn)了房價(jià)的合理性回歸，使得小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱。但是，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，住房限購政策的出臺(tái)，也會(huì)使得部分有購房需求的人求助于小產(chǎn)權(quán)房的市場。

  在這些購房者中，有些是明知小產(chǎn)權(quán)房而買之，他們往往抱有這樣的觀念，認(rèn)為別人的小產(chǎn)權(quán)房住了很多年也沒有事情，自己買了住也沒有事情；也有一部分購房者卻是在開發(fā)商的種種欺騙下進(jìn)入了圈套，購買了他們?cè)静幌胭徺I的房子。因此，在買房的時(shí)候一定要查驗(yàn)開發(fā)商是否具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，正在銷售的房屋要勘驗(yàn)是否有土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件、開發(fā)商是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等；如果是期房，還要看是否有商品房預(yù)售許可證。對(duì)于開發(fā)商的口頭承諾，盡量讓這種口頭承諾“白紙黑字”地寫入書面合同。只有這樣，才能夠在關(guān)鍵時(shí)刻做到“訴有所依”。