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第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概論

第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營(yíng)模式，但總體上可以劃分為以下兩類：

銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等五個(gè)階段，將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者，并一次性取得銷售收入。

自持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)等方式分期取得經(jīng)營(yíng)收入。

1992年實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進(jìn)賣出，企業(yè)沒有自己的資產(chǎn)。而進(jìn)入21世紀(jì)以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自持物業(yè)模式，并完成了從開發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的會(huì)計(jì)核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時(shí)也涉及新興的自持物業(yè)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)有：

土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)：企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。

房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。

城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施，也可以開發(fā)建設(shè)不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的公共配套設(shè)施。

代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程

房地產(chǎn)企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個(gè)階段：

(一)前期準(zhǔn)備階段

前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況對(duì)投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營(yíng)模式等方面進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。

(二)建設(shè)施工階段

在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。

(三)銷售或自持階段

對(duì)于銷售物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而對(duì)于自持物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營(yíng)收入。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

(一)前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)

開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)。而房地產(chǎn)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。

用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。

(二)建設(shè)階段的特點(diǎn)

開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。

開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗(yàn)收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。

市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮自O(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。

對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來完成。施工要委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)來完成。

建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長(zhǎng)，整個(gè)過程往往幾年才能全部完成。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面，需要投入大量的購地資金；另一方面，開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，又需要不斷地投入建設(shè)資金，因而，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額往往都非常大。

(三)銷售階段的特點(diǎn)

銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。

產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。

(四)持有階段的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品，除了對(duì)外進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在長(zhǎng)期持有的情況。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。

所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫字樓、商場(chǎng)、購物中心、購物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下：

為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般隋況下，房地產(chǎn)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大。如果經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較小，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接將其進(jìn)行銷售，因其一般不具有持有的價(jià)值。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入。

持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。

持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下．房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)，依靠?jī)?nèi)生資金提升業(yè)績(jī)、擴(kuò)展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

(一)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的投資需求，一般都要向銀行進(jìn)行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資品種。開發(fā)貸款的使用對(duì)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)具體的開發(fā)項(xiàng)目。

在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過預(yù)售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設(shè)中。

資金支出的重點(diǎn)內(nèi)容是地價(jià)款、建筑安裝支出和稅費(fèi)。地價(jià)款的來源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費(fèi)的支出來源為開發(fā)貸款和預(yù)售回款。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)產(chǎn)品的投資巨大，因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

盈利風(fēng)險(xiǎn)。在施工過程中，施工合同一般只是暫定價(jià)，最終價(jià)格需要在竣工結(jié)算后才能確定，而工程完工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位對(duì)結(jié)算值往往存在不同程度的爭(zhēng)議。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)只有在竣工結(jié)算完成后才能準(zhǔn)確確定，平時(shí)對(duì)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)有可能存在較大的誤差。
銷售風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)可，開發(fā)產(chǎn)品無法更改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售對(duì)金融政策的依賴程度很高。如很多消費(fèi)者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變動(dòng)直接影響產(chǎn)品的銷售情況。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 (全解).rar (691.85 KB)