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關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)研報(bào)告
常州市人大常委會課題組
住宅小區(qū)停車難與物業(yè)管理問題，是一件涉及千家萬戶市民群眾利益的難事情，也是一個(gè)涉及社會公共管理的大問題。為此，我們開展了認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研工作，現(xiàn)將主要研究情況報(bào)告如下。 一、我市住宅小區(qū)停車和物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀與根源分析 今年4月，在市房管局和物業(yè)管理中心的支持配合下，我們開展了常州天寧、鐘樓和戚區(qū)三城區(qū)住宅小區(qū)汽車停放和物業(yè)管理現(xiàn)狀的普查工作。普查工作由市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)實(shí)施，對城區(qū)的83家物業(yè)企業(yè)和260個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行全面摸底調(diào)查。我們按照規(guī)劃設(shè)計(jì)上不同時(shí)期的公共設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，把260個(gè)住宅小區(qū)分為三類：1998年之前建造的老小區(qū)114個(gè)，1998年至2003年之間建造的次新區(qū)87個(gè)，2003年之后建造的新小區(qū)59個(gè)。從5月上旬開始，聯(lián)合房管、規(guī)劃、公安、建設(shè)、物價(jià)等部門，組成調(diào)研組，對15個(gè)樣本小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研；與政府相關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會分別召開了座談會，進(jìn)一步聽取街道居委會、企業(yè)經(jīng)營者和業(yè)主代表的建議和意見；我們還赴深圳、廣州、蘇州、無錫等城市學(xué)習(xí)取經(jīng)，特別是到全國率先系統(tǒng)解決停車難的杭州市進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，與該市公安交警、房管、城管、物價(jià)等部門進(jìn)行了深入的交流。在此，需要說明的是，物業(yè)管理的概念已經(jīng)改為物業(yè)服務(wù)，小區(qū)保安改為秩序維護(hù)員，考慮到使用習(xí)慣，本課題仍沿用原先提法。 目前，小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題，已經(jīng)演變成為社會熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，情況錯(cuò)綜復(fù)雜、不容樂觀。 在停車方面——既存在“停車難”又存在“停車亂”。 從目前情況來看，小區(qū)停車矛盾十分突出。市民紛紛反應(yīng)：上班單位車難停,下班回家停車難,出門到處難停車。停車泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，260個(gè)小區(qū)入住總戶數(shù)19.1萬戶，汽車擁有量為4.17萬輛，而已開發(fā)完成的泊位只有2.1萬個(gè)，短缺1.97萬個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)缺口率達(dá)48％；扣除區(qū)內(nèi)道路規(guī)范劃線停車，加上部分機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位車輛和未來增幅30％的增量車輛，缺口總量達(dá)2－3萬個(gè)。114個(gè)老小區(qū)基本沒有配建停車設(shè)施，1998至2003年之間建造的次新區(qū)，不僅規(guī)劃配建的車位只到位60％，而且車位需求量最高，缺口率達(dá)65％，如：潤德半島、世紀(jì)明珠園、人民家園、懷德苑等；2003年之后建造的小區(qū)，由于規(guī)劃車位比的調(diào)高和各項(xiàng)管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。許多小區(qū)停車處于混亂狀態(tài),車輛充斥小區(qū)路面，擁擠不堪；路面雙向停車，占用消防通道，安全隱患嚴(yán)重；業(yè)主為“節(jié)省”養(yǎng)車開支，有庫不停、有位不用；擠占、破壞人行道和綠化帶；小區(qū)交通不暢，沖突時(shí)有發(fā)生。 根據(jù)我們的問卷調(diào)查和對問題的深入了解，造成我市住宅小區(qū)停車難、停車亂的根源，除了我市私家車每年以30％以上的速度增長的客觀因素之外，還有以下幾個(gè)方面： 一是規(guī)劃車位指標(biāo)偏低。260個(gè)住宅小區(qū)平均規(guī)劃系數(shù)僅為0.14。 二是規(guī)劃指標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行率不高。2002年以前的小區(qū)規(guī)劃系數(shù)是0.15,而實(shí)際建設(shè)系數(shù)是0.11；2002－2005年，小區(qū)戶數(shù)車位比的規(guī)劃系數(shù)是0.47，而實(shí)際建設(shè)系數(shù)只有0.28。紫陽、新天地、河濱、銀河灣等小區(qū)規(guī)劃執(zhí)行率都只在25％－38％之間。 三是已建車位（庫）未能物盡其用。260個(gè)小區(qū)中有21.9%的小區(qū)存在車位閑置或不能使用的情況，未使用車位數(shù)5849個(gè)，其中有60%的車位只售不租，有17%的車位處于閑置狀態(tài)，有7.8%的車位被改變用途，有16%的車位無法正常使用。安陽里、項(xiàng)家花園、虹景小區(qū)、花園西村50％－70％的車庫挪作他用，一些小區(qū)特別是次新區(qū)已建泊位因建筑質(zhì)量和設(shè)計(jì)上的原因而不能使用，如錦繡南園、紅梅公寓等小區(qū)均存在類似的問題。 四是泊位購置價(jià)格過高。我市小區(qū)車庫價(jià)格均在10萬以上，香江華廷、河景花園等已建新小區(qū)以及核心城區(qū)在建小區(qū)的車庫價(jià)格均高達(dá)16－18萬。目前，一些開發(fā)商采取了一次性租斷的變相出售方式，業(yè)主難以承擔(dān)。 五是停車的管理主體和管理制度缺損。由于國家道路交通安全法未對小區(qū)的交通管理作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致交警部門“無權(quán)”將管理的觸角伸進(jìn)小區(qū)；省物業(yè)管理?xiàng)l例對物業(yè)企業(yè)的停車服務(wù)行為缺乏細(xì)則性的規(guī)定，致使物業(yè)企業(yè)的停車服務(wù)沒有規(guī)范性的管理標(biāo)準(zhǔn)；城市長效管理中未將小區(qū)的停車秩序納入考核范圍；缺乏對車主的制約制度，車主文明停車的意識不強(qiáng)。 物業(yè)管理方面——一方面業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度不高，另一方面是物業(yè)企業(yè)難以生存。 業(yè)主對物業(yè)管理環(huán)境不滿的主要表現(xiàn)：老小區(qū)和次新區(qū)公用設(shè)施不到位，老小區(qū)短缺率為32%,次新區(qū)短缺率為22%；小區(qū)內(nèi)存在亂開店、亂設(shè)攤、亂搭建、亂排放等現(xiàn)象；小區(qū)開發(fā)建設(shè)所遺留的問題常常得不到有效解決；開發(fā)商在售房時(shí)期以物業(yè)管理作為賣點(diǎn)，高價(jià)補(bǔ)貼物業(yè)，一旦開發(fā)完成后，就中斷補(bǔ)貼，造成物業(yè)管理水平大幅度下降；部分小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商存在父子、輸血關(guān)系，隊(duì)伍素質(zhì)不高，服務(wù)意識淡薄，服務(wù)水平低下；一些為小區(qū)配套的公共設(shè)施未能正常使用或擅自改變了使用功能，特別是部分業(yè)主因得不到停車泊位而拒交物業(yè)費(fèi)；部分物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不透明，服務(wù)承諾不兌現(xiàn)；小區(qū)內(nèi)盜竊頻發(fā)等治安問題，不僅極大地?fù)p害了居民的切身利益，而且促使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾十分緊張。 物業(yè)企業(yè)經(jīng)營陷入困境：市區(qū)136家物業(yè)企業(yè)虧損面達(dá)56.62％，平均利潤只有2.3萬元。這次受調(diào)查的83家物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況更加困難，管理老小區(qū)和次新區(qū)的項(xiàng)目幾乎全部虧損，新小區(qū)情況略為好點(diǎn)。相當(dāng)部分的小區(qū)居民不滿物業(yè)管理，紛紛采取拒繳物業(yè)費(fèi)的極端方式，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)難以生存、居住環(huán)境質(zhì)量日益下滑、居民抱怨情緒嚴(yán)重的惡性循環(huán)。截至3月底，全市天寧、鐘樓、戚區(qū)19萬住戶中有6.4萬戶欠繳物業(yè)費(fèi)，比例高達(dá)三分之一以上。同時(shí)，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的自然增長機(jī)制未能建立，用工成本逐年上升，水電等不合理負(fù)擔(dān)較多。一方面成本居高不下，不斷向上攀升，另一方面物業(yè)管理費(fèi)收繳率逐年下降，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)營陷入困境。 目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。 分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。 2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵(lì)制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。 3、市場主體不對稱。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。 4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。 5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。 6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。 7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次新小區(qū)中，物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、公共車庫等存在不配套不完善的現(xiàn)象，在調(diào)查中有34個(gè)小區(qū)要求解決公用設(shè)施不足的呼聲很高。與深圳標(biāo)準(zhǔn)比較來看，深圳社區(qū)辦公和服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)是國家建設(shè)部制定并即將出臺相關(guān)規(guī)定的重要參考。該市按每個(gè)社區(qū)管轄6000-10000人口規(guī)模，要求社區(qū)各類管理、服務(wù)用房是1100平方米以上，戶外文體廣場是1000平方米以上，而我市（不含武進(jìn)區(qū)）社區(qū)各類管理服務(wù)用房平均規(guī)模僅為360平方米，500平方米以上的只有69個(gè)，223個(gè)社區(qū)設(shè)施低于500平方米以下。 總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和管理制度上的軟件不優(yōu)，共同導(dǎo)致了停車難和物業(yè)管理矛盾。解決存量問題，一靠管理二靠建設(shè)；防范增量問題，靠的是規(guī)劃的執(zhí)行和制度的創(chuàng)新。只有設(shè)施補(bǔ)起來、管理跟上去，才能解決好現(xiàn)實(shí)中的停車難和物業(yè)管理問題。 二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和工作思路的建議 重要意義：解決好停車難和物業(yè)管理問題，是人民群眾之所盼，物業(yè)企業(yè)之所愿，城市文明之所趨，固本強(qiáng)基之所需。 總體目標(biāo)：一是在解決停車難上逐步實(shí)現(xiàn)停車有位、停放有序、收費(fèi)合理；二是在解決物業(yè)管理問題上，以有物業(yè)管理用房、有治安警務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、有汽車停放泊位、有文化活動場所、有社區(qū)服務(wù)設(shè)施和自治好、秩序好、環(huán)境好、鄰里好、風(fēng)尚好、治安好“五有六好”為目標(biāo)，著力推進(jìn)市場化、高水平物業(yè)管理的全覆蓋，使小區(qū)生活居住環(huán)境得到明顯改善。 此外，需要說明的是，許多有車家庭希望停放的車輛能夠得到安全保障?？紤]到相關(guān)賠付保險(xiǎn)制度已經(jīng)建立，而建立管理單位的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制并非是地方政府所能解決的問題，因此我們建議，要強(qiáng)化管理單位的責(zé)任，在收費(fèi)的同時(shí)履行好看管的義務(wù)，督促其為車主提供基本的安全防范服務(wù)。 近期目標(biāo)： 1、圍繞停車有位，以老小區(qū)、次新小區(qū)為重點(diǎn)，三年增設(shè)停車泊位2－3萬個(gè)。 2、圍繞停放有序，規(guī)范停車秩序，保障無車群體的行路權(quán)，保證消防、緊急醫(yī)療通道的暢通，為車主提供基本的安全防范服務(wù)。 3、圍繞收費(fèi)合理，建立合理價(jià)格體系，降低停車收費(fèi)水平特別是車庫租用價(jià)格，減輕車主停車負(fù)擔(dān)，并對利用小區(qū)公用道路和設(shè)施停車而產(chǎn)生的經(jīng)營收益，建立合理的分配制度，保障無車業(yè)主的合法權(quán)益。 4、完善老小區(qū)和次新區(qū)公用服務(wù)設(shè)施，分三年，為三城區(qū)60個(gè)矛盾突出的老小區(qū)和次新區(qū)補(bǔ)建一批停車和其他公用服務(wù)設(shè)施，并對人員混雜、盜竊頻發(fā)、有實(shí)施條件的開放式老小區(qū)實(shí)行整體或局部封合式改造，切實(shí)落實(shí)長效管理。 5、為廉租房、低保家庭和特困職工家庭全免物業(yè)費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)適用房家庭減半物業(yè)費(fèi)。 我們建議政府，酌情將以上近期目標(biāo)作為為民辦實(shí)事的主要內(nèi)容。 指導(dǎo)原則： 1、以民為本與兼顧各方相結(jié)合，積極穩(wěn)妥地化解停車難中的矛盾。積極適應(yīng)有車家庭飛速增長的大趨勢，因勢利導(dǎo)，以民為本，牢固樹立停車場和停車設(shè)施是公共產(chǎn)品和基礎(chǔ)設(shè)施的理念，各級政府部門和單位要讓利于民，更不能以停車謀利。要按照“滿足生活地停車、控制核心城區(qū)工作地停車”的城市停車現(xiàn)代管理理念，在滿足停放、規(guī)范停放的總原則下，拓展停車資源，規(guī)范停車秩序，總體降低收費(fèi)水平，兼顧無車人群、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)實(shí)利益，兼顧停車產(chǎn)業(yè)化的需要，兼顧有關(guān)部門和城市基層組織的積極性，兼顧不同區(qū)域的地租差異、不同小區(qū)的服務(wù)等級，兼顧區(qū)外工作地的停車需求以及對城市動態(tài)交通的影響，滿足城市居民生活質(zhì)量提高所產(chǎn)生的日益增長的停車需要，千方百計(jì)均衡和協(xié)調(diào)不同利益群體的矛盾。 2、培育主體與轉(zhuǎn)變職能相結(jié)合，推進(jìn)物業(yè)管理市場化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化。物業(yè)管理中的矛盾實(shí)際上是反映了這個(gè)市場行業(yè)的不成熟性和成長的初級階段性，市場的供需矛盾需要市場機(jī)制來調(diào)解和配置，因此，必須把培育和規(guī)范業(yè)主的自治組織業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)這兩大主體作為首要環(huán)節(jié)，緊緊依靠業(yè)主自治和市場機(jī)制解決物業(yè)矛盾，同時(shí)，政府也要切實(shí)解決社會公共管理在小區(qū)領(lǐng)域的錯(cuò)位、越位和缺位問題，逐步償還歷史欠賬，積極滿足硬件需求，著力創(chuàng)新監(jiān)管制度，以市場環(huán)境和市場制度的改善，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3、部門協(xié)作與重心下移相結(jié)合，充分發(fā)揮城市黨和行政基層組織的一線作用。當(dāng)前，我市的城市管理取得了顯著成效，最重要的經(jīng)驗(yàn)就是通過“下放權(quán)力、重心下移”，實(shí)現(xiàn)了政府對社會管理的縱向延伸，但是面對寶塔型的社會結(jié)構(gòu)，政府許多方面管理的觸角僅僅是下放到區(qū)和街道，小區(qū)圍墻外的管理到位了，而圍墻內(nèi)的問題卻未能解決或解決不力。從理論上講，物業(yè)管理問題屬于社會管理的范疇；從實(shí)踐上講，物業(yè)管理問題是城市管理中最基礎(chǔ)的層面。要解決住宅小區(qū)面廣量大、繁瑣復(fù)雜的各種矛盾，“讓小區(qū)也動起來”，促進(jìn)城市管理的再創(chuàng)新和再提升，就必須以社區(qū)黨支部和居委會為重要依托和載體，強(qiáng)化考核，激發(fā)動力，依托其把政府管理、協(xié)調(diào)和服務(wù)的觸角延伸到群眾的家門口，從而把物業(yè)管理中的矛盾消解在萌芽狀態(tài)。 4、加快建設(shè)與加強(qiáng)管理相結(jié)合，解決難停車和亂停車問題。嚴(yán)格管理才能制止停車亂，才能避免資源浪費(fèi)。因此，要管理先行，建管并舉，以管促建。在管理上，以理順價(jià)格體系、深挖停車資源潛力為核心，以賦予基層派出所交警指導(dǎo)服務(wù)職能和強(qiáng)化居委會政府職能為基礎(chǔ)，以數(shù)字城管考核為手段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有停車資源的充分利用和停車秩序的規(guī)范有序。在此基礎(chǔ)上，要通過增建補(bǔ)建、整合資源等多種辦法，加大停車泊位的供應(yīng)量，緩解停車供求矛盾。 工作思路：我們建議，從明年起，把解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題作為為民辦實(shí)事的重要內(nèi)容，作為我市城市管理工作的補(bǔ)缺、升華和再創(chuàng)新，作為構(gòu)建和諧社會、建設(shè)文明城市的重要舉措，在全市開展“各方齊心協(xié)力、共建和美小區(qū)”的整治活動，一手圍繞硬件抓建設(shè)，補(bǔ)建公用設(shè)施；一手圍繞軟件抓管理，推進(jìn)改革創(chuàng)新，凝聚各方之智，整合上下之力，共同破解難題，共創(chuàng)和美家園，力爭通過全市上下的共同努力，使停車難和物業(yè)管理問題得到明顯好轉(zhuǎn)。 三、關(guān)于緩解停車難和解決物業(yè)管理問題對策措施的建議 無論是治理停車難還是解決物業(yè)管理問題，都需要一個(gè)長期的過程。在相關(guān)法律法規(guī)不健全、市民文明素質(zhì)有待提高、政府財(cái)力一時(shí)難以承擔(dān)的情況下，需要著眼當(dāng)前、立足長遠(yuǎn)，穩(wěn)步加以推進(jìn)。因此，我們從實(shí)際國情、市情出發(fā)，著重對今后一段時(shí)期，如何緩解停車難和有效解決物業(yè)管理問題提出建議，力圖在較短的時(shí)期內(nèi)，使我市住宅小區(qū)停車和物業(yè)管理狀況得到明顯改觀。概括而言，即圍繞軟件抓管理，推動五個(gè)創(chuàng)新；圍繞硬件抓補(bǔ)建，實(shí)施一項(xiàng)工程。 “五個(gè)創(chuàng)新”的具體內(nèi)容是： （一）體制機(jī)制創(chuàng)新。一是重心下移到底，發(fā)揮基層管理組織作用，建立“四位一體”的物業(yè)管理新體制。家庭是社會的細(xì)胞，社區(qū)是社會的組織。就物業(yè)管理而言，社區(qū)黨支部和居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關(guān)口。要解決好面廣量大的小區(qū)停車和物業(yè)矛盾，必須在繼續(xù)強(qiáng)化街道職能的同時(shí)，充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用。為此，我們建議，進(jìn)一步深化城市管理體制改革，建立大城管工作機(jī)制，著重抓好3個(gè)環(huán)節(jié)：1、建立社區(qū)黨支部、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)相結(jié)合的“四位一體”小區(qū)物業(yè)管理體制，強(qiáng)化社區(qū)黨支部和居委會的職責(zé)，在業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，組織發(fā)動業(yè)主委員會的設(shè)立，指導(dǎo)業(yè)主委員會工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾。市區(qū)兩級房管部門要在建設(shè)規(guī)范規(guī)章、強(qiáng)化政策調(diào)控和考核的同時(shí)，加強(qiáng)對街道、社區(qū)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)。2、賦予社區(qū)黨支部和居委會監(jiān)督評議權(quán)和協(xié)調(diào)權(quán)，可憑借數(shù)字城管、行政服務(wù)中心和有關(guān)部門專用信息系統(tǒng)等網(wǎng)絡(luò)平臺，要求有關(guān)部門和單位及時(shí)解決小區(qū)內(nèi)應(yīng)由政府解決的事項(xiàng)，并擁有對上級政府（含派出機(jī)構(gòu)）和部門的評議監(jiān)督權(quán)。3、建立對社區(qū)組織的激勵(lì)考核機(jī)制，納入城市長效管理的考核范圍，為街道和區(qū)提供評價(jià)其工作業(yè)績的依據(jù)。二是建立數(shù)字城管與小區(qū)物業(yè)互聯(lián)互動的執(zhí)法與服務(wù)體制。把數(shù)字城管的快速反應(yīng)處置和客觀評價(jià)考核的功能，運(yùn)用到小區(qū)圍墻內(nèi)。特別是要利用信息化手段，建立小區(qū)物業(yè)與數(shù)字城管的互動信息平臺，使小區(qū)內(nèi)應(yīng)由政府解決的問題，諸如亂搭建、亂開店、亂排放、破壞綠化、市政設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)等等得到快速、有效解決，從而真正為物業(yè)企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，為市民群眾排憂解難。三是整合公安、房管等行政和執(zhí)法力量，綜合運(yùn)用有關(guān)法律法規(guī)，建立停車管理進(jìn)小區(qū)的新體制。針對現(xiàn)行法律不支持交警進(jìn)小區(qū)執(zhí)法和警力不足的實(shí)際情況，在小區(qū)停車的前道管理上，要依托基層派出所的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，賦予片警小區(qū)停車指導(dǎo)服務(wù)的職能，由片警負(fù)責(zé)小區(qū)泊位的規(guī)范劃定；在后道管理上，綜合運(yùn)用消防法、治安管理?xiàng)l例、物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例等法律規(guī)章，執(zhí)行省公安廳2007年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范居民小區(qū)停車管理的意見》（該文件中制定了處罰條款），由公安派出所、房管部門依據(jù)不同情況、結(jié)合各自職責(zé)，進(jìn)入小區(qū)監(jiān)管執(zhí)法。以上辦法主要適用封閉式、土地批租性質(zhì)的小區(qū)，對開放式老小區(qū)則采用賦予派出所交警職能的辦法，直接把停車管理執(zhí)法的全部流程延伸到小區(qū)的社會道路。還可以另辟途徑，由街道、社區(qū)居委會推動召開業(yè)主大會，在業(yè)主公約中委托交警執(zhí)法管理小區(qū)停車秩序，從而利用市場契約關(guān)系推進(jìn)停車管理進(jìn)小區(qū)。 在這樣的體制下，建立三個(gè)工作機(jī)制： 1、以民主促民生的工作機(jī)制。杭州最近推行的停車新政取得了明顯成效。他們在解決停車難的過程中，采取政府與市民互動的方式，通過報(bào)紙征文、電視座談、網(wǎng)絡(luò)溝通，闡明目的，公示方案，征求意見，這種政府民主、透明的做法，贏得了廣大市民的支持和配合，促進(jìn)了民生問題的解決。因此，我們要善于發(fā)動群眾，引導(dǎo)群眾，依靠群眾，建立政府、媒體、市民的民主互動機(jī)制，服從多數(shù)、關(guān)注少數(shù)，把營造良好的輿論氛圍作為治理停車難和物業(yè)管理問題的首要環(huán)節(jié)，并貫徹到底。 2、發(fā)揮三類人作用、促進(jìn)五項(xiàng)工作進(jìn)小區(qū)的工作機(jī)制。發(fā)揮三類人的作用：一是黨員干部、公職人員，利用我市5000黨員進(jìn)社區(qū)的有利契機(jī)，完善具體內(nèi)容和要求，號召并組織他們發(fā)揮模范帶頭作用，做到“參加業(yè)委會、兼職居委會、繳納物管費(fèi)”，為黨員踐行為人民服務(wù)提供載體和平臺；二是各級人大代表、政協(xié)委員，組織他們與居民面對面，搭建與居民的連心橋；三是六老人員，即老干部、老教師、老專家、老戰(zhàn)士、老模范、老廠長。推行“五項(xiàng)工作”進(jìn)小區(qū)：一是公共服務(wù)進(jìn)小區(qū)，供電、給排水、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾裙眯袠I(yè)提高服務(wù)水平、理順價(jià)格體系，合理成本費(fèi)用，不再轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)；二是綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)把城市綜合長效管理中的禁止破墻開店、制止違章建筑、控制污染排放等工作落到實(shí)處；三是治安警務(wù)進(jìn)小區(qū)，建立警務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，與小區(qū)秩序維護(hù)員（原稱保安）互動互聯(lián)，加強(qiáng)治安管理，提供車管服務(wù)；四是停車管理進(jìn)小區(qū)；五是司法調(diào)解進(jìn)小區(qū)，各社區(qū)居委會設(shè)立人民調(diào)解室，同時(shí)司法機(jī)關(guān)要建立“多案并列”的投訴機(jī)制，降低物業(yè)企業(yè)對惡意欠費(fèi)的追討成本。 3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實(shí)施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價(jià)后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實(shí)施，同時(shí)建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。 總之，要通過體制機(jī)制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。 （二）政策創(chuàng)新。一是制定扶持停車產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營政策。投入大、回收慢這一影響停車產(chǎn)業(yè)化的最大難題，對此我們建議兩條對策措施：第一條，針對公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，將停車設(shè)施與居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)辦公用房等公用設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施三者捆綁建設(shè)，給予優(yōu)惠政策，以副業(yè)補(bǔ)助主業(yè)，一舉多得，既解決停車問題，又為居民營造良好的生活環(huán)境，也為小區(qū)增強(qiáng)造血功能。第二條，對區(qū)外單獨(dú)建設(shè)公共停車場庫的，將之作為市政設(shè)施，土地采用劃撥方式；政府可以土地投入，吸引外來資本建造，以合作的方式組建項(xiàng)目公司，優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當(dāng)盈利。為了培育和推動停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以以街道為單位，整合現(xiàn)有停車資源和土地資源，注入專業(yè)化公司，依靠規(guī)模化經(jīng)營和現(xiàn)代信息管理技術(shù)，降低成本，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，吸引社會投資。同時(shí)，在審批、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展；以制度規(guī)范，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三是創(chuàng)新財(cái)政政策。推行政府購買服務(wù)，對低保戶、企業(yè)職工特困戶、零就業(yè)家庭等困難人群，以及廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房家庭實(shí)行物業(yè)管理費(fèi)減免政策，對所減免的物業(yè)費(fèi)在由行業(yè)主管部門考核物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量后再作支付，既彰顯社會公平，又體現(xiàn)財(cái)政資金的使用效益。四是完善對區(qū)、街道和社區(qū)居委會的激勵(lì)考核政策。僅針對本課題而言，一方面，通過對小區(qū)的數(shù)字化考核，為區(qū)和街道考核社區(qū)居委會業(yè)績提供量化依據(jù)，從而形成市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核社區(qū)居委會、居委會監(jiān)管物業(yè)企業(yè)這樣一個(gè)層層有責(zé)任、縱向管到底的管理格局；另一方面，借鑒杭州經(jīng)驗(yàn)，按照費(fèi)隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費(fèi)管理（杭州是把白天和夜間兩種不同收費(fèi)管理方式全部下放到區(qū)，建議我市可根據(jù)實(shí)際情況，把夜間包月收費(fèi)下放帶街道和社區(qū)），統(tǒng)一下放到街道、社區(qū)，調(diào)動基層組織的積極性。為幫助收費(fèi)困難的物業(yè)企業(yè)改善經(jīng)營，也可委托物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)夜間包月制停車的收費(fèi)管理。 （三）價(jià)格體系創(chuàng)新。一是發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，建立多數(shù)業(yè)主能夠承擔(dān)的生活地停車價(jià)格體系。充分考慮車主的承受能力，依據(jù)停車方便程度和安全性，建立泊位租用價(jià)格區(qū)內(nèi)場庫>區(qū)內(nèi)道路停放>區(qū)外封閉空間包月停放(主要是周邊場庫和單位)>道路道板與公共空地的價(jià)格體系。建議，在4個(gè)環(huán)節(jié)改革探索：1、多管齊下，兼顧各方，建立小區(qū)停車地下場庫的統(tǒng)一收費(fèi)價(jià)格。第一，降低人防車庫現(xiàn)實(shí)租用價(jià)格，切實(shí)改變?nèi)朔儡噹毂婚_發(fā)商或物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營資源的做法，充分利用人防車庫這一國有資產(chǎn)為民服務(wù)，對其實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；第三，鑒于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫占用業(yè)主的公共資源，不能簡單地實(shí)行開發(fā)商單方面自主定價(jià)，也要實(shí)行政府調(diào)控；第三，將地下人防車庫、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫和公用配套車庫的不同價(jià)格，加權(quán)平均，制定出統(tǒng)一的租用價(jià)格，但是要以每月300－350元為上限區(qū)間（杭州360元，蘇州400元），不準(zhǔn)上浮，只能下浮，并根據(jù)不同性質(zhì)的所有權(quán)，對收益分配進(jìn)行合理規(guī)定，其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。這種加權(quán)平均、統(tǒng)一定價(jià)的辦法，不僅增強(qiáng)可操作性，促進(jìn)小車進(jìn)車庫，也均衡了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時(shí)，要對占用業(yè)主公共空間的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫，強(qiáng)化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價(jià)格不斷攀升的勢頭，并發(fā)揮政府對開發(fā)商的“窗口指導(dǎo)作用”，規(guī)定開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫2年內(nèi)未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強(qiáng)制出售的行為，引導(dǎo)小車停放進(jìn)場庫。2、穩(wěn)定當(dāng)前小區(qū)路面停放收費(fèi)價(jià)格水平；3、對于城市道路道板和公共空地停車，實(shí)行包月制；4、對生活時(shí)段與周邊單位合作停車和使用經(jīng)營性車庫停車，也實(shí)行包月制。對于后兩者停放方式，管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價(jià)格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠化管養(yǎng)、公用設(shè)施維護(hù)等具體服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格，按服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費(fèi)，改變信息不對稱狀況，促進(jìn)物業(yè)市場公平交易。市物價(jià)、房管部門正在積極推進(jìn)這項(xiàng)工作。 ?。ㄋ模┛萍紕?chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動，將數(shù)字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū)；二是建設(shè)停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng)，提高停車設(shè)施周轉(zhuǎn)率，既使車主能夠在最近的地方停車，又減輕道路動態(tài)交通的壓力；三是推進(jìn)“城運(yùn)一卡通”建設(shè)，在加油、洗車、停車收費(fèi)、年檢、繳納罰款、行車引導(dǎo)及停車信息誘導(dǎo)服務(wù)等方面，為車主提供便捷的服務(wù)；四是建設(shè)小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng)，促進(jìn)小區(qū)治安狀況好轉(zhuǎn)。 ?。ㄎ澹┲贫葎?chuàng)新。制度建設(shè)是解決停車難和物業(yè)管理矛盾的根本舉措。建議，從8個(gè)方面加以推進(jìn)：1、推進(jìn)社會誠信系統(tǒng)建設(shè)，將業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商的信用行為納入其中，特別是要發(fā)揮輿論監(jiān)督和消費(fèi)者維權(quán)機(jī)構(gòu)的作用，加大對惡意欠繳、“霸王物業(yè)”、開發(fā)商違規(guī)違約行為的曝光力度。2、推進(jìn)規(guī)劃指標(biāo)的適應(yīng)性調(diào)整，出臺新的車位配建指標(biāo)體系，并加強(qiáng)規(guī)劃執(zhí)行的管理，確保規(guī)劃車位的建設(shè)到位、數(shù)量到位、功能到位。3、借鑒北京經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范商品房買賣合同文本，將房屋質(zhì)量、公用設(shè)施以及停車位細(xì)化。4、建立城市道路、綠化與停車設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)的制度，在新建改造城市道路時(shí)，利用邊角地塊增設(shè)泊位；將綠化建設(shè)與地下空間開發(fā)統(tǒng)籌規(guī)劃，調(diào)整綠化形態(tài)，實(shí)施立體開發(fā)建設(shè)，增建停車設(shè)施。5、建立部門責(zé)任明確、嚴(yán)格規(guī)范的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度，嚴(yán)肅追究開發(fā)商擅自改變規(guī)劃的責(zé)任。6、是建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度，便于帳務(wù)公開，有效監(jiān)督。7、公安交警、房管、物價(jià)等部門加強(qiáng)協(xié)同配合，切實(shí)執(zhí)行住宅小區(qū)停車泊位的備案制度和收費(fèi)核算制度，確保汽車停放有序、收費(fèi)合理。8、建立交警、公交提前介入審查小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的制度，以公交站點(diǎn)的優(yōu)化配置，促使車主改變出行方式；以停車場庫出入口的合理布局，促使靜態(tài)交通與動態(tài)交通的協(xié)調(diào)運(yùn)行。建議，圍繞上述制度，加大規(guī)范性文件的制定力度，緊緊依靠法制建設(shè)，解決現(xiàn)實(shí)工作中的管理不到位、建設(shè)不統(tǒng)籌等問題。 “一項(xiàng)工程”指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點(diǎn)的公用設(shè)施完善工程。工程主要包括三項(xiàng)內(nèi)容：一是停車設(shè)施；二是小區(qū)公共服務(wù)用房及設(shè)施；三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據(jù)本次普查的結(jié)果，并結(jié)合輕重緩急和現(xiàn)實(shí)可行性，提出停車設(shè)施和公共服務(wù)用房嚴(yán)重不足的小區(qū)名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個(gè)項(xiàng)目提出，目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)建設(shè)的集約化。此外，市規(guī)劃部門已經(jīng)編制了《常州市停車場規(guī)劃》，但主要是針對工作地的公共停車設(shè)施，對于住宅小區(qū)的停車需求考慮的不多。因此，對住宅小區(qū)停車設(shè)施和公用設(shè)施的規(guī)劃布局，市規(guī)劃部門和街道社區(qū)要協(xié)同推進(jìn)，切實(shí)增強(qiáng)可行性。 對于如何最大程度增加停車泊位，我們按照“先區(qū)內(nèi)、再區(qū)外”、“先地下、后地面”、“先盤活、后增建”的思路，從盤活存量、整合資源、增設(shè)補(bǔ)建三個(gè)方面，提出了10條措施: 1、盤活存量：①開展專項(xiàng)整治，恢復(fù)停車設(shè)施功能；②明確政策導(dǎo)向，將開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫的“只售不租”轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠韮r(jià)位租售；③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車；④區(qū)內(nèi)區(qū)外實(shí)施“保持綠化總量、調(diào)整綠化形態(tài)”，探索綠色停車。 2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯(cuò)時(shí)停放；⑥周邊經(jīng)營性車庫和公共泊位為車主提供生活時(shí)段的包月停放。 3、增建補(bǔ)建：⑦停車設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施等三大設(shè)施捆綁建設(shè)；⑧小區(qū)內(nèi)建設(shè)機(jī)械立體停車庫；⑨針對小區(qū)周邊單位工作時(shí)段停車泊位也十分緊張的實(shí)際情況，建設(shè)公共停車場、庫、樓，以夜間包月和白天計(jì)時(shí)兩種價(jià)格，滿足工作和生活雙重停車需求，并積極探索利用綠地、廣場、學(xué)校操場建設(shè)地下停車庫。⑩對停車設(shè)施和公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，“以增量開發(fā)帶動存量不足”。就是在對停車?yán)щy小區(qū)的周邊地塊進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)時(shí)，劃出一塊用地以零價(jià)格出讓給開發(fā)商，允許開發(fā)商在其地面以上進(jìn)行商業(yè)開發(fā)并在地面以下建設(shè)停車場庫，或?qū)⒁徊糠值昝嬉陨系臉菍幼鳛橥＼噲鰩?，但是必須將一定?shù)量的停車泊位產(chǎn)權(quán)交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)，這樣可以節(jié)省政府的投入，加快停車設(shè)施和公用設(shè)施的增設(shè)、建設(shè)進(jìn)程。 綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實(shí)事項(xiàng)目，一手抓創(chuàng)新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補(bǔ)建增建，既為市民群眾營造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。 課題組負(fù)責(zé)人：賈寶中 課題組成員：趙旺兔趙蘇洪承志安馬雪東楊士英 達(dá)旗物業(yè)管理行業(yè)調(diào)研報(bào)告
一、 物業(yè)管理基本情況 至2007年底，我旗共有種各類住宅小區(qū)（包括開發(fā)商開發(fā)各單位集資建設(shè)）63個(gè)，總建筑面積214.18㎡。 在我旗從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共11家，其中三級資質(zhì)3家，四家資質(zhì)8家，從業(yè)人員共144人，管理小區(qū)28個(gè)，管理面積81.2萬㎡，管理率占已建成小區(qū)的44％，年經(jīng)營總收入202.08萬元。在已建成的小區(qū)中，成立起業(yè)主委員會的小區(qū)只有18個(gè)，只達(dá)到28％，大多數(shù)小區(qū)都未召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。且成立的業(yè)主委員會也大多不能很好履行職責(zé)，不能有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益， 二、 物業(yè)管理存在問題及成因 1、我旗現(xiàn)有的住宅小區(qū)中，有一部分是單位集資建房，開發(fā)規(guī)模小，相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，導(dǎo)致無法進(jìn)行有效的物業(yè)管理，究其原因，主要是城市總體規(guī)劃滯后，建設(shè)審批隨意性大，造成小區(qū)建設(shè)混亂的局面。 2、住宅小區(qū)中物業(yè)管理用房達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，有的甚至沒有。 我旗現(xiàn)建成的住宅小區(qū)中，大多沒有足夠的物業(yè)用房，有的開發(fā)商只弄一兩間門衛(wèi)房作為物業(yè)管理用房，有的甚至一間都沒有。究其原因，主要是規(guī)劃管理部門在小區(qū)總體規(guī)劃時(shí)，就沒有設(shè)計(jì)物業(yè)管理用房，到小區(qū)完工，交付使用時(shí)，已無處可建，無房可用。 3、住宅小區(qū)硬件條件相對落后，配套設(shè)施不完善，小區(qū)檔次低，工程遺留問題解決不及時(shí)，直接導(dǎo)致物業(yè)公司開展工作難、收費(fèi)難。 我旗建成的小區(qū)大多數(shù)都檔次低，配套設(shè)施不完善，綠化率低，機(jī)動車停車位少，體育健身器材少，文娛活動空間小，沒有室內(nèi)活動場所，同時(shí)，業(yè)主入住時(shí)，許多工程質(zhì)量遺留問題不能及時(shí)解決，業(yè)主是弱勢群體，根本找不動開發(fā)商，只能找物業(yè)公司，而物業(yè)公司再找開發(fā)商，開發(fā)商是一拖再拖，最終導(dǎo)致業(yè)主把怨氣都發(fā)到物業(yè)公司頭上，拒交物業(yè)管理費(fèi)，久而久之，形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致物業(yè)公司無法管理。 4、召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會難，運(yùn)行機(jī)制不健全。 我旗現(xiàn)有的住宅小區(qū)中，成立起業(yè)主委員會的只有18個(gè)小區(qū)，還不到30％。許多小區(qū)準(zhǔn)備召開業(yè)主大會，但通告、通知幾次，都只有少部人參加，大部分業(yè)主不愿參加，導(dǎo)致無法召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，且成立起的業(yè)主委員會也大都形同虛設(shè)，業(yè)主委員會成員無任何待遇，無法調(diào)動他們的積極性，不能真正代表業(yè)主履行法律賦與他們的職責(zé)，不能很好的代表廣大業(yè)主維護(hù)自行的合法權(quán)益。 5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體素質(zhì)偏低，各方面的運(yùn)行機(jī)制和管理制度不完善，服務(wù)水平低。 許多物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員缺乏系統(tǒng)的專業(yè)技能培訓(xùn)，特別是懂管理、懂業(yè)務(wù)的物業(yè)管理人才嚴(yán)重匱乏，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)建設(shè)單位的售后服務(wù)人員或閑散人員臨時(shí)拼湊起來的，不具有從業(yè)資格，不能適應(yīng)物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化的要求。這樣就導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能進(jìn)行低水平的服務(wù)，收取低檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使大部分物業(yè)服務(wù)只能夠勉強(qiáng)維持生存，有的甚至虧本，無法管理。 三、針對上述存在問題，采取的一些解決措施 1、把住宅小區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理提上政府和有關(guān)部門的議事日程，引起有關(guān)部門的重視。 構(gòu)建和諧社會，改善人居環(huán)境，使人民安居樂業(yè)，使得住宅小區(qū)的建設(shè)和管理工作顯得更加重要。近兩年，我們先后邀請政協(xié)，人大代表和新聞媒體多次進(jìn)住宅小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，對一些普遍存在和突出的問題進(jìn)行重點(diǎn)、專題調(diào)研，以引起有關(guān)部門和全社會的重視，使今后在住宅小區(qū)建設(shè)中能夠建成環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、服務(wù)完善、和諧優(yōu)美的小區(qū)。 2、加大物業(yè)管理宣傳力度，促進(jìn)居民觀念轉(zhuǎn)變 通過報(bào)紙、電視等媒體之泛宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，提高業(yè)主的物業(yè)管理意識，促進(jìn)業(yè)主觀念的改變。同時(shí)要大力宣傳公民道德規(guī)范，提高居民的文明程度和公德意識。 另外，我們將社區(qū)工委和居委員有關(guān)人員結(jié)合到業(yè)主委員會中，組織小區(qū)業(yè)主開展文明教育，制定業(yè)主規(guī)約，進(jìn)行自我管理與約束，有組織的維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益和合法權(quán)益。 3、整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理服務(wù)水平 一是要加大物業(yè)管理人員專業(yè)技能培訓(xùn)力度，定期對從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)技能和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，要求所有從業(yè)人員都要持證上崗。 二是要抓好市場準(zhǔn)入關(guān)，資質(zhì)審批和年檢關(guān)，清理管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差，社會形象差的企業(yè)，完善投訴舉報(bào)制度，加大日常監(jiān)管力度，整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序。 三是建立和完善“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，把物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)有機(jī)的結(jié)合起來，根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。 四、 成立行業(yè)協(xié)會，進(jìn)行行業(yè)自律 今年6月份，成立了“達(dá)拉特旗物業(yè)管理協(xié)會”，對各家物業(yè)公司進(jìn)行行業(yè)自律，公平競爭，共同發(fā)展，提高整體的物業(yè)服務(wù)水平。 同時(shí)與各物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《目標(biāo)管理責(zé)任狀》，把各項(xiàng)服務(wù)目標(biāo)化、具體化，有效的提高了物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)水平。
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