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一、全市直管公房的現(xiàn)狀及問(wèn)題
成都市直管公房是指由市公共住房管理中心和縣(市)區(qū)房管或者國(guó)資部門直接管理的成套公有住宅房屋和非住宅房屋。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市14個(gè)區(qū)(市)縣直管公房建筑面積225.76萬(wàn)平方米，計(jì)租面積(使用面積)183.59萬(wàn)平方米，公房租賃戶為40914戶，居住總?cè)藬?shù)9.23萬(wàn)人。其中，中心城區(qū)(包括錦江、青羊、武侯、成華、金牛和高新區(qū))直管公房建筑面積136.71萬(wàn)平方米，計(jì)租面積(使用面積)107.35萬(wàn)平方米，公房租賃戶為25819戶，居住總?cè)藬?shù)5.46萬(wàn)人。
直管公房是政府住房保障工作解決城市低收入住房困難家庭的重要房源。但是，由于時(shí)間跨度、歷史變遷、政策調(diào)整等因素的影響，全市直管公房管理面臨的情況十分復(fù)雜，問(wèn)題特別突出，主要是：
1、管理缺失。直管公房管理部門無(wú)法施加有針對(duì)性的管理，直管公房管理整個(gè)處于混亂、無(wú)序、真空、失控的狀態(tài)。
2、維護(hù)成本高，以租不能養(yǎng)房。大量直管公房的建房歷史和使用時(shí)間久遠(yuǎn)，房屋自然破敗和人為損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，維修費(fèi)用越來(lái)越高，而租金低廉、拖欠嚴(yán)重，連人工費(fèi)用和維護(hù)成本都難以為繼，房屋的維護(hù)管理跟不上，形成大量危房或者危險(xiǎn)不確定、安全無(wú)保障的房屋。
3、資源浪費(fèi)、資產(chǎn)流失現(xiàn)象突出。直管公房的功能在于保障困難家庭解決住房問(wèn)題，而現(xiàn)有直管公房大量被有多處住房的人占據(jù)，使得真正有困難的人得不到住房安置保障，而廉租公房又以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)被轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致直管公房租金收益流入私人腰包，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。
4、遺留問(wèn)題多、社會(huì)矛盾大。直管公房因其歷史形成的復(fù)雜原因，房屋的權(quán)屬存在諸多爭(zhēng)議，特別是公私合營(yíng)房、經(jīng)租房、代管房的原產(chǎn)權(quán)人，以及有償取得直管公房使用權(quán)的承租人，產(chǎn)權(quán)歸屬異議、權(quán)屬之爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生。公房使用者，有的一直居住使用至今，有的通過(guò)轉(zhuǎn)讓并經(jīng)房管部門登記有償取得公房使用權(quán)，有的是原承租人的繼承人或者指定居住人，相當(dāng)數(shù)量的公房使用者把公房視為家庭所有的財(cái)產(chǎn)，擅自改擴(kuò)建，非法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租獲利。這些問(wèn)題已經(jīng)成為直管公房管理的隱患，一旦需要城市規(guī)劃、拆遷、改造、收回時(shí)，就會(huì)涉及直接的利益沖突，阻力很大，容易引起和激化社會(huì)矛盾。
5、制度不配套，管理不統(tǒng)一。歷年來(lái)形成的直管公房管理制度比較零散，制度之間不配套，使得直管公房的管理不規(guī)范、不統(tǒng)一。直管公房的管理部門有是國(guó)資委、房屋管理公司、房管局、房管所及市公共住房管理中心，主管部門不同，依據(jù)的制度文件也不同，容易引發(fā)爭(zhēng)議。
二、加強(qiáng)直管公房管理的建議
1、切實(shí)搞好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)清理普查，建立準(zhǔn)確、全面、科學(xué)的直管公房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，為科學(xué)決策、科學(xué)管理提供依據(jù)。各區(qū)(市)縣房管、國(guó)資和有關(guān)部門必須按照市政府的統(tǒng)一要求，在市房管局的具體指導(dǎo)下，對(duì)全市所有直管公房進(jìn)行全面清理普查，調(diào)查核實(shí)原承租人的住房、收入、人口等情況，重新登記符合住房保障政策的直管公房承租人，建立紙質(zhì)檔案和電子檔案，納入住房保障體系，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理。對(duì)已經(jīng)不符合住房保障控制標(biāo)準(zhǔn)的原承租人或者使用人，也要進(jìn)行逐戶登記，再區(qū)分不同情況，分類處理，制定具體解決辦法和工作日程表。
2、理順直管公房的管理關(guān)系，建立集中統(tǒng)一的直管公房管理體系。
建議由市房管局牽頭，各區(qū)(市)縣房管局具體進(jìn)行，在對(duì)全市直管公房進(jìn)行清理普查、摸清底數(shù)、掌握現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一建立直管公房檔案，并報(bào)市國(guó)資委和公共住房管理中心、住房保障中心備案。
建議取消市級(jí)直管公房，以區(qū)(市)縣為單位，組建公房管理公司，負(fù)責(zé)公房劃撥采購(gòu)、租金管理、房屋維修、拆遷置換、銷售運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)處置和財(cái)務(wù)核算由區(qū)(市)縣國(guó)資辦主管，房管業(yè)務(wù)由同級(jí)房管局指導(dǎo)，市房管局負(fù)責(zé)政策協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，與住房保障系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)行公司化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作，租金收入、資金歸集體使用、拆遷補(bǔ)償款采取“收支兩條線”，納入同級(jí)財(cái)政專項(xiàng)資金預(yù)算監(jiān)督管理。
建議開(kāi)展制度清理排查，廢止已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代公共房屋管理的制度文件，制定合法有效、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理依據(jù)。要圍繞重點(diǎn)治理違規(guī)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、借用、強(qiáng)占直管公房的行為，建立有針對(duì)性的管理制度、處理規(guī)則和制裁方式。同時(shí)，對(duì)于直管公房的租金管理、基本維修、住房保障退出機(jī)制，也要建立相應(yīng)的制度規(guī)范，明確相關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)。
建議加強(qiáng)直管公房的改革步伐，實(shí)現(xiàn)直管公房和住房保障的快速對(duì)接。結(jié)合現(xiàn)代住房保障制度的建立與完善，對(duì)直管公房的準(zhǔn)入制度、使用制度、退出制度進(jìn)行系統(tǒng)改革，實(shí)現(xiàn)直管公房制度與住房保障制度有機(jī)銜接，使直管公房成為保障住房的重要房源。根據(jù)《成都市人民政府關(guān)于發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，應(yīng)通過(guò)使用權(quán)回購(gòu)、舊房改造、異地置換、拆遷安置、原地重建等方式，將直管公房納入公共租賃住房的重要房源，按現(xiàn)行控制標(biāo)準(zhǔn)和申請(qǐng)審批程序進(jìn)行配租。
建議實(shí)行區(qū)別對(duì)待，妥善處理直管公房的歷史遺留問(wèn)題。在清理普查中，除原承租人繼續(xù)居住直管公房并符合住房保障控制標(biāo)準(zhǔn)的外，對(duì)其他使用人應(yīng)當(dāng)按照“新房新標(biāo)準(zhǔn)、老房老辦法”的原則，區(qū)別對(duì)待，妥善處理。符合住房保障政策、確實(shí)存在住房困難的新住戶，可以重新登記建立直管公房租賃關(guān)系，拖欠的租金如數(shù)清繳，同時(shí)解除與原承租人的租賃關(guān)系。不再符合住房保障控制標(biāo)準(zhǔn)的原承租人或者使用人，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退出公房；符合房改政策規(guī)定條件的，可以參照經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)扣除房屋折舊后作價(jià)購(gòu)買；有償取得使用權(quán)的，可以由政府按照房屋市場(chǎng)價(jià)格(不含土地價(jià)格)回購(gòu)，也可以由使用人補(bǔ)足房屋市場(chǎng)差價(jià)(含土地出讓金)后過(guò)戶房屋產(chǎn)權(quán)?；刭?gòu)資金或者出售公房收入，列入住房保障專項(xiàng)資金收支管理。存在權(quán)屬爭(zhēng)議的直管公房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)政策進(jìn)行復(fù)查。確實(shí)屬于私人產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)政府有關(guān)部門決定，按政策規(guī)定處理。除此之外，所有直管公房產(chǎn)權(quán)必須明確其國(guó)有資產(chǎn)性質(zhì)，禁止任何人非法占用或者轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、借用，對(duì)違反規(guī)定占用公房的，按規(guī)定限期清退，拒不退還的，按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)加收租金或者依法強(qiáng)制執(zhí)行，并追究相關(guān)責(zé)任。承租人拖欠租金，經(jīng)催繳仍不繳納的，通過(guò)司法途徑解決；拖欠租金超過(guò)6個(gè)月的，依法解除租賃關(guān)系，收回房屋。
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