商品房的銷售面積如何計(jì)算？
商品房的銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

（l）套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽(yáng)臺(tái)建筑面積


①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96—86）規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算；

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積；b.非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（2）商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法主要包括以下兩部分：


①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；

②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。


下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

①作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等；
②作為人防工程的地下室。


公用建筑面積計(jì)算公式：


公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為： 商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＜約為0.4＞）


特別提示：買房時(shí)哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房的建筑面積？

1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。

3、房屋之間無上蓋的架空通道。

4、無柱雨篷。

5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上花園、泳池。

8、消防、檢修等用途的室外爬梯。

9、構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油(水)池

什么叫住宅的開間、進(jìn)深、層高、凈高？

住宅的“開間”就是住宅的寬度。

住宅的“進(jìn)深”就是住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。

住宅的“層高”就是一層房屋的高度。

凈高=層高 - 樓板厚度

特別提示：商品住宅的開間、進(jìn)深、層高（即住宅的寬度、長(zhǎng)度、高度），這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。

什么是使用率？什么是實(shí)用率？

使用率=住宅套內(nèi)凈面積即使用面積/住宅面積
一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，

實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/住宅面積
實(shí)用率大于使用率，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。

什么是建筑容積率？建筑密度和綠化率？

“容積率”，是建設(shè)用地范圍內(nèi)陸上建筑面積與建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

特別提示：對(duì)于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高